观点面对面 | 田明：“地产”已经装不下朗诗的业务

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观点房地产网随着毕万衡跨越5000亿的规模一个接一个，住宅企业的集中度不断提高，竞争日趋白热化，房地产行业也迎来了一个转型的浪潮。

在房地产热潮中，万科和融创等领先的房地产企业都在逐渐淡化房地产的概念。不过，施琅可能是mainland China首家将转型升级为更名战略的上市房地产公司。

2018年1月16日，施琅绿业地产(00106-hk)宣布拟将公司英文名称由绿业地产有限公司变更为绿业集团有限公司，并采用施琅绿业集团有限公司作为公司的第二个中文名称，以取代其现有的第二个中文名称施琅绿业地产有限公司

从公司名称中去掉“房地产”这个词对一个房地产企业来说意义重大，这足以引起许多猜测。同样在2017年，李嘉诚的子公司长实地产更名为长江实业集团。有一段时间，常氏投身于房地产行业，李嘉诚退出了中国市场的舆论喧嚣。

对此，施琅集团董事长田明在接受视点房地产新媒体独家采访时表示，更名并不意味着要去房地产，但单一的房地产已无法容纳施琅的垂直多元化业务。我们发展了多元化业务，包括长期租赁公寓、养老服务、房地产金融等。然而，房地产业务将继续发展，坚持绿色差异化战略。

此外，据介绍，2017年，施琅进入了10多个新城市，获得了30多个新项目，这些项目都是通过小盘股交易、合作开发、委托代理建设等方式赢得的。轻资产模式使公司少受资金约束，从而充分发挥施琅的交易能力。

长期租房和养老逐渐成为一种制度

在田明描述的商业市场中，除了主要的房地产业务外，长期租赁公寓和养老业务已经成为多元化的重要组成部分。此外，它还包括房地产金融、建筑设计、装修、物业服务、资产运营等领域。因此，施琅在内部启动了榕树林计划。

自2017年下半年以来，长期租赁公寓已经成为房地产行业当之无愧的新出路。2017年初，施琅成立独立的长期租赁公寓事业部，拓展施琅公寓品牌业务，推出四条产品线:青年公寓、白领公寓、商务公寓和服务公寓。

据田明介绍，在第一阶段，施琅选择了11个城市进行布局，即北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、宁波、Xi、西安、成都和无锡。其中，在一线城市，施琅的战略是分散整个产品线，而不同的二线城市有选择地或有机会地推出产品类别。

事实上，从近期长期租赁公寓业务的积极布局来看，施琅早就下定决心要做好长期租赁公寓。

据视点房地产新媒体报道，2017年12月，施琅以2.6亿元人民币收购了广州赵建房地产有限公司的全部股权，并计划将其升级为租赁公寓，这也是施琅首次进入广州。此前，11月底，施琅宣布将与平安地产建立合资企业，收购上海浦东房地产项目，该项目将在未来打造700多套高端长期租赁公寓。

在规模扩张方面，施琅将继续“轻资产”模式，即采用第二房东模式，将房屋整体出租，然后大批量出租，但不排除继续收购合适的存量资产进行扩张。

事实上，自从去年年底政府陆续出台住房租赁政策以来，无论是房企、中介机构还是国企都在争相吃长期租赁公寓。田明不担心如何在激烈的竞争中走到最后。

在他看来，长期租赁公寓将经历今天是热点，明天洗牌，后天赚钱的局面。对施琅来说，一方面，轻资产战略减轻了公司的财务压力，分散了风险；另一方面，施琅将坚持做好经营，成为一个优秀的企业，能够在行业中生存。

截至目前，施琅已有15000多套长期租赁公寓，第一批门店入住率达到95%。在田明的规划中，龙狮未来长期租赁公寓的目标是进入行业前三名。

与快速增长的长期租赁公寓相比，施琅已经在另一个细分市场布局了五年。

据报道，目前，施琅的养老业务主要集中在南京这个大本营，其产品创造可以概括为两个关键词，就近养老和适度规模。

具体来说，Landsea将它所覆盖的城市划分成网格，根据不同地区的需求在社区内或社区附近租赁合适的存量物业，并植入服务。根据计划，每个养老机构的规模约为80-120张床位，主要服务于附近的居民，费用包括中高档水平。

从这个角度来看，施琅的养老产品不是房地产养老，而是更倾向于医疗保健机构，而考验的是企业的运营能力。对此，田明表示，施琅常春藤的目标是成为中国最好的养老服务机构。

经过五年的探索，施琅已经形成了比较成熟的养老模式体系。在接下来的2018年，施琅将把养老金业务扩展到南京以外的城市，包括北京、上海、广州、苏杭和南京的5000家，其中北京和上海不少于2000家。

轻资产转型中的金融雄心

随着房地产行业集中度的不断提高，2017年，房企逐渐形成了两种模式，一是冲刺规模，二是迎来转型浪潮。在田明看来，当房地产业的发展日益成熟时，不加改造地疯狂经营将是危险的。

对施琅而言，自2014年推出轻资产战略以来，这种模式为该公司打开了更多业务和进入更多城市的大门。截至2017年底，施琅进入的10个新城市通过合作开发、小盘股交易、委托代理建设等轻资产方式获得了30多个新项目，施琅在其中的份额进一步降至30%以下。

另一方面，就收入而言，施琅目前近一半的利润来自开发服务费，包括交易费、产品整合费和超出业绩的佣金。

值得一提的是，作为一家中国房地产企业的标杆人物，施琅的商业发展中始终存在着金融机构。房地产业的金融性质也促使施琅加强在金融领域的探索。

据了解，继11月底上海浦东与平安地产合作的长期租赁公寓项目之后，双方于1月10日正式签署了一份更为全面的战略合作协议。

根据协议，未来三年，双方将共同投资在北上归线一线城市和宁、杭、武等二线强市的长期租赁公寓项目，目标资产管理规模为100亿元，其中施琅和平安地产为合资方，双方各出资10亿元，并将委托施琅旗下的长期租赁公寓运营品牌郎世玉进行运营管理、设计和改造等。该基金将在项目稳定运行后寻求资产证券化。

在存量资产领域，2016年，施琅和中信资本成立了一个200亿元的城市更新基金来挖掘存量资产，2017年初，施琅收购了华东几个城市的商业项目。

2017年底，施琅与信达投资签署有限合伙协议，共同成立嘉兴大朗合伙企业。双方将分别认购嘉兴大朗合伙企业30%和70%的资本。同时，嘉兴大朗以6.6亿元人民币收购湖北供销徐东民生广场房地产有限公司99.9%的股权，开发湖北省武汉市洪山区徐东村项目。

据视点房地产新媒体报道，嘉兴大朗合伙企业主要投资高质量的房地产开发和销售项目，即收购不良资产后的转换和出售。

从最初的旧制改革，到不良资产的改造，再到现在的长期出租公寓业务，施琅选择了使用金融手段。除了小规模的金融压力，田明的最终目标可能是成为中国的储蓄者。

据介绍，目前，除了房地产、养老和长期租赁公寓部门外，金融基金在施琅也是一个独立的部门，不同于单纯进行金融投资定位的房企。在与金融机构的合作中，施琅将尝试更多地扮演政府采购和采购的角色。

最后，田明强调，施琅作为一个战略型企业，无论是轻资产转型还是多元化发展，都有着非常坚定的决心。他希望通过继续转型升级，施琅能够成为房地产行业中幸存的企业之一。