房价非理性上涨有四个原因 需以精准政策给楼市降温　优房客

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在经济失衡严重的中国，在下行压力越来越大的经济环境下，爆发系统性风险并非不可能。如果以房地产市场为代表的资产泡沫最终破裂，在极其敏感的金融传导机制下，它可能成为引发系统性经济风险的导火索。只有通过精确的政策引导，我们才能消除市场对中国房地产业在某个时候可能出现大规模结构性失误的担忧。

房地产行业包含风险

2015年，中国新建住宅总销售额将达到近9万亿元，居世界第一。截至2015年底，中国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为21万亿元，同比增长21.0%。房地产贷款余额占各类贷款余额的22.4%。其中，个人住房贷款余额13.1万亿元，同比增长23.9%；住房开发贷款余额3.9万亿元，同比增长18.6%；房地产开发贷款余额1.5万亿元，同比增长12.8%。2015年全年新增房地产贷款3.6万亿元，同比增长8434亿元，占新增贷款的30.6%，同比增长2.5个百分点。

毫无疑问，房地产业已经成为具有巨大风险的支柱产业。因此，降低过高的房价一直是政府管理的重点之一。梳理近十年来房地产调控的轨迹，虽然把房价的波动作为相关部门的调控目标看起来是美好的，例如，从最初限制房价过度上涨的目标到房价回归合理价格的目标，即使不是最优的政策起点也是次优的，但关键问题在于调控目标与应用手段始终不匹配。换句话说，房价调控能否符合市场和人们的预期，前提应该是在彻底改革的基础上拿出有效的对策，将有效的市场手段与行政手段相结合，理顺房地产市场秩序。然而，在实践中，相关部门采取的手段往往停留在修补房地产价值链的终端环节，而不是在房地产价值链的上游环节运作。相关部门始终在盘根错节的房地产价值链中扮演着重要角色，不能长期告别“土地金融”和“土地经济”。所有针对二级市场的所谓杀手最终可能会将监管成本转嫁给需求刚性的市场主体，这将在某种意义上形成一种推高房价的模式。

另一方面，每当人们热切期待政府出台有效的调控政策时，相关参与者就会围绕相关政策进行博弈。然而，before/きだよ/always既得利益者的游说释放了一个危险的信号，即试图绑架或影响政府政策，甚至希望政府干预最终会失败。

随着信息生成和传递渠道的多样化以及甄别成本的上升，近年来，相关市场参与者一直在打舆论牌、悲情牌，甚至是经济崩溃牌，反对中央政府对房地产的监管，这似乎关系到经济增长和市场稳定。真正的意图其实非常明显:这只是因为房地产监管触及或正在触及其根本利益，并阻碍了其低成本财富获取途径。

中国的房地产市场已经失败了很长时间。市场不仅不能有效合理地配置住房，而且滋生了严重的经济和社会问题，成为合理分配财富、稳定经济发展和社会稳定与和谐的主要障碍。在中国经济转型阶段，由于法制建设的滞后，阻碍市场经济健康发展的最大敌人——利益集团在向新制度转型的过程中出现。这在房地产领域尤为突出。对于房地产利益集团来说，公平竞争是一种负担，它不如游说政府那样快捷有效。他们试图通过各种渠道游说政府建立各种反干预体系。这显然是一种非常危险的趋势。

尤其令人担忧的是，在房地产投资可以迅速催生亿万富翁的市场环境中，刚性需求被投机性需求挤压，非理性市场投机取代了正常的市场交易。一小部分富人在一线城市的核心区域拥有相当大一部分房地产，社会财富很快就集中在这些人身上。在不正常的房地产市场的帮助下，已经在扩大的贫富差距再次扩大。更危险的信号是，一些既得利益者正在利用政府对房地产泡沫可能破裂的顾虑，直接或间接地影响政府的决策。

一线城市房价飙升的原因

事实上，自去年以来，中国经历了惊心动魄的六大系统性风险后，今年以来，随着资本市场的持续波动、汇率的不稳定以及一级城市房地产市场的突然暴涨，伴随着巨大的泡沫，潜在的深层次危机应该引起特别关注。尤其是指数城市的价格涨幅更是惊人。2015年，深圳二手房价格上涨了59%，创下了中国单个城市房价年涨幅的新纪录。首先，上海二手房交易总量创下新高，超过了2009年的历史峰值。今年前两个月，上海二手房价格涨幅达到14%，而去年为21%。据业内人士估计，按照目前的趋势，上海第一季度的房价涨幅将超过去年。

笔者早就说过，房地产永远不能成为地方政府的鸦片，地方政府必须尽快戒掉对房地产的依赖，否则，一旦泡沫破灭，房地产行业从高位滑落，至少会让中国经济损失2%。然而，一段时间以来，在以北京、上海、深圳为代表的一线城市中，房价非理性上涨的原因有四个:一是国际大都市形成的地质力学对国内外居民的集聚效应，其中工业化和城市化是重要的驱动力；二是居民投资渠道不畅，居者有其屋观念根深蒂固。在叠加效应和传导效应下，房地产持股的增值效应被放大；第三,“看得见的手”不时被市场中介故意扭曲，导致空房地产开发和市场交易的相关参与者不断探索并获得巨大利益；第四，经济根本性转型后，需要从根本上消除对土地财政的依赖，而1995年以来的中国经济转型大戏在“十三五”期间可能无法完成，使得房地产仍是短期内难以撼动的支柱产业。然而，正如理性的市场参与者所担心的那样，一旦指数城市的房地产泡沫破裂，将对包括银行体系在内的金融体系产生非常严重的影响，甚至可能导致中国经济硬着陆。

我们必须尽快告别土地财政

在中国的战略转型中，为了建立良好的市场经济，改善民生，为制度实施创造健康的环境，有效的政府干预不仅是必要的，而且永远不会过时。然而，房地产调控之所以“调整而非控制”，其深层原因在于地方政府在现有绩效考核制度的约束下对土地财政的严重依赖。要解决房地产困境，必须在战略转型的框架下，将经济发展重点放在制造业等房地产行业上，地方政府也必须戒掉对房地产的依赖，真正告别土地金融。笔者认为，房地产调控的关键是提高政策执行力，尤其是调控政策传递的精确度。只有真正降低北京、上海等指数城市的高房价，切断利益链条，才能有效提高政策实施效果。在整顿房地产市场秩序的同时，政府必须为替代性支柱产业的发展提供政策支持，充分重视服务业特别是生产性服务业在实现经济转型中的重要作用，使其与高端制造业一道成为引领中国经济可持续增长的新引擎，同时真正将地方官员从仍在运行的“gdp考核指标”中解放出来。改变经济增长对房地产的过度依赖，增强经济增长的福利效应，努力让人们真正享受经济发展的成果。

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