业绩会直击 | 主席黄俊康复出 莱蒙新干部谈钱多怎么花（实录）

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观点房地产网2018年3月15日下午，香港瑞安中心9楼。在同一个地方，深圳房地产公司莱蒙国际举行了年度业绩会议。

董事长、执行董事兼首席执行官黄再次出现在投资者和媒体面前。他上一次参加年度业绩大会是在2016年3月23日，当时他敦促大家介绍新股东云南城头的好处。在那之后，他消失在视线之外。

这些花仍然每年都开，但是这些花一年比一年不同。在过去的两年里，坐在舞台前面的管理层已经从黄、陈凤阳、陈景德和钟辉宏组成的小团队，变成了陈凤阳、陈景德和钟辉宏组成的三人组。今年，他们都换上了新面孔。

视点房地产新媒体了解到，新的面孔有刚刚上任半个月的执行董事兼联合首席运营官陈志祥。他曾是深圳万科的高级财务经理，后来加入了莱蒙；新任副总裁陈海红曾在中海、R&F等房地产企业工作，未来将负责莱蒙的海外业务。还有黄德俊，他在两个月前被任命为首席财务官。他拥有当代置业和建业地产的经验。

出人意料的是，作为公司发言人，黄只做了一分钟的简短发言，他在发言的前半部分感谢了听众。在后半分钟，他习惯性地介绍陈志祥和陈海红，称他们为优秀的年轻干部，用心良苦。

另外，黄也没有再说话的意思。在提问环节开始时，参与者主动将深市话题抛给了黄，但他拒绝了。原因是，对不起，这是首席运营官的范畴，所以我不能谈论他的范畴。

39岁的陈志祥理解并主动谈论自己的类别。在接下来的20分钟里，他几乎安排好了问题和答案。

参与者的焦点几乎总是在莱蒙国际大规模兑现后如何使用资金。在过去的两年里，莱蒙在中国大陆出售了超过200亿港元的资产，其中包括149.11亿港元，并将深圳、广州、杭州和南京等6个城市的8个项目转让给合昌地产。

出售资产的影响最初是在年度报告中披露的。2017年，蒙古的国际收入同比下降67%，至18.37亿港元，而股东应占利润增加436%，至46.42亿港元；期末，净负债率从43.3%降至24.2%，现金余额达到66.7亿港元；贸易及其他应收款项总额接近97亿港元，包括出售附属公司时的应收代价71.6亿港元(指与合昌的交易)。

尽管市场认为，由于资本杠杆率较低，它并不激进，但持有巨额现金的莱蒙国际(Lemmon International)向外界发出了一个新信号:它将在未来对项目进行再投资。

陈志祥回应称，目前，莱蒙没有任何继续出售资产的迹象，公司资金的主要目的是发展。他进一步透露，2018年，公司的资本支出将达到约80-90亿港元。

以上资本支出大部分将用于以港深为核心的大湾区城市发展项目。这在一定程度上证明了黄引进具有深圳万科背景的人担任首席运营官，引进具有中海背景的人担任主管海外业务的总裁是一个战略考虑。

根据年报，莱蒙国际的土地储备只有64.66万平方米，其中深圳及周边城市占41%，香港和悉尼各占5%。陈志祥还透露，该公司在深圳进行了五项老改革，包括与田健合作的龙华两个建设村、龙华大朗项目、布吉项目和香米湖项目。

根据该计划，莱蒙国际已经设定了一条债务比率低于60%-70%的红线，这意味着仍有最多45.8个百分点的杠杆加上空.财务压力减轻了，项目开始寻找合适的项目非常重要。

与大力投资开发新项目不同，莱蒙国际采用再融资方式来处理一年内需要偿还的55.3亿港元的计息负债。对此，陈志祥的解释是，该公司的投资目标很高，不会轻易还清所有债务。

尽管莱蒙国际表示有意对该项目进行再投资，但并未明确说明具体的目标规模。去年，该公司的房地产合同销售额仅为17.24亿港元，同比下降55.8%。考虑到香港的四个项目未来将提供105亿的价值，莱蒙的销售情况可能会有所改善。

