刘姝威所指“109亿作价4亿出售”的土地有何玄机？

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4月8日凌晨1点28分，万科(000002.sz)独立董事刘姝威经济观察网记者杨依依在其个人微信公众账户上发布了宝能的“颜色革命”。文章称，“吴向东再次公开露面后不久，华润置地以109亿元的土地出让价格，以4亿多元的价格将土地转让给宝能”。华润置地的官方答复称，刘姝威有关华润置地的言论是断章取义，与事实严重不符，缺乏基本逻辑和常识。

“华润置地109亿元的土地出让价格被宝能以4亿多元的价格出让”？刘姝威的这个断言到底是什么意思？

109亿块土地被分割成小块

2013年8月16日，华润置地以109亿元的价格在深圳前海取得t201-0078地块，占地61800平方米，总建筑面积约503000平方米。该项目在2015年年报中被称为“深圳前海华润中心”。

根据前海管理局2015年2月13日发布的《关于划分t201-0078地块的公告》，华润置地拥有的t201-0078地块可根据申请按规划进行划分。分割后，t201-0078(1)地块为办公楼，t201-0078(2)地块为酒店，T201-0078 (2)

其中，t201-0078(1)的建筑面积为137，900平方米，t201-0078(2)的建筑面积为50，000平方米。

4亿英镑是多少

根据华润置地2015年年报，全年共有两笔出售子公司的交易。

第一笔交易是以约港币4.28116亿元(相当于人民币3.42亿元)的代价，将其附属公司晴万企业有限公司及希尔福德国际有限公司连同其全资附属公司西润(深圳)房地产有限公司及润富(深圳)房地产有限公司的100%股权出售予独立第三方。阳光百万企业有限公司和希尔福德国际有限公司都从事投资控股，喜润和润富都从事房地产开发。

据工商信息，喜润成立于2014年10月24日。其主要业务范围为深圳前海t201-0078(1)地块，从事写字楼的开发、建设、运营及房屋租赁。

目前，西润由耀盛企业有限公司全资拥有，法定代表人兼总经理丁树勇兼任宝能世纪有限公司董事，管理层变更日期为2016年1月19日。

润福成立于2014年9月2日。目前由西富国际有限公司全资拥有，历史经营范围为深圳前海t201-0078(2)。管理人员有两名:法定代表人兼总经理栾焕荣、监事丁树勇(与席润丁树勇为同一人)，栾焕荣同时为惠州宝能泰丰房地产及深圳前海人寿医院投资(韶关)的法定代表人。管理变更日期为2015年8月31日。

其他105亿在哪里？

《经济观察报》发现，在第二笔交易中隐藏了两个包裹，t201-0078(3)和t201-0078(4)。此外，值得注意的是，宝能并没有完全获得这两个地块的权益。

该交易为:华润置地“视为出售”其全资子公司古德福尔企业有限公司及其全资子公司华润置地前海有限公司50%的股权..由于交易是通过华润置地和固特异企业各自向独立第三方增发股份完成的，华润置地的股权从100%稀释到50%，因此相当于一次出售，称为“出售”。

华润置地前海有限公司是深圳前海t201-0078(3)和t201-0078(4)的开发主体。现任法定代表人兼董事长为张宝雯，他也是宝能部约50家子公司的法定代表人。华润置地前海有限公司目前的管理层中，华润有6名员工，宝能有3名员工。

在华润置地2013年中期业绩会议上，时任华润置地董事长的吴向东公开表示，他将为华润前海项目引进合作伙伴，比例为50: 50，由华润运营。“合伙人支付的金额将超过我们，具体数字将在以后披露。”吴向东当时说。

根据2015年年报披露的信息，出售完成后，华润置地失去了对好企业的控制权。

华润置地前海有限公司法定代表人于2016年1月22日由唐勇变更为张宝雯。2016年1月7日，华润置地前海股份有限公司全资拥有的“吉富企业有限公司”进行了43.05亿元的增资，该增资以现金形式入账，与华润置地2015年度报告中提及的“增发股份”一致。

据记者了解，宝能收购这四个地块的总成本为46.5亿元，而不是4亿元。根据分部报告，t201-0078(1)和t201-0078(2)总建筑面积为187，900平方米，t201-0078(3)实测建筑面积为315，100平方米，t201-0078(4)为(1)、(2)、(3)

根据华润置地当年的年报，出售t201-0078(1)和t201-0078(2)地块的净现金流入为4.28亿港元，出售好富企业的净现金流出为2.27亿港元，主要原因是写字楼和酒店尚未出售和运营，仍处于投资初期。

根据财务报告，华润置地在(3)地块上拥有100%的“华润中心”，包括住宅、商业、办公和酒店，实用面积为226，000平方米，将于2018年10月竣工。

根据前海管理局的公告，(1)、(2)地块总投资为63.11亿元，(3)地块总投资为141.17亿元。

华润置地2014年末现金余额约为322.3亿元，比投资额高出100多亿元。

与华润置地相比，前海项目的投资比例不小。然而，在2013年吴向东接替王银出任华润置地新任董事长后，他调整了征地策略，主动回到一二线，提出了“1000亿元”的目标。前海项目符合这一战略。

如果没有华润置地的转让，宝能很难获得前海自由贸易区这样的“黄金地块”，因为转让地块的投标申请人资格要求之一是一家市值不低于400亿港元的香港上市公司，宝能不符合这一要求。

经济观察网记者要求华润置地品牌负责人核实刘姝威相关言论中的“与事实不符”，但截至发稿时，尚未收到任何回复。