三问炒房：怎么算炒？为何不能炒？怎么管住炒？优房客

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《人民日报》12月19日报道，刚刚结束的中央经济工作会议提出“房子是为了生活，不是为了投机”，引起了社会的极大关注。如何定义“投机”？“投机”的坏处是什么？我们如何控制“投机”？我们的记者就这些问题采访了业内权威专家。

什么行为被认为是房地产投机？

记者:平时我们经常说“炒房”。你能给它一个明确的定义吗？

清华大学房地产研究所所长刘宏宇:最熟悉的“投机”应该是“炒股”。在买、卖、再买之后，它主要通过买卖差价获利。住房的“投机”就是人们常说的“房地产投机”。其实质是住房投机。它的基本特征是，买房的目的既不是为自己居住，也不是出租给他人，而是坐在那里等待房价上涨，然后再出售。也就是说，购买的目的是出售，以获得买卖差价或增值收益。

记者:一般来说，投机性购买肯定是房地产投机者，那么投资性购买算不算？如何区分投机和投资？

刘宏宇:我认为区分“投机”与“非投机”或投机与投资的一般标准是:如果买入的目的是卖出或投机；如果你买了房子，如果你不使用它或租它，这是投机；如果房子是买房后租出去的，虽然不排除业主以后会在某个时间卖掉房子来获得增值收入，但仍可以称之为“房屋投资”，而不是“投机”。

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞:正如你所说，投机性购房具有典型的房地产投机特征。就投资而言，大致分为两种类型:第一种是等待价格的房屋投资出售。这种投资的目的是在出售之前等待一段时间的价格上涨。它和投机的区别只在于持有时间。龙，我认为这也是一个房地产投机；第二种类型:投资持有时间长，但用于出租给他人，这种投资有住宅物业。是否属于房地产投机，可以通过购房面积、实际使用量、购房杠杆资金比例和买卖时间长短来大致确定。

记者:有业内人士指出，无论是否租房，购房数量也是一个重要指标。那些明显超过自住人数的人，尤其是那些过度使用杠杆的人，也被认为是房地产投机者，例如，房地产投机者。你怎么想呢?

国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任星洲:关于如何测算房地产投机，目前还没有定论，不同的人可能会有不同的理解。

与过去一样，“房地产投机者”购买几套、十几套甚至一套的现象现在可能不多，主要是因为一线和二线城市的房价一直比较高，一些城市也采取了限购措施。然而，自今年以来，一线城市和一些热门二线城市对个人和家庭单位进行“投机”的情况并不少见。

为什么房地产投机不受欢迎？

记者:住房具有居住和投资的双重属性。在这种情况下，为什么不能“油炸”呢？房地产投机的坏处是什么？后果是什么？

刘宏宇:正因为住房具有居住和投资的双重属性，而不是投资的单一属性，所以不能“投机”。保障和保护所有居民的住房权利是政府的责任，而过分强调住房的投资性会损害其住宅性。例如，房地产投机推高房价后，会使更多居民难以获得住房或增加支付压力，导致大量住房资源闲置，造成社会资源浪费，住房需求信息失真，导致供给过度等。此外，房地产投机是基于预期。当市场低迷时，投机者最有可能集体“预期反转”，从而引发区域性系统性风险。

任星洲:“炒房”是非常有害的。从过去一年房价上涨过快的城市来看，房地产投机引发了社会的集体恐慌，不断快速推高房价，导致房地产泡沫，这也严重背离了房地产本身的价值和当地居民的收入水平。房地产业的特点是产业链非常长，与金融联系紧密。因此，当房地产市场泡沫过高时，存在相当大的风险，一旦泡沫破裂，就有可能带来系统性风险。“房地产投机”对实体经济也有很强的挤出效应。人们不愿投资产业，认为“没有什么比房地产投机更好”，这不仅不利于实体经济(爱情基础、净值、信息)的转型升级和创新，也扭曲了整个社会的价值观和财富，从长远来看，这将对中国的整体竞争力产生巨大的负面影响。

倪鹏飞:虽然住宅具有双重属性，但住宅是住宅的原始属性和第一属性，投资属性是衍生属性，它来源于住宅属性，应该服务于住宅属性，比如投资之后，可以通过租赁实现收益。

房地产投机不仅会拖累居住的基本属性，导致高房价，而且还会产生许多不可容忍的危害:房地产投机使市场需求大大超过实际居住需求，这不仅影响价格，而且通过价格影响供给，造成资源错配和严重浪费；房地产不会创造任何价值，但它会造成房地产市场短期虚假繁荣和高额利润，导致整个社会资源向房地产的聚集和流动，严重影响创新创业、产业发展、结构调整、转型升级。

