小年的粮仓 | 世茂篇：闽系房企“先行者”得与失

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编者按:2017年，中国房地产创造了新的交易记录，万亿美元时代已经过去了一半。2018年，行业发生了逆转，轻视房地产的情绪继续蔓延。

2018年3月22日至23日，由视点房地产新媒体主办的2018视点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题定为小年大周期。

围绕关键词:小年、周期和观点，房地产新媒体研究团队观察了2017年房地产企业的经营战略和业绩，并推出了一系列关于小年粮仓的深度原创报道。通过分析和研究基准房地产企业的发展，他们将如何应对即将到来的小年？

在中国房地产市场蓬勃发展的过去两年里，在福建房地产企业中，两千亿新贵世茂地产和徐汇终于诞生了。

与徐汇在一年内从500亿英镑跃升至1000亿英镑相比，世茂地产用了四年时间。2013年，该房地产企业销售额达到670亿元，甚至提出了2014年1000亿元的目标。然而，在接下来的两年里，销售增长呈现疲软趋势，规模逐渐从15。

尽管世茂集团董事长徐荣茂强调2015年和2016年是积极调整的年份，但随着房地产行业的整合和集中，规模已经成为所有房地产企业的追求目标。针对这种情况，世茂在2017年再次将重点放在销售增长和规模扩张上。

1月9日，世茂地产宣布了2017年12月的业绩。2017年，合同总销售额约1007.7亿元，合同总销售面积606.2万平方米，分别比2016年同期增长48%和23%。

副董事长许世坛表示，在2017年初的业绩发布会上，世茂地产将迎来2017年至2019年的增长期，销售额每年增长30%。

为了保证增长速度，世茂地产在土地储备方面也表现出了比过去几年更加积极的态度。仅上半年，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区土地储备增加453万平方米(不含权益)，支付权益土地成本247.27亿元。

下半年，世茂先后在香港和深圳投资100多亿块，创下近年来土地投资新高。

除了房地产开发，投资性房地产也是世茂的一个重要组成部分，特别是随着国内资本证券化环境的逐步成熟，世茂在过去的几年中不断进行资本融资的尝试。

徐氏战略:规模还是不规模？

在房地产销售的大年里，普遍增长已经成为2017年上市房企业绩标杆的主要特征。据统计，41家上市房地产企业的销售总额同比增长50%。

相比之下，世茂地产48%的增长速度基本合格，这不仅意味着世茂已经进入1000亿的阵营，同时也指出，经过两年的调整，这家福建地产企业终于回到了规模扩张的轨道。

与新成立的福建房地产企业的激进特征不同，徐荣茂这艘巨轮的掌舵人世茂一直表现稳健。然而，视点指数回顾了世茂近十年的发展轨迹，发现这个房地产企业经历了跌宕起伏。

许世坛继其父徐荣茂之后，世茂地产经历了两次变革，第一次是许世坛领导的规模战争。从2011年到2014年的三年间，世茂地产实现了第一次业绩飞跃。

根据意见指数统计，世茂地产2012年和2013年的房地产销售额年增长率分别达到50.1%和45.33%，而前两年的增长率分别为14%和20%，年合同销售额也从2011年的307亿增加到2013年的670亿。

2014年，世茂地产销售额707.8亿元，跃居销售榜第八位，进入房地产企业第一梯队。

值得一提的是，凭借稳健的财务控制能力，快速扩张并没有给世茂地产带来太大的负担。数据显示，世茂近年来的最高负债率出现在2014年的70.54%，甚至低于行业平均水平。

然而，世茂地产在2005年前后经历了高负债率，由于规模扩张，净利率表现逐年下降，于是世茂开始反思规模增长带来的一系列问题。

与此同时，大规模扩张导致库存增加。从2011年到2014年，世茂地产的竣工库存从20万平方米飙升至182万平方米。因此，从2015年开始，世茂结束了规模快速增长的时期，转向了退钱和去库存的方向，并开始了为期两年的调整期。

