刘晓光先生周年纪念 | 我有一个梦想

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编者按:2017年1月16日，原首创集团董事长、阿拉善盟创始总裁、房地产业大哥刘因病去世。

在过去的一年里，房地产行业失去了一个领导者，博鳌房地产论坛也失去了一面旗帜。

我们常说房地产行业需要领导者，但是有多少人可以称得上领导者呢？从狭隘的角度来看，领导者只指那些带领企业前进的人；从广义上看，领导者是整个行业的领军人物，他们的命运已经成为诠释时代进步的象征。

今天是刘先生离开我们一周年纪念日。我们在这里纪念这样一位可以被称为行业领袖的老人。

与刘先生的第一次深入接触是在2003年的博鳌房地产论坛上。从那以后，刘就很少缺席。他几乎每年都在百忙之中抽出时间，如期赶到海南参加论坛。

博鳌房地产论坛之所以成为业内最权威、最具思想性和影响力的论坛，成为中国房地产智慧高峰碰撞的顶级事件，正是因为有了以刘、为代表的一批房地产界和经济界的领军人物。

官员、企业家和慈善家，第一个和阿拉善，这些都是媒体在描述刘时经常使用的关键词。这些词连接在一起，成为房地产领导者的草图。

然而，作为中国房地产行业老一辈的领军人物，尽管刘已经逐渐淡出房地产市场，但他的思想、观点和成就仍然是整个行业的宝贵财富。

近年来，每年夏天，视点房地产新媒体都邀请刘先生对领导进行深度访谈并进行传播。

2016年7月，视点地产新媒体采访团队照常飞赴北京，与刘先生进行了深入交流；8月，刘先生因身体原因未能照常出席博鳌房地产论坛。

出乎意料的是，这次领导访谈成了先生通过自己的观点留给业界的最后一个想法和记忆。

2017年8月，由刘先生发起的阿拉善种子生态协会会员，带着漠北的漠粟来到天南，参加南海之滨的博鳌房地产论坛，这是刘留给房地产行业的宝贵精神财富之一。

当晚在博鳌之夜，刘的照片出现在会场大屏幕上，观众起立鼓掌。照片中，刘的身后是广阔的阿拉善戈壁沙漠，他在微笑。

2016年7月中旬的中午，刘坐在北京的一家酒店里，点了肉汁面条和西红柿炒鸡蛋。吃饭时，他的两部手机不停地不安地抖动。在此期间，他接了四个电话，并回复了几次微信。

这是刘的，他已经退休将近一年了，但是看样子在这个时候，他并没有比自己分管的时候多抽出多少时间主动出击，而且他还有很多事情要做。他过去是主动者，但现在他在其他领域。

也许是由于过度劳累，今年身体一直不好。然而，他仍在侃侃谈论推进中国城市化和改变中国房地产的方向。他把注意力集中了一个半小时，眼睛里闪着思考的活力。

推动中国城市化不是种花、养鸟、喝茶、下棋，而是刘几年前为自己安排的一种退休生活；对于未来中国房地产的变化方向，刘自从投资房地产行业以来，从未停止过思考。

刘对说:我今年已经离开了原来的高速运行状态，有更多的时间来研究一些问题；另一方面，我致力于推动中国城市化的发展。

变革的力量

2016博鳌房地产论坛的主题是变革的力量。中原集团董事长石永清告诉视点房地产新媒体，刘是能够客观看待中国房地产历史的国家之一。他的身份变了很多，他是历史的见证人。因为他已经不在岗位上了，所以他对变革的思考更加客观和全面。

15岁时，他参军了。1978年，他进入北京商学院(现北京工商大学)学习商业经济学，然后加入北京市计委。他从商务部的副主任、主任兼首席经济学家一路走到计委副主任兼北京市基本建设规划委员会副秘书长；1995年，他成为加入房地产行业的国有企业的领导者。

这就是石永庆所说的身份转变，而业界最了解的是，在10年时间里，他把资本集团从一个只有15亿净资产的烂摊子，几十个混乱的行业，变成了一个拥有170家公司的集团公司，包括很多上市公司和上市基金。

刘在过去的几年里成功地推出了第一次ipo，带领其跨越了创业初期，也与第一名一起走过了房地产发展最快的黄金十年；2015年退休的刘，彻底经历了房地产行业的黄金时代和白银时代的差距。

