“补齐”住房租赁市场短板

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自去年以来，房屋租赁市场的“短板”很快被填满。专家表示，在租赁住房试点实施方案的指导下，城市租赁市场的发展可能进入一个新阶段，长期租赁公寓市场有望迅速崛起。今后可在财税政策中给予税收优惠，一方面支持长期租赁公寓企业，另一方面为房地产投资信托基金的发展铺平道路。

近日，国土资源部和城乡建设部原则同意在沈阳、南京、杭州、合肥、厦门等11个城市开展租赁住房试点实施方案，鼓励金融机构参与试点建设，依法提供金融产品和服务。

根据中国指数研究院的报告，继北京和上海试点之后，这一答复标志着首批13个试点城市已全部进入实施阶段。在租赁住房试点实施方案的指导下，各地将加快引进集体建设用地，相应的配套政策将继续完善，城市租赁市场发展将进入新阶段。

目前，国有企业和民营企业纷纷进入住房租赁市场。兴业研究分析师臧云辉表示，万科、龙湖、碧桂园等许多民营住房企业已经进入住房租赁市场，保利地产和上海房地产集团也推出了首批国有企业住房租赁品牌。随着越来越多的企业进入房屋租赁市场，房屋租赁市场将逐步从分散转租模式向规范化、规模化的购买管理模式演变。

“传统的租房方式存在很多问题，不能保护房客和房主双方的权益。”东北证券分析师陈印表示，租房人群的年轻化使得租房者对租房体验有了更高的个性化要求。目前，现有物业的振兴和利用率的提高使租赁市场有了一个良好的供应基础。在人口净流入和房价持续高企的一线和二线城市，长期租赁公寓正迅速上升。

“目前，无论是企业家、房地产中介还是房地产开发商，一般都停留在轻资产战略模式。”陈印认为，未来中国的长期租赁公寓市场将处于集中自养、分散自养和托管三种模式并存的状态。专业公寓运营商将与房地产企业合作，促进新住房项目的销售，振兴二手房，以提高利用效率和改善社区增值服务。

值得注意的是，长期租赁公寓最大的痛点是资金投入大，盈利困难。从资本方面来说，许多银行开始进入长期租赁公寓市场。宜居研究所研究员赖勤表示:“银行进入了长期租赁公寓市场。一方面，由于未来的布局，市场会给银行带来很多商机，对银行业务有很大的想象力；另一方面，它为租赁市场提供财政支持。金融支持可以帮助供求双方，包括为供应方机构提供资金，以开放市场，缓解自持性房地产带来的金融压力；它还为租房者提供财政支持，以更好地满足他们的租房需求。”

从长期出租公寓的利润来看，赖勤认为，如果要实现利润，首先要进行差异化竞争，在高端产品上要努力，这样才能有较高的利润率。需要改变财政和税收政策，提供税收优惠，一方面支持长期租赁公寓企业，另一方面为房地产投资信托基金的发展铺平道路。此外，需要对金融政策采取后续行动，向各机构提供融资援助。

在reits方面，华泰证券分析师陈丽敏表示，reits产品的规模近年来有所加快。特别是2017年，仅前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品的数量和规模就超过了前三年的总和。良好的政策环境和市场需求推动着房地产投资信托基金的加速发展。一方面，这有利于今后几年的缓解。住房融资问题；另一方面，专业化、制度化的房屋租赁企业的发展有利于房地产市场的稳定健康发展。