观点面对面 | 林宇：金辉“跑起来了”

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观点房地产网在谈论惠今时似乎总是离不开低调的描述，就像谈论副总裁林宇一样，总是离不开年轻进取的特点。但是自从2011年进入惠今，林宇已经是惠今的一个老人了。

一年过去了，我在2017年底再次采访了林宇。每次我谈到惠今的产品、布局甚至金融，数字都是数不胜数。谈话中的平静和热情也让领导的自我要求无意识地流露出来。

这种责任感，加上他自己锐意进取的决心，使林宇带领惠今发挥了更快的发展步伐。

尽管如此，林宇对规模有一种紧迫感:目前，规模和速度并存，行业已经进入加速整合阶段。逆水行舟，不进不退，平台期不悲观，窗口期不懈怠。

林宇刚刚带领他的团队参加了2017年11月的国际汽联燃气轮机世界杯，他拿他喜欢的赛车作为例子:当赛车运行时，他除了眼前的赛道和手里的方向盘什么也想不起来。这和做房地产一样。没有时间可以浪费了。只有抓住每一分钟的节奏，我们才能稳步前进。

跑起来

经过2011年在惠今的学习和2015年进入集团总部，经过两年多的努力，惠今已经不再是一个谨慎和保守的风格，而是正在竞选。

2016年底，林宇说:我们是双一，土地储备价值超过1000亿，面积超过1000万平方米，这是我们目前的有效价值。因此，我们认为500亿美元的短期目标应该是相对稳定和可以实现的。

仅在一年内，惠今外汇储备的价值就翻了一番。

从房地产新媒体观察来看，2017年以来，惠今在华东的苏杭、华南的佛山、华北和东北的沈阳和石家庄、华中的长沙等地收购了大量土地，总土地量超过200亿。

目前，集团的储备价值超过2000亿元，为公司的大规模发展奠定了坚实的基础。单个城市的产能是企业保持高速增长的重要因素，企业应该关注数百亿个城市。林宇透露，未来惠今将继续坚持以区域为中心、城市深化、管理半径为重点的城市布局战略，以增加福厦、Xi、重庆、苏州城等龙头城市的市场份额，打造数百亿的区域公司。

显然，这些城市的销售贡献也让林宇非常高兴。他介绍了视点地产的新媒体:2017年的销售情况仍然很好，同比有所改善；根据半年度报告，利润也处于良好水平。

参赛者想要的评价不仅仅是跑得快，还要跑得稳和远。目前，惠今的规模正在稳步上升。一方面，它通过高周转率战略不断增强销售回报；另一方面，积极拓宽市场融资渠道，提升融资能力，不断为企业注入循环发展动力。

融资渠道包括银行贷款、信托贷款、债务重组、股权合作、企业债券、abs等方式，良好的企业信用在市场上得到充分肯定。

财务状况显示，惠今的流动比率和速动比率分别从2015年的1.13和0.23上升至2017年6月的1.72和0.56。公司的偿付能力近年来有了很大提高。

商业银行的信贷支持和创新融资工具在资本市场的成功应用，为惠今未来规模扩张的金融支持提供了更多的可能性和更稳定的路径，也保证了惠今能够在激烈的行业竞争中保持平稳运行和竞争力。林宇说。

稳步前进

如果你有一个超级酷的爱好，别人肯定会谈论它。对林宇来说，它是赛车，这与它的个性密切相关。

林宇曾经说过，我喜欢赛车，而且我自己也练得更多。我更喜欢钻探。

林宇还说，比赛是释放压力的渠道，也是培养注意力的一种方式。

他说当汽车行驶时，除了你前面的赛道和你手里的方向盘，你什么也想不到。这和做房地产一样。没有时间可以浪费了。只有抓住每一分钟的节奏，我们才能稳步前进。

因此，林宇进入总部两年多后，惠今先后研发推出了三条产品线，即朱明部、优步部和云部。

根据惠今的定义，它是一个以七种肌理审美标准占据城市核心区域并带来高端审美生活体验的碑文系统；以科技舒适艺术为核心的生活价值，我们致力于为城市高层人士打造一个舒适、完善的产品系统云系统，打造一个美丽的社区；拥有一个详细的5u价值体系，这是城市青年决心要去的优步部门。