在重申利润第一的原则时，公司管理层并没有忘记向观众指出，目前，很多大型周转快的房企在一些项目上并不赚钱。

以下是莱蒙国际集团有限公司2017年度绩效会议现场问答记录:

现场提问:莱蒙是一家在深圳起步的企业。黄先生对深圳未来一两年的市场和房价走势有何看法？除了宣布的土地储备，莱蒙还有一些旧的改造项目。这些提前的旧改造项目是什么？莱蒙有一个改造布吉农产品批发市场的项目。进展如何？该公司还对米香湖和田健的米香村进行了旧装修。这个项目进展如何？

陈志祥(执行董事兼联席首席运营官):首先，你认为深圳的房价接下来会怎样？我们很多人住在这个城市，对这个城市的房价趋势和背景有清晰的把握。我也是这个城市的一员。就我个人而言，我对深圳的房价非常乐观。无论这个城市的人口结构如何，它都是一个非常年轻的人口，每年净流入人口超过30万。同时，这个城市的经济活力在中国是最好的，更不用说它离香港很近，而且深圳和香港的房价差距仍然很大。我们仍然对深圳的房价保持乐观。

目前，我们在深圳有五个老改造项目，其中一个位于龙华核心区红山区建设村。该项目已拆除，土地手续已完成，将于今年上半年开工建设。与此同时，离该项目约30米处还有一个项目，该项目已被拆除，今年将取得实质性进展，该项目要到明年才会披露。

第三个项目在龙华大朗区。我们今年的目标是建立这个项目。第四个项目是布吉的项目，我们将在今年完成。第五个项目是田健项目，我们正在与其他伙伴合作。因为这个项目涉及政府的棚改政策，所以这个项目落后于原计划。今年棚改政策实施后，这个项目将取得新的进展。

布吉农产品批发市场项目也是我们之前与和畅合作的项目。2017年，我们将农业审批市场纳入合昌交易的资产组合。这个项目目前属于和畅。据我们了解，该项目主要由和畅运营。

现场提问:我有三个问题。由于非经常性收入，本公司权益应占净利润大幅增加。净利润增长会在2018年回到前两年的水平吗？去年，房地产的平均售价从2万英镑降至1.3万英镑。原因是什么？

该公司的净利润负债率仅为24%。会不会太保守了？你会考虑稍微提高债务水平吗？目前，有60多亿现金，但有90多亿计息负债。在资金安排方面有哪些考虑？

第三，公司提到将来会有一些教育、养老和医疗行业。去年，该公司小规模投资云南旅游基金，并收购了一个工业园区。未来多元化和创新业务会有更多的发展吗？

陈志祥:2017年的表现相对较好，大宗交易是一次性的。我们认为2018年的业绩将反映2017年的数据，但这将为股东的努力带来最大的好处。莱蒙的负债率相对较低，当有合适的投资机会时，它肯定会投资。合适的项目非常重要。负债率是否会提高主要取决于是否有好的项目。

在多元化发展方面，公司制定的未来发展战略是房地产+。房地产是指从事开发的优良房地产，这是一个非常明显的特点，不同于其他开发商。我们将在产品创新中更加追求质量和溢价，我们将不懈追求销售溢价，通过利润为股东创造丰厚回报。

评估一家房地产公司不仅取决于房地产销售的规模，还取决于赚钱。利润和投资回报是我们坚定的目标。

房地产能增加什么？两年前，我们坚定不移地走房地产+转型之路，经过两年的探索和分析，董事会和黄董事长对转型行业非常有决心。我相信这些行业在2018年一定会有好的表现，希望大家继续关注后续的发展。

现场提问:莱蒙今年是如何安排资金的？此外，请注意，公司有更多的短期债务，这是否意味着现金用于偿还这些短期债务，以及什么是债务安排？

陈志祥:我们目前的财务结构在上市公司中非常低，我们持有大量现金。至于现金的使用，有一点是肯定的。这些基金的主要目的是发展。

因此，到2018年，我们的资本支出将达到80亿至90亿，大部分资本支出将集中在以港深为核心的大湾区城市。这也是基于我们对今年宏观政策的判断。当杠杆被移除，货币被收紧时，今年手头的现金肯定会比往年发挥更大的作用，这将非常坚定地用于公司的发展。

