贝壳研究院报告称：增加政策性住房或成京深调控首选

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新华社北京7月17日电自去年“3·17”以来，北京、深圳等一线城市出台了新一轮限购政策。这一轮被称为“历史上最严格的监管”，涵盖了采购限制、贷款限制和业务限制等诸多方面。根据壳牌研究院发布的《专业经纪人预期市场研究报告》(以下简称《报告》)，经纪人预计，今后的调控政策将侧重于限制购房和贷款，增加政策性住房供应。86.1%的中国券商预计，调控政策将在第三季度继续实施，主要是限制购房和贷款，辅之以增加政策性住房(如共有房产)的供应。然而，买家是否热衷于购买政策性住房还有待观察。

据报道，《专业经纪人预期市场研究报告》是壳牌研究院根据房地产代理商的反馈定期发布的数据报告。通过对市场的观察和对一线房地产代理商最近距离的洞察，壳牌研究院将呈现最客观、最接近真实的市场声音。本次调查共收集了29，730份有效问卷，覆盖32个城市。今后，壳牌研究院也将进行定期调查。

政策性住房对稳定房价的作用显现

这一轮新政已经完全“消除”了一些城市房地产市场的投资属性，未来的“增持”很可能是在供应方面。《报告》显示，北京和深圳的券商认为，第三季度的主要调控手段是增加政策性住房供应；南京、上海和武汉等七个城市的经纪商表示，未来政策性住房的供应也将增加。

最近，深圳和北京前后发布的土地供应计划也证实了这一观点。6月5日，深圳市发布的《深化房改意见稿》指出，未来普通商品房的供应量将占40%，人才住房、住宅商品房和公租房的供应量各占20%。在北京2018年计划供应的1200公顷住宅用地中，有200公顷为产权房用地，只有450公顷为普通商品房用地。

事实上，在北京新建住房供应中，政策性住房(如共有产权住房)所占的比例已经逐渐增加，稳定房价的效果已经开始显现。据统计，今年上半年，北京市新房平均成交价格为43198元/平方米，比去年下半年下降了5.84%，成交量也比去年下半年下降了23.34%。共有产权住房在新房供应中的比例逐渐增加，这降低了新房的交易价格。

对此，壳牌研究院相关负责人表示，从上半年北京共有房产的供应和交易数据来看，预计下半年这一趋势将会持续，共有房产和经济适用房的供应将会增加。

买家的购买意愿暂时不强

虽然增加政策性住房的供应是未来调控的主要趋势之一，但从市场表现来看，许多购房者并不愿意购买政策性住房。

根据壳牌研究院发布的“专业经纪人期望市场研究报告”，在连锁住宅经纪人联系的客户中，只有39.5%的客户愿意购买政策性住房。在对15个城市的调查中，北京、上海和天津的购房者购买政策性住房的意愿最低，不到35%。这种现象有很多原因。

以共有物业为例，这类物业是致力解决“夹心阶层”的生活需要。然而，不同城市的具体做法使得空的共有房产投资属性和升值幅度不同，甚至在北京还存在一定的放弃现象。近日，海淀区首个公租房项目——中铁碧桂园正式开业。据了解，当现场选房进行到一半时，近60%的家庭代表选择了放弃选择共有产权房；到下午六点钟的时候，已经是1600号了，所有要选的431套房子都卖光了。换句话说，近70%的家庭已经放弃了这种房屋选择。

究其原因，业内相关人士表示，目前合作化房的购买规则已经发生了变化，删除了原来最重要的第三条，即业主可以在五年后以市场价格回购剩余产权，使其可以转换为商品房并返回市场公开流通。

现在房子只能在房子交付五年后，也就是实际上七年后，按照政府规定的市场评估价格，卖回给政府或者转售给其他等待交房的人。没有别的办法了。即使孩子将来继承，他们也需要有资格购买共济分娩室，否则他们将被政府收回。这也使得大多数家庭不愿意购买共有房产。

此外，上述业内人士还表示，还有开发商推出的商品房和房型商品房、政府平台推出的人才房和公租房、出租房运营商提供的长期租赁公寓、城中村改造形成的出租房等。住房供应的多元化正在形成，这降低了居民购买政策性住房的热情。

壳牌研究院相关负责人表示，共有房产丰富了住房供应体系，尤其是满足了“中产阶级”的需求。然而，政策性住房供给的增加挤压了普通商品住房的供给，这将使需求较大的商品住房更加稀缺，并带来价格上涨的预期。