重磅发布 | 观点指数·2018年1月中国房地产企业销售金额TOP100

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作为年初第一次交锋的月份，前三名公司的销售额都超过了600亿元。其中，1月份万科重返资格赛榜首，首局暂时领先碧桂园和恒大，销售额652.3亿元，排名百强第一。

去年1月，万科最大的举动是与印度联手收购首都20个购物中心。业务独立运营后，万科将更多精力投入到住宅销售和城市服务设施上。2017年，万科通过招标、拍卖、并购、合作等方式共收购房地产项目220个，总建筑面积4868万平方米，股权面积2877万平方米。这也为今年的销售增长提供了充足的食物和草。

2017年领跑的碧桂园以608亿元排名第二，紧随其后的是恒大，1月份销售额为605亿元。

在过去的三年里，销售前三名的竞争已经成为每月和每年的亮点。从万恒绿开始，到万恒碧，再到万恒碧，三大房地产企业经历了淘汰和更替，也经历了大的易位。从2018年1月的销售额来看，万科、恒大和碧桂园今年很有可能继续保持前三。这只是排名，取决于谁在接下来的11个月里工作得更努力。

目前排名第三的恒大，2018年的销售目标是5，500亿元，与去年的5，009.6亿元相比略显保守。不过，值得注意的是，恒大已经成功将土地储备重心从三、四线城市转移到一、二线城市；在热点城市严控的趋势下，恒大的销售可能会带来一定的销售下滑风险。

从1000亿到3000亿，再到5000亿，碧桂园只用了5年时间。对于立志成为mainland China最大开发商的碧桂园来说，每月608亿元的速度是理所当然的。然而，在新的一年里，值得期待的是碧桂园能否将其销售额刷新到一个新的高度，其销售状况是否会一如既往。

2.保利、格林兰和融创如何在3000亿元以上的基础上向前迈进？

前三名之后，出现了失误，没有一家房地产企业实现了300-500亿元的增长。保利、绿地和融创去年都在3000亿元的阵营中，今年1月分别实现销售额279亿元、150亿元和220亿元，其中保利和融创只属于销售额200亿元的两家房地产企业。

一个接一个地看，保利在1月份超越融创，排名第四，但它仍需警惕来自融创的压力。保利曾高喊，将在2018年重返前五，并在未来两三年内再次跻身前三。在过去的2017年，保利的合同销售额为3092.27亿元，比融创的3652.6亿元的销售额少了181亿元，即使包括保利地产的379亿元。

未来，在保利地产成功整合后，保利可能有必要像宋广菊董事长所说的那样，努力重回行业前三。

前面有障碍，后面有追踪者，还有面临同样情况的绿地。在2000亿元的销售额上徘徊了三年后，去年成功提升到3000亿元的绿地，第一个月就面临着黑马的追逐。从清单上看，150亿元的销售额仅相当于2017年绿地的过线。这一成绩也使格陵兰岛被金茂、中海、华夏幸福和龙湖挤出了前6名，屈居第10位。

融创在新的一年里继续丰收，正忙着扩大规模，但也没有忘记收购万达股份和处理乐视的相关事务。1月份，融创创下了220亿元的销售额，这也使融创保持了第四的位置。

除了住房，融创在新年的第一个月就开始寻求商业地产的更大发展。1月29日，融创投资95亿元收购万达商业退市投资者3.91%的股份，以提高商业地产项目的运营水平，整合商业资源；1月16日，该公司斥资5000万美元参与了40亿元人民币的A系列融资，占1.56%的股份。

3.金茂的销售额同比增长超过7倍。全年共有1000亿住房企业，超过27家

在上市的第十年，在提出2019年达到1000亿元，五年内销售额达到2000亿元后，金茂在新的一年开始赶上规模。1月，金茂签约总面积59.17万平方米，签约金额达166.5亿元。需要注意的是，与2017年相比，金茂第一个月的签约金额同比增长744.85%。

这也是房地产企业中同比增幅最高的一个。166.5亿元的销售额跃居第七位，比2017年底的第31位高出24位。

根据视点指数的不完全统计，金茂在新的一年里在土地市场上一无所获。然而，仅在2017年，金茂就斥资690亿元在公开土地市场上收购了21块土地，增加了409.39万平方米的土地储备合同。在土壤储备充足的基础上，金茂可能成为今年下一个提升到1000亿元的房地产企业。