由于肩负着转移和重建主动权的重任，在刘进入房地产业的20年中，如何转变成为刘需要不断研究的问题。

在这一点上，刘多年前在博鳌房地产论坛上的发言可以证明:2004年的确是房地产业动荡的一年，可以用一个词来概括，变化很快。土地价格在变化，土地政策在变化，原材料价格在变化，租赁费在变化，国家政策在变化，金融也在变化。政策、宏观和资金方面都有很大调整。在这种情况下，每个房地产开发商都必须有深厚的感情。

大量项目涌现，大量外资进入，房地产企业间的合作趋势越来越明显，价格仍在上涨。当时，刘认为2003年到2004年房地产行业发生了一些变化。当时，他认为各种表现和信号已经到来，而不是房地产并购的时代即将到来。

随着时间的推移，当供应方结构改革的去库存化成为行业的普遍趋势时，中国的房地产业发生了巨大的变化。到了这一年，已经从刘的第一号首长变成了原来的第一号首长。

在刘的身份改变之后，以为他今年有更多的时间来研究这个变化。在此基础上，他对中国房地产变革的未来方向也有了更多的思考。

在房地产的未来，我们需要找到正确的方向，改变形式和内容，改变什么？首先，我们必须充分了解中国的国情，现阶段中国国情对房地产的需求是什么，以及如何发展；第二，我们必须将互联网技术应用于房地产开发，包括增值服务和销售；第三，必须有创新金融；第四，要深入研究房地产的跨国经营，赋予房地产更多的内涵。

这些都是刘目前对变革的看法，而房地产企业在变革的过程中需要新的形式和方法。刘以存量房屋改造为例:租用办公楼、引进律师、会计师等不需要支付租金，但每年都需要一定的服务。使用这个模型的人发现它的价值比原来的高30倍。

与此同时，刘小光特别提到了中国的城市化:我建议每个人都应该牢牢抓住中国经济增长的支点，为中国的城市化发展写一些文章，中国的城市化发展一定会有一个光明的未来，因为我们需要的不仅仅是一栋简单的房子，还需要基础设施、学校、医院和许多服务，以及一个非常广阔的空空间。

城市化的想象

2015年，刘退休时，曾对视点房地产新媒体说:我觉得人生一定有起有落。不可能永远站在一个大舞台上，必须有一个小舞台。经过这些过程，我一定会在某个年龄退休，我的心理没有改变，将来会有很多事情等着我。

当时，刘正在筹划退休后的几件事，一件是公益事业，一件是论坛，一件是解决二元结构农民的贫困问题。他说:他想做一些文化和环保工作。

按原计划，今年刘虽然身体不适合继续工作，但仍然走遍全国各地，参加许多论坛，其中大部分都与公益、环保和文化有关，或与推进中国城市化有关。

对于大多数人来说，推进中国城市化的话题似乎不切实际，但那些认识刘的知道，这是刘的最佳选择。

刘本人认为，他有信心也有能力推进中国的城市化进程。他说:在过去的30年里，我创造了一些渠道和资源。去年，我退休了，希望把积累的资源转化为可以在市场上实施和运作的资本。我相信孔子的知识，他做不到。不要问他是否能，问问他是否应该。我坚信新的城市化，这是我最喜欢和最应该做的。

这绝不是刘一年来的心血来潮。这是刘在主政时期的第一个创举，它的事业与推进中国的城市化进程密切相关。例如，奥特莱斯是第一个城市化战略的重要部署。根据第一个计划，奥特莱斯将首先专注于核心城市市场，然后逐步将其业务扩展到城镇。

国有企业领导人、党政干部刘曾经担任过这三个有中国特色的改革角色，这是不难理解的。退休后，刘仍对研究和推进中国城市化感兴趣。

只有这样，刘每年接受视点房地产新媒体的采访，谈论中国的城市化时，眼里都充满了期待。

他认为，工业4.0、互联网加、一带一路、消费升级、新型城镇化是未来中国经济发展的五大支点，新型城镇化的作用最大，因为它涉及14万个城镇，数量巨大，还整合了房地产、工业、服务业和金融业。

未来是光明的，但需要更多的努力。刘认为，中国的城市化发展缺乏规律，属于自由落体。

我们要做的就是填写空·怀特。刘介绍了他在推进中国城镇化方面所做的工作:去年我发起建立了中新城镇化平台，这是中国新型城镇化的引擎和典范，准备成为一家非常有能力的城镇化投资银行。