首先，针对现有库存，世茂地产一方面采取了折价处理，另一方面调整了供应节奏和结构。在三、四线城市，在销售和固定生产的控制下开始建设，暂停了一些同质化产品库存较大的项目的建设和供应，并将供应重点转移到一、二线城市。

数据显示，去库存化政策使世茂地产的竣工库存面积从2014年的峰值182万平方米减少到2017年上半年的127万平方米，可供销售面积也逐年减少，回到677.9万平方米的正常水平。

在支付绩效方面，《世茂地产年报》数据显示，2014年至2016年的支付率分别为80%、85%和88%，2017年上半年支付率保持在80%，支付金额为360亿元。

经过两年的调整，世茂地产的内部财务和资产结构有所改善，但其规模落后和利润下降仍令市场和投资者感到怀疑。从大环境来看，房地产销售增长是两年来最快的，世茂地产主动放缓，错过了一个重要的发展机遇。

因此，2017年初，许世坛明确表示世茂地产将迎来2017年至2019年的增长期，销售额每年增长30%。

虽然年初设定的目标是800亿元，到年中增加到880亿元，但从第四季度的表现来看，世茂房地产一定会赢1000亿元。

根据意见指数统计，2017年前三季度，世茂地产的销售业绩逐月波动，其他月份的表现相对平淡，除了3月和6月超过100亿。第四季度，供应量增加，销售额连续四个月超过100亿元。12月份，它创下了120.67亿元的最高月销售额，并最终成功进入了1000亿住房企业的阵营。

为提升规模，世茂地产加大了土地储备投资。根据半年度报告，仅2017年上半年，就收购了27块土地，土地储备增加了453万平方米，有偿权益土地成本为247.27亿元。相比之下，2015年和2016年新增土地储备的总成本分别只有211亿元和302亿元。

从区域来看，除了已扎根多年的长三角和福建地区外，珠三角地区已成为世茂地产2017年的重点布局区域，在香港和深圳有大量项目。

数据显示，世茂地产2015年和2016年新增土地平均成本大幅上升，2016年超过1万元/平方米，较2014年的3225元/平方米增长210%，表明世茂正在控制对三、四线城市的投资，加大对一、二线城市的资源投入。

2017年，随着一、二线城市调控政策的加强，世茂地产规划了一、二线城市，同时加强了对一、二线城市周边能够承受溢出需求的三、四线城市的投资，新增土地储备平均成本回落至8000元/平方米。

值得一提的是，在土地收购渠道方面，除了开放的土地市场外，世茂以合作收购方式收购土地的比例在2017年也在增加。根据半年度报告，投标、拍卖、购买和合作的底价约占45%。

截至2017年上半年，世茂拥有150个项目，分布在全国45个城市，总用地面积3413万平方米，基本能保证未来两年的发展。

两节车厢:商业和酒店路线

随着国内商业地产进入上升周期，与住宅一起被称为“三驾马车”的商业地产和酒店业务有加速发展的趋势，同时恢复了房产销售的规模大战。根据世茂地产2017年初的计划，世茂的商业业务将在五年内增加322%的收入。

根据视点指数，自2005年实施以主营业务为重点，兼顾房地产多元化投资组合的战略以来，世茂商业截至2017年上半年已投资和管理的商业建筑总面积超过380万平方米，其中包括280万个购物中心、约135万平方米的写字楼和100多万平方米的写字楼。

尽管手头有很多商业地产，世茂仍然缺乏一个基准项目。此外，投资物业的租金逐年增加，但要满足管理的要求，还有很长的路要走。

2016年初，世茂聘请华润16岁的吴担任商业管理公司总裁，结合世茂的业务发展目标，帮助世茂梳理产品线，确立各产品线的发展路径和规模。

2017年6月，世茂商业正式推出四款产品线卡。第一类是世茂52+，它被用作社区生活支持和商业支持；第二类是世茂广场，定位为区域性购物中心；第三类是世茂国际中心，是位于核心城市核心区域的高端品牌；第四类是建在城市远郊的大型综合文化旅游产品——世茂摩天大楼。