记者:今年的中央经济工作会议突出了住宅物业的住房问题。这与当前住房市场的发展水平和阶段特征有什么关系？

倪鹏飞:目前，中国住房市场总体上已经跨越了极度短缺时期，进入了相对饱和时期。然而，也有一个非常明显的现象:一方面，一些一线和二线城市的居民有一个新的和即将到来的居民住房严重短缺；另一方面，住房问题解决后，一些中高收入居民的财富不断增加，需要投资，因此房地产成为一个很好的投资选择。在这种背景下，如果我们不强调住宅的住房功能，模糊地认为房地产具有双重属性，就会使“房地产投机”找不到理论依据，甚至导致“房地产投机”的泛滥；强调住宅功能，提出大力发展房屋租赁市场可以更好地实现供需结合，不仅解决了移民的住房问题，还解决了部分中高收入居民的投资问题，从而促进了房地产市场的稳定发展。

刘宏宇:高房价和高地价会严重影响一个城市和一个国家的经济社会发展能力和国际竞争力。当前，中国正处于经济转型和结构调整的关键时期。为了实现全面建设小康社会的目标，我们必须集中精力把主要的社会资源和能力用于改革创新、经济增长和社会发展。现阶段，强调住宅的住宅属性意味着人们不应该过多地关注住宅的投资属性，不应该投入过多的社会资源去追求虚拟住宅的价值。

如何控制投机？

记者:2016年，中国部分城市房价上涨过快。“投机”扮演什么角色？为什么房价被炒了？

刘宏宇:在本轮房价上涨中，房地产投机起到了推波助澜的作用。在过去的一年里，一些热点城市的房价上涨了50%以上，购房时可以使用抵押贷款和杠杆，这使得一些房地产投机者自有资本投资的回报率超过100%。市场上很多人都很清楚这一点，甚至把“房地产投机”作为自己的职业。

任星洲:今年，一些城市的房地产正在蓬勃发展，房价也在快速上涨。“房地产投机”兴起的原因是多方面的:货币政策相对宽松，制造业下行压力较大，大量信贷资金未能流向实体经济，而是“脱离现实，进入资产领域，特别是房地产市场”。此外，自去年以来，我们多次下调标准、降息，信贷条件宽松，居民购房能力和意愿明显提高。此外，一些炙手可热的二线城市以“去库存”的名义取消了原有的限购政策，这也为房地产投机提供了条件。当然，应该注意的是，并不是所有的中国城市都存在房地产热“投机”的问题。一些三、四线城市的房地产市场并不火爆，“去库存化”的压力仍然相当大。住房市场上城市之间的差别特征比过去更加明显。

记者:控制“投机”的主要手段是什么？什么可以作为常规手段，哪些应该作为极端手段，以及如何更好地使用它？

刘宏宇:要控制“投机”，首先要通过信贷政策增加“投机负担”(提高贷款利率)，降低“投机能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款)。第二是通过税收政策“去激励”房地产投机者。例如，投机集越多，交易越频繁，交易环节中各种税收的税率就越高。在国际上，对房地产投机普遍征收较高的交易税和资本利得税，其认定方法主要取决于房屋是否是家庭的主要住房以及房屋持有期限的长短。持有期为3-5年的非主要住房通常将面临更重的税收。带有强烈行政色彩的采购限制或采购资格管理可作为临时的最后手段。

任星洲:今年国庆前后，20多个城市相继出台限购、限贷等调控政策，应对房价快速上涨、泡沫快速积聚等突出问题，相对及时。从10月和11月的数据来看，调控政策取得了预期效果，房价过度上涨得到抑制，市场预期趋于稳定和理性。从调控实践来看，限购作为一种行政手段，是迅速遏制房地产投机现象最有效、最快捷的方式。当然，有限购买是不够的，还需要差异化的信贷政策、税收政策等市场监管手段，即经济手段、行政手段和法律手段有机结合，综合运用，形成“组合拳”。

2017年，一线城市和一些二线热点城市短期内无法取消这些调控措施，主要是因为促进房价上涨的因素在现阶段还没有完全消除。一旦放松，一些城市可能会反弹，泡沫可能会继续推高。当然，在落实现有调控措施的基础上，也要按照中央经济工作会议的建议，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制”