业绩会直击|大悦城关键词：重组、资产处置、14项目与百亿并购基金

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观点房地产网络中的风越强，我的心就越坦荡。在融资紧张的情况下，房企的心态不会冷。欢乐城首席财务官徐汉平在业绩会议上坦言，欢乐城2018年的资本成本将会上升。

在3月12日的欢乐城业绩会上，周政董事长大部分时间都在默默聆听，没有说话，只是指示执行董事曹荣根、财务总监徐汉平或总经理周鹏回答。然而，现场只有三个问题的安排让周政抱怨得太少，于是他拿起话筒，对重组等问题做了五分钟的总结和展望。

如何总结欢乐之城过去的一年？这可能是收入和销售增长、资产处置、重组和第二条产品线。欢乐城表示，2018年主要关注三个方面:加快规模发展、降低成本和提高效率、加快销售。

重组和资产处置的年份

自2017年8月中粮地产开始重组以来，兄弟俩多次推迟重组计划的发布，最近一次承诺是3月24日。

在演出会上，徐汉平回应说，很快就会有消息。周政补充说，重组工作在政策上得到充分支持，但由于国有企业改革中存在需要反复研究的技术问题，中粮集团正在积极沟通。

然而，在回应关于欢乐城私有化的猜测时，徐汉平明确回答说，目前没有私有化计划。

除了与中粮地产进行外部重组之外，欢乐城去年还在内部处置了一些低效资产。2017年，欢乐城卖掉了南昌凯莱、苏州凯莱和长安街西酒店。根据年度报告，由于去年西单欢乐城酒店的装修，酒店部门的收入下降到9.59亿元。

据周鹏介绍，2018年，欢乐城将继续推进酒店等业态的处置和改造，并返还现金支持主营业务。至于酒店形式的选择，周政的回答有些模糊。他告诉视点房地产新媒体，酒店只有运营良好才能继续运营，如果运营不佳就会有进步和倒退。

酒店运营只是其中之一，2018年更普遍的问题是融资环境的收紧。

根据徐汉平的分析，随着人民币回归升值轨道，海外发债仍相对值得，海外发债也相对容易获批。相比之下，尽管NDRC对海外债券发行没有限制，但公司债券和中奖彩票的国内申请基本上是不被批准的，除非它们被延期。

她表示，欢乐城在中国仍有90亿张中期票据的配额，并正在申请在香港更新公司债券和发行债券。徐汉平强调，欢乐城的净负债率为28%,还有很大的空需要发展。未来一两年将是发展的关键时期。

但对于融资成本，徐汉平明确表示了担忧。尽管资本成本在2017年有所下降，但我们认为2018年肯定会上升。在去杠杆化的政策环境下，国内融资环境非常紧张，而且越来越紧。

比如，徐汉平说，以前欢乐城开发贷款的成本基本上是通过基准利率降低的，现在基本上是上升了。以前，欢乐城的熊猫债成本为4.95%，但现在将升至5.5%及以上。然而，她仍然没有忘记给投资者信心，欢乐城的融资成本仍然低于行业(整体水平)。2017年，欢乐城的融资成本为4.28%，已经达到近年来的低点。

此外，视点房地产新媒体注意到，欢乐城也在同一天宣布了其产品的投资回报，其整体ebitda回报率(noi)达到8.6%。其中，最先开业的北京西单欢乐城的noi最高，达到20%，但这一回报率自2016年以来一直在下降。

朝阳欢乐城的噪声指数也达到10%以上，沈阳欢乐城、成都欢乐城和天津欢乐城的噪声指数在5%至10%之间，静安欢乐城和烟台欢乐城的noi噪声指数在5%以下。

14个项目和100亿M&A基金

融资环境不尽如人意，但欢乐城过去一年的许多业务指标都不错:营业收入116.58亿元，合同销售额81.56亿元，核心净利润19.21亿元，同比分别增长67%、79%和220%。

值得一提的是，虽然是欢乐城综合体的主体工程，但不可否认的是，欢乐城拥有more/きだよ/rooms与之配套的住宅销售业务。在2017年116亿元的总收入中，房地产和土地开发业务占71亿元，占61%，尤其是上海田玉娥一号项目，占销售结算收入的一半。年内，签约销售项目主要为杭州欢乐城和田玉娥第一

周鹏表示，目前，欢乐城在上海、成都、重庆和杭州共有116万平方米的可销售货源储备，股权建筑面积为82.2万平方米，将在未来三至五年左右逐步启动。

关于销售目标，执行董事曹荣根表示，2018年房地产销售额将达到80亿至90亿元，因为这两年项目处于战略布局阶段，未来欢乐城的销售额将会增加。

回到商业地产的主营业务，久益城的开业项目在过去的扩张一直受到业界的关注，五年内的20个目标也时有比较。2017年，欢乐城在北京、重庆、Xi和青岛收购了4个项目，截至年底，它在12个城市收购了14个欢乐城项目。

相比对融资环境的担忧，欢乐城对零售市场表现出更大的信心。周鹏判断，目前，实体商业正成为新一轮的主战场，市场明显回暖，收入回报同步上升，欢乐城将更加积极地扩张，迅速扩大布局。

据报道，2018年，欢乐城计划增加3-4个欢乐城城市综合体项目，重点是北京、南京、青岛等城市，其中包括2-3个M&A项目；计划在大岳李淳风增加1-2个项目，重点是武汉、青岛等城市。

周政还透露，欢乐城目前正在洽谈郑州和南昌的项目，并不排除并购的方式。市场业务存量巨大，空未来发展空间仍然很大。

在收购和扩张项目方面，欢乐城宣布计划在年内设立M&A转型基金，初始投资额度为114亿元。徐汉平透露，目前海外基金已经成立，国内基金由于涉及中国人寿和基金协会，需要经过一系列审批程序，但也接近成立。

管理层还介绍，该基金将用于收购和改造一、二线城市的现有业务，预计在未来两到三年内将收购8 12个项目。徐汉平表示，上海长风欢乐城和Xi平安欢乐城正准备转入种子基金。

视点房地产新媒体获悉，2018年将有四个欢乐城项目开盘，分别是上海长风欢乐城、杭州欢乐城、昆明欢乐城和Xi宝安欢乐城，预计开盘时间为5月、8月、12月和12月。至于第二条产品线冯春大悦的推出时间，周鹏表示将在2018年底或2019年初左右。