这可能是他稳步前进的法宝之一。林宇表示:事实上，惠今已经在两年内完成了整个生命周期的产品线研发和项目落地。很明显，我们正在加速发展，制造有竞争力的产品是我们赶超同行的核心优势。

虽然他已经进入了发展的快车道，但林宇有一种紧迫感，因为他已经看到，规模和速度仍然并存，行业已经进入加速整合阶段。

对惠今来说，他的提醒是，逆水行舟，不进则退，在平台期不要悲观，在窗口期不要懈怠。

在这一思路的指导下，林宇表示，惠今的项目扩张适度向一、二线城市倾斜，选择发展潜力较大的一线城市周边项目。城市和项目应该成为主流。一线和二线城市仍然是主流城市；此外，主流住房项目仍然指的只是需要和改进。

同时，M&A是惠今的另一个法宝:正如我在2016年提到的，惠今坚持质量增长，这将平衡规模和利润。收购现有公司和现有项目，尽管谈判周期长，但一旦谈判，可以实现快速的绩效贡献和高短期绩效增长。未来，我们将在项目和品牌已经落地的城市寻找本土资源企业，通过股份互换合作、收购和兼并，迅速增加本土市场份额。

因此，在取得稳步进展后，林宇立即表示，赛车就像房地产一样，需要团队合作。所有的准备、交流、发现问题、解决问题、改进优化甚至争论摩擦都是为了我们最终越过终点线的时刻。

以下是视点房地产新媒体对惠今集团副总裁兼董事林宇先生的专访:

观点房地产新媒体:惠今有20亿目标。自2017年以来，整体销售情况如何？与前一年相比，利润情况如何？销售主要来自哪些城市的贡献？

林宇:2017年销售形势依然很好，同比有所增长；根据半年度报告，利润也处于良好水平。就整个集团而言，重庆、Xi、福安、扬州取得了较为突出的销售业绩。

观点房地产新媒体:据我们观察，自2017年以来，惠今在华东的苏杭、华南的佛山、华北和东北的沈阳和石家庄、华中的长沙等地获得了更多的土地。土地黄金总量超过200亿。惠今在这些城市里如此拥挤的原因是什么？到目前为止，土壤储存的规模有多大？未来发展规划有哪些考虑因素？

林宇:根据“十三五”规划，将建成以长三角为龙头的19个城市群，未来将形成以核心二线城市为主体的区域经济增长极。2016-2017年规划的杭州、武汉、长沙、佛山等城市都是受益于城市群发展、政策导向良好、产业和人口支撑的核心城市。毫无疑问，这些城市将成为下一轮房地产市场发展的热点。

目前，集团的储备价值超过2000亿元，为公司的大规模发展奠定了坚实的基础。单个城市的产能是企业保持高速增长的重要因素，企业应该关注数百亿个城市。未来，惠今将继续坚持以区域为中心、城市深化、管理半径为重点的城市布局战略，以提高福厦、Xi、重庆、苏州城等龙头城市的市场份额，打造数百亿区域公司。

观点房地产新媒体:惠今2017年的毛利率指数更引人注目。哪些城市在利润贡献方面表现突出？接下来哪些城市有更好的发展潜力？

林宇:2017年1月至6月，福州、Xi、苏州三地的毛利贡献突出，均超过4.5亿元，其中苏州的毛利超过7.5亿元。毛利率方面，福州毛利率达到49.8%，重庆毛利率也超过40%。

未来的市场发展将遵循经济发展的普遍规律。价值大于价格区间的城市仍有投资潜力，而价值小于价格区间的城市将存在一定的投资风险。

未来的销售增长将主要来自主要的二线城市和周边城市，有价格差异，轨道交通和工业资源。

例如，全国交通枢纽城市武汉；人口集中的城市:杭州和南京；价格仍在上涨的城市空:、长沙和Xi；惠州是深圳的优势产业和人口溢出城市，具有良好的发展潜力。

观点房地产新媒体:在白银时代，许多房地产企业开始尝试发展多元化业务、租赁业务、养老地产、创新业务等。惠今如何看待过去两年的新投资热潮？惠今会继续坚持其传统立场，还是会参与进来？