中新城镇化平台的具体架构包括一个主平台，负责战略定位、协调合作、资源获取和分配；有四个子平台，一个是研究与咨询平台，进行研究与咨询服务，产生研究成果，模型设计，运营计划等。，同时承担研究所的职能；二是科技平台，掌握智慧和科技数据。主要任务是高科技含量的城市形态规划；三是金融平台，开辟金融管道，构建金融体系，解决公共信用信息问题，解决贷款债权等金融方案的设计问题；第四是工业建设平台，负责工业设计、建设和运营。未来有必要建立一个项目交易平台，实现项目的规模化和交易的公开筛选。

此外，刘还在此平台上设立了人文基金研究院，关注中国文化和中国人未来的生活方式。

刘说，这里最重要的是解决中国实体经济的驱动力，中国农民的贫困和中国城乡的贫富差距。

他说:我特别希望中国的民营企业家将来有钱的时候能够投资。

以下采访记录了全文:

观点房地产新媒体:2016博鳌房地产论坛的主题是变革的力量。你对这个主题有什么建议，对经济、社会、工业和企业有什么看法？

刘:城镇化是中国下一步最大的经济节点，涉及文化、教育、基础设施、等。它可能是农民脱贫、缩小城乡差距、下一步重启中国经济的重要节点，这是最重要的。

中国经济的五个支点是工业4.0、加工业升级、一带一路、互联网加、消费升级和新型城镇化。我认为新型城镇化是最大的，因为它涉及14万个城镇，数量很大，而且它还整合了房地产、工业、服务业、金融业等。

这五个支点是中国下一步发展的非常重要的因素，每个支点都很大。例如，一次旅游升级将带动许多行业。

中国的城市化是这五个支点中最强大的一个，因为有许多内容需要建设，这是一种物质形式和一种精神形式，包括人类存在的复杂，没有它就没有人能生存。因此，新型城镇化是价值服务的舞台，是中国更大实力的基础，是中国未来经济增长和平衡的真正驱动力。这一进程蕴含着巨大的能量，是国家积极促进发展的一个重要方面。

因此，我有一个梦想，我可以大力推进中国的新型城镇化，这是非常有意义的。

改革开放以来，中国一直在加快城市化进程。根据国家统计局的统计，2015年的城市化率约为56%，大致相当于世界平均水平，但这里有一些虚构的数字，不够准确。

这一进程今后将会加快。我们的土地城市化比人口城市化快。确实存在农民贫困、贫富差距大、农民缺乏公民权利等问题。这个问题全国高度重视，十八大也提出了这个问题。

下一步可能是提高城乡一体化的发展速度和机制，坚持城市化的市场化道路，填补空的空白。

目前，我主要关注的是中国的城市化投资银行和平台。有四个平台:第一个平台提供技术、智慧和生态解决方案，第二个平台提供金融服务，第三个平台提供基础设施服务，第四个平台是规划和规划，未来还有第五个平台，即交易平台。事实上，我所做的是中国城市化发展中的投资银行、智库和智库业务，这是软实力的服务。

最重要的是解决拉动中国实体经济的问题，解决中国农民的贫困问题，解决中国城乡的贫富差距问题，推动千千成千上万的企业家投资中国城市化。

观点房地产新媒体:你一直在推广这个？

刘:是的，这个平台比阿拉善更强大。阿拉善解决了精神层面，而这个解决了物质层面。我特别希望中国的民营企业家将来有钱的时候会在这里投资。

观点房地产新媒体:你对中国房地产的未来有什么看法？

刘:房地产的未来需要找到正确的方向，改变形式和内容，否则老式的肯定是不可能的。如果不改变，中小企业肯定会死亡，而大企业可以生存，但他们不能活得很好。

改变什么？首先，我们必须充分了解中国的国情，了解现阶段对房地产的需求是什么，以及如何发展；第二，我们必须将互联网技术应用于房地产开发，包括增值服务和销售；第三，必须有创新金融；第四，要深入研究房地产的跨国经营，赋予房地产更多的内涵。

房地产的变化可能主要体现在创新的金融服务、互联网应用和跨境业务上。中国的房地产模式将发生重大变化。在过去，它曾经运行时，它是这样做的，但现在它将举行越来越长的时间。

还有一件事，仓库的装修怎么样？现在出现了许多新的行业，如物流业。房地产经营的新方式已经出现，但如何利用旧股票呢？我见过几个例子。一是租用办公楼，引进律师和会计师。他们不需要付房租，但他们每年都需要一定数量的服务。使用这种模型的人发现，用这种方法获得的价值将比原来的高30倍。

房地产企业在变革过程中需要新的形式和新的方式，旧的已经一去不复返了。我们首先面临的是中国房地产市场的变化。如果市场变了，企业也不会变。从开发到销售，有各种金融服务和互联网服务。行业已经改变，企业也必须改变。

