杜绝商改住 高一轩委员建议北京商办用地转型长租、养老公寓

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简介图:北京市政协委员、北京投资发展有限公司董事长高在客房内。(吴震国/照片)

人民网北京1月23日电(记者孙红丽)据市场调研机构的数据显示，2017年，北京商业市场供应套数大幅增加，但交易量大幅下降，商业产品库存达到近年来最高水平。

为解决这一问题，市委常委、北京投资发展有限公司董事长高在今年的“两会”上提出了关于引导部分新增和现有商业用地发展长期租赁公寓和老年公寓的议案。

高在委员提案中提出，要根据市场需求，对部分现有商业用地和新增商业用地进行功能引导，定向发展长期租赁公寓和租赁型老年公寓。

高表示，对长期租赁和老年公寓的改造，不仅给一些确实不适合开发商经营的商业用地提供了一个改造的机会，也给这些商业用地的控股企业提供了一条出路，客观上消除了改商改住等错误的解决方法。

一些商业用地存在开发困难

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》，明确规定商业项目不得用于住宅，新项目不得出售给个人。此后，商业市场开始冻结。

高说，在市场实践中，一些商业用地的规划、审批和供应是不平衡的，在实际市场供求中是不足的。部分商业用地的规划量大大超过了该地区商业用地的需求，部分规划形式不符合电子商务新零售时代体验式商业地产的质量标准，客观上导致已建成运营的商业地产难以运营或难以出售，大量未开工的商业用地闲置。

“在一个特定时期，开发商甚至用错误的商业变更方式来消化商业用地的存量。”高强调。

据高介绍，以2016年北京商务办公市场为例，新增办公产品约146万平方米；其中，约60万平方米的产品因难以销售而被企业被动持有，没有起到实际的供应作用。在剩余的860，000平方米中，相当数量的商业办公地产以公寓和其他产品的形式出售。

与此同时，统计数据显示，北京现有的商业用地也处于较高水平:在过去的10年中，北京已售出1700多宗招标、拍卖和悬挂土地(不包括工业用地)，并提供了约7000万平方米的商业用地(按建筑面积比换算)。然而，已进入市场的房产的实际交易面积约为4500万平方米，形成了约2500万至3000万平方米的潜在库存，其中相当大比例的商业用地处于未建设征地状态。

高指出，近两年来，全社会进入电子商务和物流交易时代后，对实物业务的需求客观上变小了。如果大量商业用地变成以旅馆、办公楼和零售企业为代表的传统商业地产，那么在宏观层面和当地市场的供求层面都将缺乏有效的市场支持和实际需求。

据了解，为杜绝商业变更现象，商业产品规划审批采用一刀切的面积控制方法。

高认为，在开发商承诺自持经营的前提下，丰富商业地产的经营产品形式，恢复其细分市场的供给弹性，不仅可以盘活大量现有资产，还可以解决商业市场发展不平衡和不足的问题。

对长期租赁公寓和养老公寓的需求巨大

国务院在《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》中指出，允许商业建筑按规定转为租赁房屋，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为住宅用地，调整后的水、电、气价格按照居民标准执行。

高奕譞指出，去年国家对房屋租赁企业的态度从“鼓励”转变为“支持”,长期租赁公寓行业的空房市场仍然巨大，未来行业整合的空房市场也巨大。

此外，养老问题已成为我们面临的最大社会问题之一，养老产业正成为最具活力的综合性产业。

高表示，在北京，一方面，庞大的城市流动人口对基本租赁有着强烈的需求。另一方面，城市年轻人口的租赁需求也在不断升级，以个体业主为主体的传统租赁市场即使经过专业企业的零星改造，也无法有效应对和满足他们的新需求。目前，机构经营的长期租赁公寓仅占长期租赁公寓总市场份额的3%。

从中国养老产业的总体情况来看，养老地产的发展和养老相关物业的建设和运营都是相对较晚的领域。然而，随着中国人口结构的变化和中国整体房地产市场的普及，养老地产和养老地产已成为未来中国房地产发展中最具市场潜力的板块。

因此，他建议规划、土地和建设行政管理部门根据国家政策，引进符合要求、难以经营或处于闲置状态的商业办公用地，改造和开发长期租赁公寓和老年公寓。同时，要协调金融、银行、保险、证券等监管机构和市场主体，从金融和金融角度对长期住房租赁市场给予相关支持。

“土地存量满足了新的社会需求，特别是长期租赁公寓和老年公寓的广泛需求，目前没有相关的供应机制。在国家提倡租赁市场实现多主体土地供应的环境下，相当于将旧存量土地转化为新的土地供应源进行多主体供应，是一种有益的尝试。”高对说道。