除金茂外，去年进入900亿俱乐部的中南地产、郑融、阳光城、太和四家房地产企业是1000亿房地产企业的有力争夺者。敏捷、鲁能、荣盛发展和万达商业都在800亿人的阵营中，他们也是种子选手。从表中可以看出，太和和忠良一月份的销售额都超过了100亿元，今年可能接近100亿元的标准。

值得注意的是，龙湖去年实现了从100亿元到1000亿元的飞跃，在新的一年有了一个良好的开端，160亿元的月销售额为龙湖今年冲刺2000亿元打下了良好的基础。找出今年龙湖2017年年会披露的信息，

龙湖计划供应3000亿元，可根据市场情况进行调整，弹性增加500亿元。这一数字也比去年1305亿元的供应量高出近168%。从这个角度来看，龙湖在新的一年里的规模是不可避免的。

2017年，全国共有16家房地产企业销售额超过1000亿元。有了金茂和中梁，这个数字将在2018年创下新纪录，并扩大到27个。未来，行业竞争可能只是强者和强者之间的竞争。

4.销售额超出预期。前100家住房企业更具竞争力

进入新年，近年来房地产行业的情绪有所蔓延，但从房地产企业的销售情况来看，市场似乎并不像一般人想象的那样疲软。

在2018年1月的百强榜单中，超过一半的房地产企业销售额同比增长。其中，东源和中梁同比增长200%以上。金科1月份开始销售，销售额为78.11亿元，同比增长150%以上。其中，重庆有16家区域公司开业，第一个月就实现了54.5亿元，成为所有区域的销售冠军。2017年，金科的年销售额为749.56亿元，与1000亿元相比仍有一半差距。如何把握未来11个月的销售节奏将是成功的关键。

规模是房地产企业在弯道超车不可忽视的动能之一。在1月份的全国100大销售意见指数中，下半年的企业表现略显落后。去年1月，前100名的门槛是7亿元，但今年降至5.05亿元。根据这一估计，全年百强销售公司的进入量可能会进一步下降，200亿元的门槛可能难以预测。

在新的一年里，房地产的集中度进一步提高，竞争更加激烈。在品牌房地产企业逐渐成为房地产市场主力军的同时，小户型住宅企业的生存空间进一步缩小。1月份，前20家房企占前100家总销售额的64.2%，前50家销售额占整个榜单总销售额的近87%。

随着监管的进一步严格，土地拍卖市场的竞争不仅需要运气，还需要资金和合作的支持。小型住房企业在未来的土地市场上赢得一席之地将更加困难；在需求方和投机需求被抑制之后；小型住宅企业可能面临严峻挑战。

1月份，土地市场最显著的特点是整体供应量逐月下降，同比增长4个百分点，转让量也逐月下降。

从不同城市来看，在无房炒房的理念下，过去一些一线城市的土地供应受到房价上涨的巨大压力，库存消化周期短，土地出让价格持续上涨。二线和三线城市的供应速度已经放缓，交易面积和交易量都在下降。

以北京为例。在新年的第一个月，15块土地被拍卖，土地面积119.58万平方米，成交额532.63亿元(包括拍卖)。与2017年25%的平均地价相比，北京2018年的平均地价仅为12%。

从上表可以看出，宅基地仍然是房企争夺的热点。尽管受到控制地价、限制房价和自我维持竞争等条件的制约，但它仍然保持着较高的保险费率。

与北京类似，今年1月，全国土地市场的主力仍是品牌房地产企业。在土地拍卖规则多样化的大趋势下，如价格限制和自持面积分配，严格的招标规则无疑提高了开发商获得土地的门槛和难度。在接下来的时间里，强者会更强，小房企在土地市场上赢得一席之地会更加困难，品牌房企合作储备资金会更加普遍。

另一个明显的特点是，住房企业在保持其对土地掠夺的热情的基础上变得更加理性。2018年1月，北京举行了3次拍卖，2017年，北京仅举行了2次住宅用地拍卖；1月17日，佛山市高明区一处商住用地因缺乏竞标被拍卖。