现场提问:莱蒙合同2018年的销售目标是什么，今年的征地计划是什么？

陈志祥:我们在2017年和合昌做了交易，这次交易的影响将在2018年体现出来。就合同销售额而言，2018年将略有下降，这是由去年的汇率决定的。但我们会给股东最好的回报，主要是在利润方面。所以我们在利润方面有一个坚定的目标。

我认为房地产企业的评价不仅取决于合同销售额，还取决于利润。到2018年，我们的资本支出将达到80亿至90亿英镑。

至于一年到期的贷款，我们将选择再融资。因为我们的投资目标仍然很高，我们也是一个向上发展的企业，我们不会选择轻易还清所有的债务。

现场提问:刚才公司提到净负债率大幅下降。是否有意控制在相对较低的位置？有没有一个理想的目标，比如20%，30%？

该公司提到，预计2018年将会有很多同业并购的机会。你在这方面有什么打算吗？一些资产已在前些年出售。今年还会继续吗？

陈志祥:目前，M&A面临很多机遇，因为在今年的大市场环境下，资金相对昂贵，一些开发商在资金短缺时会选择变现一些资产。例如，一年后，许多开发商主动寻求与我们合作。这个信息比以前多了，我们判断在第二季度和第三季度会有更多这样的信息。

至于并购的具体意图，由于上市公司的监管要求，我们不便在此披露。

关于出口轻资产的意向，通过去年的交易，我们已经大大改善了财务结构。这也为我们转型和寻求房地产+打下了很好的基础，也创造了一个很好的平台。我们的战略目标已经实现，到目前为止还没有继续出售资产的迹象。因为销售行为与之前设定的战略目标密切相关。

黄德俊(首席财务官兼公司秘书):我们的净负债比率真的很低。债务不是风险指标。我认为投资一些糟糕的项目是最大的风险。例如，许多规模大、周转快的房地产企业现在都有一些不赚钱的项目。即使我们的负债率上升，只要我们投资好项目，就不会有大问题。

如果我们遇到一些好的项目，我们一定会投资，例如在大湾区、深圳、东莞等地。在这种情况下，债务比率的提高也是有价值的。

现场提问:你是说债务比率应该控制在哪个范围内？

黄德俊:我们将控制在60%和70%以下。

现场提问:莱蒙的平均售价已从20，000英镑降至13，000英镑。原因是什么？租金也大幅下降。原因是什么？

陈志祥:平均价格与产品结构密切相关。2017年，我们的大部分销售收入来自二线城市南昌。2016年大部分收入来自上海，上海的平均价格肯定高于南昌，这是产品结构的影响。深圳项目明年启动后，平均价格将大幅上涨，这是产品结构的结果。

租金收入是一样的。我们在上海推出的产品单边平盘效果非常好。随着上海公寓的出售，租金回报率高的房产数量减少，最终导致租金下降，这也是一个结构性问题。

现场提问:去年莱蒙与和畅的交易预计为140亿元，12月31日的现金不包括在这140亿元中。截至昨天，你只收回了30多亿元，剩下的110亿元只能在一年后收回。双方收款和还款的条款和条件是什么，什么时候到达，是一次付清还是慢慢付清？

公司的现金部分非常大，是公司当前市值的两倍。会有一些分红行为吗？

陈志祥:和畅有支付这笔交易的节奏和条件，但目前我们已经收回了大部分资金，双方严格按照双方签订的合同和约定的支付金额和条件收回了资金。下一次付款将在几个月后。

我能告诉你的是，绝对没有100亿元没有收回的情况。我们现在已经收回了大部分的钱。目前，40多亿元还没有收回，1月份我们也收到了20多亿元。在你看到的100亿数据中，超过20亿是预付款。在上海买三栋办公楼是预付款。

黄德俊:就特别股息而言，我们仍是一家发展中公司，现金流更重要。然而，我们将在适当的时候与股东分享一些利益，但我们不知道特别股息。