首创融资新途 50亿公司债里的房企住房租赁图谱

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观点房地产网2017年是房屋租赁的第一年。今年，房企和金融机构都围绕租赁展示了自己的才华，上演了一出合作与竞争的好戏。现在，虽然第一年已经过去，租赁市场仍然很热。

1月24日，首创置业有限公司拟分批或分批发行本金总额不超过50亿元人民币的境内公司债券，全部用于房屋租赁项目建设、补充营运资金和/或偿还公司债务。

视点房地产新媒体了解债券将以非公开方式发行给合格投资者，期限为3+n年、5+n年或市场可接受的更长期限，每3或5个计息年或市场可接受的更长期限进行一次重新定价。

这意味着，继龙湖在中国首次公开发行住房租赁专用公司债券后，又一轮住房租赁债券融资即将问世。房地产投资信托也是长期租赁公寓资本援助中不可避免的话题。

资本融资新粉丝

从以往的融资记录来看，首创置业的融资目的无非是还债、项目开发、节省财务费用、补充营运资金等。然而，拟发行50亿元国内公司债券，却明确提到了房屋租赁项目建设的字样，这引起了人们的关注。

川才证券在研究报告中提到，当前租赁市场的主要痛点在于供需结构紧张，尤其是在一、二线热点城市，租金高的主要原因是租赁住房的缺乏。基于此，政府鼓励发展房屋租赁。

第一套住房的融资行为恰恰是其奇特时机的表现和与租赁市场的角力。

关于债券的发行，首创置业相关人士对视点房地产新媒体表示:房屋租赁是政策支持的发展方向，这种融资方式在审计中会更有效率。本次拟发行债券将使公司更快获得资金，发展公司房屋租赁业务，优化现有债务融资结构，降低综合融资成本。

这并不是最近首次出现的房屋所有权和房屋租赁的交叉。1月18日，中国农业银行发放了企业租赁住房贷款和共有产权住房贷款，中国农业银行北京分行与6家企业签署了合作协议，拟向其提供2000亿元信贷资金，支持北京市集体建设用地租赁住房项目的发展。在这六家企业中，包括首都房地产。

有专家分析，在银行的资金倾斜下，参与租赁的首创置业可以获得资金支持，逐步增加住房供应，形成大规模经营。

试图租房子

与首创置业50亿元公司债券类似的是龙湖首家单一公租房租赁专项公司债券。

视点房地产新媒体了解到，2017年12月28日，龙湖债券正式落地，计划分期发行总规模不超过50亿元、期限不超过15年的房屋租赁债券，募集资金将主要用于龙湖集团以一线城市和二线城市为重点的公寓项目建设。
事实上，自2017年以来，随着租房和购房的快速发展，住房租赁业务受到了政策的鼓励，住房企业也调整了方向，寻找租赁市场。万科、碧桂园、招商局、华润、恒大、中海、龙湖等熟悉的身影不断闪现。
住房租赁在需求方展现的蓝色海洋很有吸引力，尤其是在长期租赁公寓领域。据相关数据显示，2017年销售排行榜上的不少顶级房地产企业都参与了长期租赁公寓。

除了龙湖观鱼、徐汇於陵、万科公园住宅和连锁住宅，碧桂园长期出租公寓的雄心也有所体现。去年12月，碧桂园正式推出长期租赁公寓品牌big+加比国际社区，并与美的集团、欧福等30多家单位签署战略合同。它计划在三年内建造100万套长期租赁公寓，其中40万套是独立开发的。

2018年，长期租赁公寓的数量将继续扩大。今年1月，施琅与平安地产合作开发了一套租赁公寓，基金资产规模达100亿元；滨江集团还表示将积极推进长期公寓租赁计划，并已与杭州市中心的14个村庄达成协议，总建筑面积近300万平方米。

房地产投资信托也是长期租赁公寓资本援助中不可避免的话题。

2017年10月11日，新派公寓发行了国内首个额度为2.7亿元、利率为5.3%的长期租赁公寓资产房地产投资信托产品。10月23日，保利地产首只中央企业租赁住房房地产投资信托基金获批，发行额度为50亿元；12月1日，中国招商蛇口首个单储式长期租赁住房抵押贷款证券化产品获批，发行额度60亿元；12月11日，招商局蛇口和中国建设银行联合推出了一系列200亿元的ABN飞驰-荣剑招商长期租赁公寓资产支持票据；12月26日，首只国内民营企业长期租赁公寓的仓储型股权reits获得交易所批准，涉及金额达30亿元

住房企业在住房租赁领域的发展和融资行为令人眼花缭乱。面对市场上的大蛋糕，他们往往先抢占桥头堡，然后寻找机会登陆诺曼底。

然而，站在租赁市场的风口浪尖上，从盖楼的增量售房时代，到通过收购或租赁土地来收取租金或享受资产增值的存量管理时代，房企也需要控制节奏，适应激烈的市场竞争。