调控力度加大，在13个城市开展了租赁住房试点

2018年初，兰州、合肥、厦门等地实现了差别化监管。例如，兰州市在住房供需矛盾突出的主要城区严格执行限购等控制措施，在一些存量较大的偏远地区，以限购代替限购。

就在市场思考是否应该放松限购措施的时候，住房和城乡建设部传出消息称，政策调整不是为了放松监管，而是为了严格监管，提高监管的准确性。

1月16日，国土资源部、住房和城乡建设部联合批复意见，同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

2017年8月，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布文件，确定首批13个试点城市利用集体建设用地建设租赁住房，但当时只有北京和上海两个城市实施。

随着租赁住房在13个城市试点实施，这也意味着2018年的监管态度将继续强硬。

需要注意的是，在资金来源方面，银监会除了继续降低杠杆率外，还继续弥补监管体系的不足。去年12月，银监会发布的《关于规范银行信贷业务的通知》明确提出，商业银行和信托公司开展银行信贷业务时，不得违规将信托资金投向房地产等限制或禁止领域。

2018年1月，银监会连续对非法贷款和非法票据案件进行处罚。今年1月的第一周，银监会一次性发布了三份监管政策文件，其力度远远超出市场预期。因此，强有力的监管和去杠杆化无疑是2018年的关键词。

在严格监管的情况下，住房企业可能面临融资困难和债务偿还高峰。

房企已经提前蓄水，配股融资和海外发债正在蓬勃发展

2018年，在现有的去杠杆化限制下，中国房地产贷款相关渠道继续严格。在这样的大环境下，房企的钱袋进一步收紧。因此，在1月份的资本市场上，更明显的是住房企业在筹集资金。

根据视点指数，仅在1月份，许多房地产企业就开始进行股权融资。1月17日，碧桂园计划以每股17.13港元的配售价格配售4.6亿股现有股份，约占已发行股本的2.16%。配售融资将为碧桂园带来78.16亿港元；此外，中国金茂股份筹集了33亿港元；新市镇发展贴现配股集资15.46亿港元。

需要明确的是，在正常情况下，配股会导致股价相应下跌，融资成本相对高于债务融资。因此，在多重选择的情况下，房企会更倾向于债务融资。在某种程度上，配股融资已经成为一种热潮，这是基于信托、债券等重要融资渠道的约束环境。

随着金融监管的日益严格，许多公司不得不转向海外融资渠道。自2018年1月起，香港资本市场的R&F、碧桂园、徐汇、世茂等国内企业相继宣布发行债券，涉及金额超过200亿港元。

其中，恒大在1月的最后一天宣布了最大规模的债券融资。恒大宣布将发行180亿港元5年期可转换债券，募集资金将用于偿还债务和一般企业用途；1月9日早些时候，四家内地房地产公司泰和、金科、碧桂园和时代地产宣布发行五只美元债券，总规模约为27.75亿美元。

尽管房地产企业的部分融资希望转向海外，但在严格控制所有住房相关贷款的情况下，房地产企业的资金短缺困境可能一时难以解决。

融创以95亿元收购万达股份，带动了房企的合作和投资

竞争与合作并存仍然是住宅企业的基本特征。虽然土地和产品是相互竞争的，但在下半年，一个成功的房地产企业必须学会与同行合作，实现双赢或跨越国界。

2018年初，首航和远洋运输以61亿元的价格共同赢得了北京顺河的限价房子；本月中旬，招商局蛇口与平安银行联手成立了一只股票投资基金，为一、二线项目输血，总规模约为100亿元。

尤其值得关注的是，华夏幸福开始吸引徐汇和阳光城，以房地产开发布局为基准，充分发挥各自的业务和资源优势，拓展合作领域。

业内普遍预测，华夏幸福过去通过信托引入出资人，但现在，在信托融资渠道有限的趋势下，通过股权引入房企合作伙伴不仅可以节省高额的融资成本，还有助于提高发展速度。

万达在1月份占据了整个行业的注意力。1月29日，融创与腾讯、苏宁和京东计划投资约340亿元人民币，收购万达商业退市投资者所持有的约14%的股份。其中，融创投资95亿元，持股比例为3.91%。

继去年7月的世纪交易之后，融创与万达在商业地产领域的合作仍在继续。融创表示，通过入股万达，将使其与万达商业在商业地产领域有更多的合作，有利于提高商业地产项目的运营水平和整合商业资源的能力。

进入龙，互相借。未来，随着房地产市场进入下半年，房地产企业通过收购、参股和控股实现强强联合将变得越来越正常。