从大方向看，房地产仍然是一个大产业，拥有13亿人口。每年，总有1000万已婚人士和1.2亿农民进城。总会有消费。但是，当供过于求时，房企应该改变。

我一直主张几个方面，一是改变互联网的使用，二是改变房地产价值的使用，即把其他行业的价值输入房地产行业；第三是有跨境业务；第四，模式应该有很大的改变，你可以选择长期经营，而不是跟着卖。

经过几次大的变化，我们需要找到中国房地产的主要方向。我认为中国的城市化绝对是一个伟大的方向，尤其是当中国的大城市开始腾飞的时候，而周围美丽的乡村是中国城市人口消费的一个非常重要的新趋势。

我们的房地产需要认识到中国未来5年、10年和20年的发展趋势。

今后，我们将研究两个问题。第一个问题是基本的市场情况，基本消费还在，但不像过去那么热；二是研究新的消费力，新的消费渠道应该适合房地产开发。

观点房地产新媒体:消费变化巨大，实体餐饮火，其他人很冷清。

刘::现在，一方面互联网发达了，另一方面实体店也在减少。两者的结合应该是什么新形式，还没有发现。

我看过法国最新的商业形式，20万平方米，中档装修。它靠近机场，远离市区，但是每个星期六和星期天都有很多人去那里。为什么？因为70%是实体销售，30%是消费者体验。

消费经验是自己端一个碗，放入冰淇淋，然后加入葡萄干。这表明实体店并非不可能，而是改变形式，增加内容。

观点房地产新媒体:国外相对成熟，实体店不断变化，改变了一些管理方法，引入了很多模式。目前，中国有点盲目，但它仍然被复制得更多。

刘:本质上还没有掌握。

观点房地产新媒体:你退休了吗？

刘:有很多事情要做。在过去，这是一个倡议，但现在它在其他领域。

观点房地产新媒体:很多人来找你做顾问？

刘:我当董事长不合适。我也不能当主席。我太累了。

中国房地产的下一次变革有许多问题需要研究。我们不仅要研究房地产，还要研究中国经济的基本面，研究中国下一步是市场化还是落后。

有必要研究中国人消费的新习惯和新特点，中国金融政策对房地产的影响，以及国家是否有新的重大政策调整。

研究过程的核心可能是企业下一步将如何改变:如何改变自己？如何改变企业投资？如何适应市场？我们怎样才能很好地利用互联网技术和金融技术？如何更好地进行跨国经营？如何真正利用其他行业的价值链并将其转移到该行业？

观点房地产新媒体:关键是用它？

刘::什么是市场，什么是需求，什么是供给。供给脱离市场需求是很麻烦的，但是很多人还没有意识到这一点。

我们怎样才能很好地利用中国这些新的经济增长点？消费升级包括住房升级，如何升级？不是房子越贵，而是内容和价值服务的升级，更接近市场。

建议我们牢牢把握中国经济增长的支撑点，抓紧下一步中国城镇化的发展，这是大有可为的。因为城市化不仅需要一栋简单的房子，还需要基础设施、学校、医院和许多服务，以及一个非常宽敞的空房间。

观点房地产新媒体:一些企业家仍然眼界狭窄，只盯着眼前的生意。

刘·:碧桂园正在中国进行城镇化和小城镇建设，徐家印也是如此。尽管他们可能还没有达到很高的理解水平，但他们已经在行动中做到了。

要谈论改变，我们必须首先认识到什么已经改变，改变的方向和方式是什么？包括整个经济的变化，包括金融政策的变化、市场需求的变化、房地产开发商经营方式的变化等。，在适应和迎合这些变化之前，应该彻底研究这些变化。

观点房地产新媒体:今年你做了什么改变？

刘:这一年，我脱离了原来的高速运行状态，有时间研究一些问题。

此外，我致力于推动中国城市化的发展。有了更多的第一手真实信息，人们会愿意告诉你，而不会说谎。

中国房地产的消费需求不会发生显著变化，因为人口在这里，基础在这里，消费需求是固定的，但下一步应该从细节方向改变。

例如，老年别墅，过去占地200平方米，现在占地80平方米和70平方米，并有一些设施，以适应老年人的生活。另一个例子是，中产阶级想在郊区拥有自己的小房子，这是一个新趋势。

