房价半年突飞猛进 开发商欣喜与担忧共存优房客

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成交价超过10亿元、存货1.93万亿元、资产负债率高的地块300块...经过半年多的房价快速发展，房地产开发商频繁发布的中期报告揭示了房地产市场令人担忧的现状。

然而，房地产公司对市场前景已经有了很大的分歧。尽管仍有房地产开发商花费大量资金只是为了夺取一线城市的土地，但仍有房地产高管对房地产市场前景不乐观。与一些免费拿地王的房地产开发商相比，他们在下一次投资时会有所克制。用远洋运输总裁李明的话说，“我宁愿错过一些机会，也不愿犯错误。”

中国一家大型房地产企业的一位高管告诉记者，有关部门确实采访了一些中央房地产企业，这表明中央政府已经预见到了房地产市场的风险，集团对市场的判断将在下半年到明年进行调整，房地产市场的风险越来越大，所以将控制投资，而不会冒险拿地王开刀。

激进主义和克制并存

在2016年的过去六个月里，房地产开发商赚了很多钱。提高年销售目标已成为最近媒体报道的热门话题，而“频繁地产大王”是过去6个月房地产市场的关键词。

以万科a(000002，BUY)为例，从数据来看，2016年1-6月，万科实现销售收入1900.9亿元，同比增长69.9%；营业收入747.95亿元，同比增长48.80%。据远洋运输集团披露的上半年业绩，该公司在此期间的总协议销售额为206.3亿元，较2015年同期的138.07亿元增长约49%。今年1-7月，恒大累计销售1847.9亿元，同比增长82.6%，2016年销售目标达到3000亿元，较2000亿元增长50%。

在赚大钱的同时，激进的土地收购成为今年上半年房地产企业最热衷的活动。

信达刚刚发布了半年度报告，可以称之为王迪制造机器。自2015年以来，信达已在全国高调赢得9块土地，其中7块是王迪，总资本超过350亿元。另一个激进的土地王制造企业是荣鑫，今年收购的土地量已经超过350亿元，相当于信达自2015年以来收购的土地总量。

根据媒体发布的数据，截至2016年8月24日，已有300块土地的单块土地超过10亿，其中150块是地价超过100%的地王。2015年同期，单笔土地交易价值超过10亿英镑的案例只有150起，其中只有6起案例的保险费率超过100%。

关于房地产企业的大跃进，一位房地产企业内部人士告诉《中国时报》(公开号:中国时报)记者，目前的整体经济形势使得银行不可能找到好的出口资金，所以他们仍然愿意投资房地产市场，包括王迪项目。这也是王迪激进的主要原因之一。

与一些房地产企业的咄咄逼人相比，李明认为，至少在一年内，市场和政策层面都是反复无常的，波动是有限的，房价缺乏大幅上涨的动力。

为了控制土地，合肥、南京、苏州等二线城市最近出台了一系列调控政策。综上所述，办法是将投标保证金比例提高到50%甚至更高，三个月内付清全部土地款。这种政策的最终目的实际上是挤出中小房企，这对财力雄厚的开发商影响不大，因此无法从根本上遏制土地大王的出现。

然而，一家信托公司的相关负责人告诉记者，银行目前实际上是在追逐开发商，主要是因为银行手头有钱，但由于实体经济整体低迷，银行无法发放，所以不得不将其放在目前火热的房地产市场，包括王迪的资金，这些资金可能不会直接放贷，但也会通过其他渠道流向房地产，尽管银行知道存在风险。

转变和调整

尽管上半年一线和二线城市的房地产销售蓬勃发展，但房地产企业手中仍有许多烫手山芋。

数据显示，截至8月25日，共有1666家上市公司披露了2016年中期报告，具有可比数据的上市公司总存量约为3.56万亿元。已公布数据的48家上市房地产企业总存量约为1.93万亿元，占3.56万亿元的一半以上。上市房地产企业脱困任重道远。

据公开数据显示，万科A以4275.2亿元的净库存位居榜首，绿地控股(600606，买)、招商局蛇口(001979，买)、华夏幸福(600340，买)、金地(600383，买)、金科股份(000656，买)、荣盛“买入”的净库存高达4064.76亿元，1265.01亿元，1244.433333344元

事实上，近年来，许多大型房地产企业已经意识到三、四线城市的风险，并迅速撤资。以远洋运输为例，2010年开始快速扩张模式，并迅速完成全国布局，实现了从区域性开发商向全国性企业的转型。然而，规模的扩大导致去化学周期的延长和滞销住房的增加，快速扩张带来的隐忧也逐渐显现。随后，中远集团开始调整发展重点，主要布局一、二线城市。

“公司现在对市场更加谨慎。根据房地产行业的数据，市场表现乐观，土地供应很少。与今年下半年相比，一线城市的土地供应减少了一半，而二线城市的土地供应几乎与去年持平。库存清算周期，第一和第二行是8个月，一些城市已经基本缺货。第一线供不应求，房价和地价都大幅上涨。”中远集团的一位高管告诉记者，当价格涨幅过大时，总会有风险。目前，市场上一些需求的改善也是买房者的恐慌。

这位高管表示，中远在北京的一个豪宅项目中推出了70套房子，但其中有100户是亲戚，这导致中远不知道如何平衡。“房地产的受欢迎程度可见一斑，但隐藏的风险也在增加。预计价格涨幅将在下半年回落，价格可能会在明年回调。毕竟，房价有一个三年周期。”

一方面，土地是以高价获得的，另一方面，有大量库存。上半年，房地产企业的高资产负债率也引起了业界的关注。

数据显示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的资产负债率超过70%。在资产负债率高于70%的132家上市公司中，有23家上市公司属于房地产行业，在行业比重中排名第一。12家房地产企业的资产负债率已经超过80%。

资深房地产专家认为，即使是对房地产市场持乐观态度的开发商也知道，房地产行业现在是一个"高风险"行业。现在开发商们打赌，当他们收回土地时，他们不会得到最后一根棍子。