与商业地产发展缓慢相比，世茂在酒店业务方面发展更快。年报显示，截至2017年6月30日的6个月中，酒店营业收入增长约21.6%，从6.67亿元增至8.11亿元。

2017年3月28日，世茂集团与喜达屋资本集团达成合作协议，共同成立合资酒店公司，以轻资产品牌出口模式拓展中国酒店市场。2017年6月30日，根据协议，4家酒店已经开业，酒店数量达到18家。

经过十几年商业地产的发展，世茂已经逐步确立了三大核心产业:高端住宅、豪华酒店和商务办公。未来，随着住宅开发的利润逐渐减弱，商业领域的发展也可以保证世茂走得更远。

融资金融技能:资产证券化有技能

如果有稳定的现金流，它将被证券化。这是华尔街的一句名言，也是重资产、重金融属性的房地产企业积极扩张的方向，世茂就是其中表现突出的一家。

2017年4月25日，世茂在全国银行间市场试点首个商业地产公共资产证券化项目，目标是上海世茂国际广场，注册资金65亿元。

根据视点指数，2017年上半年，世茂集团刚刚宣布将从合资企业收回上海世茂国际广场的经营权，并进行为期一年半的封闭式改造。作为世茂商业除北京世茂大厦外年租金收入最高的商业综合体，此次重大整改直接影响了世茂投资地产的整体租金收入。

根据半年度报告，上海世茂国际广场的租金收入因大楼装修而暂时减少人民币4300万元。此前，上海世茂国际广场经过十年的运营，面临着项目陈旧、租金收入增长缓慢甚至下降的趋势。在这种情况下，世茂商业管理推出了这个优化项目，并引进了日本三丽鸥的凯蒂猫(hello kitty，肖像ip)来建造一个室内主题馆。

很明显，世茂的目的不仅仅是出租业绩，还在于通过优化项目来提高资产回报率，从而顺利实现资产证券化。

随着2017年商业地产的再次发展，资产证券化已经成为房企盘活现有资产、解决大额资金存放问题的最佳方式。就世茂而言，早在2015年，它就开始联合各种资本，积极探索住房企业的金融创新，打破国内资产证券化发展缓慢的僵局。

2015年7月10日，博赛拉资本-世茂天成物业资产支持专项计划收到了上海证券交易所的无异议函，这也是中国第一个物业收费资产证券化项目。同年11月，世茂与汇天府资本联合推出首个购房最终付款资产支持专项管理计划。

2016年，世茂成功发行了规模为26.9亿元的博世资本世茂酒店资产证券化项目，创下中国酒店资产证券化项目产品发行规模最大的新纪录。

凭借其在资本和金融市场的成功表现以及稳定的财务状况，世茂在票据发行方面也形成了优势。2017年4月，世茂世茂房地产控股有限公司获得中国银行间市场交易商协会《注册受理通知书》，注册金额80亿元人民币，成为首家获批熊猫彩票的民营房地产开发企业。

值得一提的是，2017年2月，世茂提前偿还了一张2020年到期的优先票据，金额为8亿美元，该票据的利率为6.625%。根据世茂的说法，这80亿只大熊猫中的大部分将在发行后用于偿还债务。

频繁的融资行为不仅为世茂2017年的规模扩张增加了资金，还通过发行低利率长期票据赎回高利率债券互换，降低了整体融资成本。

根据意见指数统计，2015-2017年上半年，世茂的加权平均融资成本从6.90%逐年下降至5.8%和5.6%。根据半年度报告，截至2017年6月30日，世茂的短期贷款约占26%，比2016年底低一个百分点，长期贷款约占74%。

从偿债风险来看，世茂在2011-2017年上半年的现金比率基本保持在1以上，反映出公司短期偿债没有大问题。

在大力推进金融创新的背后，可以发现世茂在重新启动规模战略时有充足的资金支持，这也使得走出海峡西岸的房地产企业在房地产浪潮中更加安全地前行。