观点房地产新媒体:现在，这块产业会比较大吗？

刘:有的结合医疗保健，有的结合教育。

观点房地产新媒体:未来房地产细分可能非常强大。

刘:服务的进一步细分、专业化和多样化。事实上，我们研究美国的20世纪50年代和欧洲的60年代，这是我们今天的研究，具有重要的借鉴意义。

观点房地产新媒体:我们不得不承认我们已经落后了几十年。

刘:我必须承认。我看了一部电影。20世纪60年代末，日本人不得不排队购买冰箱和洗衣机。我们过去和他们完全一样，就像我们在20世纪80年代一样。

观点房地产新媒体:你的生命跨度很大。如果你再做一次，你认为你应该是国有企业还是私营企业？

刘:当然，你可以是私营企业家、金融家或房地产开发商。

观点房地产新媒体:因为你第一次把金融和通信引入房地产？

刘:我第一次把金融创新应用到房地产，主要是因为我熟悉金融、房地产、外资和旅游。

要改变话题，我们可以再研究一遍。恐怕很难从本质上彻底改变，也就是两条腿走路，一条是联系旧模式和旧需求市场，认真做好事情，另一条是积极创新。

对所有人来说，创新也是一个问题，变革必须紧密围绕需求进行。我们对中国房地产市场需求的总结太差了。

观点房地产新媒体:用户需求被向后推了吗？

刘:我们需要了解市场需要什么。有多少人在研究金融、发展和互联网，而没有人在认真研究需求的哪些细节发生了变化，以及如何适应当前的需求。

在彻底研究需求之后，我们可以彻底研究市场和供给，否则我们还是会盲目。

观点房地产新媒体:下一代企业家应该做些什么来更恰当地在行业中稳步发展？

刘:中国房地产的下一个模式是什么？这可能对我们有更大的影响。

一是国家模式不变，二是开发商模式不变？市场经济也有一个要求，无论是走美国的道路还是持有财产的问题。

还有一个变化的问题。中国的很多企业都在发生变化并取得突破，比如幻想曲年、绿城和绿地，但我们需要总结一下这些变化是否具有普遍性。

如果只是个性的改变，可以作为中国房地产企业的参考，但不能作为一种趋势和方向。

如果是普遍性的，将来可以总结推广，这是一个不断变化的问题。

此外，还需要研究在未来五年或十年内，国家的财政政策、财税政策和土地政策是否会有新的变化，变化的方向是什么，这些变化是否会影响企业的发展。

在变化方面还有一个问题需要研究，那就是，将来还有什么事情是现在不能预测的，需要改变的。

观点房地产新媒体:这是预测未来吗？

刘:是的，预测未来的新动向。如果房地产开发商在五年前的今天预测，那将是非常强大的。我认为我们可能需要学习一些外国经验。

观点房地产新媒体:你怎么看农业集体土地进入市场，实质上是促进城市化？你认为这项政策怎么样？

刘:我认为这是一件好事。它可以使农民的权利与公民的权利平等，使农民占有的生产要素增值，这必将有利于农民的富裕。

观点房地产新媒体:但是卖了土地后，农民不种地怎么办？

刘:一定要有限制，所有的农业耕地都不能卖。有农村建设用地和宅基地，应该有利于中国的城市化和城乡一体化发展，解决贫富差距，解决农民贫困，这是一件大事。

观点房地产新媒体:你估计城市化进程需要多长时间才能完成？

刘:还有二三十年。

观点房地产新媒体:你认为一、二线土地价格如此昂贵是一个可持续的现象吗？未来会发生什么？

刘:这应该是一个可持续的现象。中国人口多，土地少，尤其是在大城市。此外，中国现在正在发展，大量的人涌入大城市，这是很正常的，这种现象应该保持一个历史阶段。

英国的伦敦和日本的东京是一样的。日本人逃到了日本东京，而韩国各地的人都涌向了首尔，导致了持续数十年的土地稀缺和价值上升。

在特别大和高质量的城市，如首都或上海，如果你拿走一块土地，你将失去一块。这些城市的地价不会下降，只会上升，这与货币贬值有关。

观点房地产新媒体:货币发行量太大。

刘:是的，我们怎样才能抵御货币贬值呢？只能依靠房地产。

许多个人改革和创新能涵盖中国房地产的未来吗？这是一个问号，我们应该在将来研究它。

例如，幻想曲和万达，在某一点上的突破能代表中国房地产的趋势吗？这需要研究。

另一个需要研究的问题是，中国房地产市场、中国房地产开发企业和开发量之间的关系可能不需要那么多的房地产开发商。

另一个需要研究的问题是，我们必须学习国际发展规律。当我们处于同一历史发展阶段时，他们是什么样的？他们的昨天必须是我们的今天，他们的今天必须是我们的明天。有什么样的法律可以研究？