林宇:2017年在北京出售的海淀地块开启了一个70年的全周期和自给自足的住宅时代；上海增加了全周期租赁的土地；传统办公方式的转变创造了办公和分时办公，提高了办公使用效率。

房地产业从制造业向服务业转型是大势所趋，任何企业都应该重视新业务的研究和培育。

有许多创新的商业模式，他们也有一个良好的预期市场空.然而，至少在目前，它们还不足以支撑巨大市场的发展，这还需要更多的讨论和判断。

未来，惠今仍将重点发展住宅建筑，但在合适的城市和地块，将试行新的商业模式，以顺应时代潮流。

观点房地产新媒体:有更多的M&A计划在惠今达到500亿甚至1000亿？惠今大规模扩张的总体思路是什么？

林宇:目前，规模和速度并存，行业已经进入加速整合阶段。逆水行舟，不进不退，平台期不悲观，窗口期不懈怠。

一线和二线城市仍是主流，项目拓展适度向一线和二线城市倾斜，选择一线城市中有发展潜力的项目。

正如我在2016年提到的，惠今坚持质量增长，这将平衡规模和利润。收购现有公司和现有项目，尽管谈判周期长，但一旦谈判，可以实现快速的绩效贡献和高短期绩效增长。

未来，我们将在项目和品牌已经落地的城市寻找本土资源企业，通过股份互换合作、收购和兼并，迅速增加本土市场份额。

观点房地产新媒体:惠今产品与其他同行相比有什么优势？到目前为止，惠今三大产品线的研发进行到了什么程度？

林宇:2017年，惠今推出了第三条产品线——云系统。智能化是我们的特色之一，它满足了高端中产阶级置业者的需求。目前，项目已经在沈阳销售，市场反应非常好。此外，成都半岛云项目也已经出现。

惠今在两年内完成了整个生命周期的产品线研发和项目登陆。显而易见，我们正在加速发展，制造有竞争力的产品是我们赶上并超越同行的核心优势。

当然，改善客户服务也是我们的重点工作。从接待、签约入住、物业管理等方面，我们有一套完整的服务体系，称为惠今幸福之家。

例如，2017年，我们在Xi引入了开源社区的概念，并在社区中引入了音乐、足球和戏剧，这在我们的社区和当地市场都有很好的反响。事实上，有很多细心服务的例子。

从目前的项目来看，最先开发的优步部门已经成为第一条面向中青年客户的明星产品线。重庆和苏州的高端碑文部门都取得了不错的成绩。有了云产品，惠今的整个生命周期产品线已经全面开花，将来肯定会越来越好。

观点房地产新媒体:2016年，惠今发行了两笔总额为60亿元的债券，并发行了规模为6.7亿元的物业费资产支持证券。与此同时，在债务超过80%的惠今加速发展的过程中，外界也开始关注如何保持惠今的金融健康。

林宇:由于房地产企业的行业特点，企业负债构成中有很大一部分是预收账款，约占公司负债总额的30%。作为惠今的资本密集型房地产企业，其生息资产负债率控制在40%左右，真实反映了企业的负债情况，其价值低于行业中值。但是，扣除预收账款后的资产负债率明显低于同行业，保持在60%左右。

惠今现在正处于规模稳步增长的阶段。一方面，通过高周转率战略不断增强销售回报，另一方面，积极拓展市场融资渠道，提升融资能力，不断为企业注入循环发展动力。融资渠道包括银行贷款、信托贷款、债务重组、股权合作、企业债券、abs等方式，良好的企业信用在市场上得到充分肯定。

本公司财务状况显示，本公司流动比率及速动比率由2015年的1.13及0.23分别上升至2017年6月的1.72及0.56。公司的偿付能力近年来有了很大提高。随着偿付能力和财务状况的改善，伴随着惠今市场认可度进一步提高的良性循环。

商业银行的信贷支持和创新融资工具在资本市场的成功应用，为惠今未来规模扩张的金融支持提供了更多的可能性和更稳定的路径，也保证了惠今能够在激烈的行业竞争中保持平稳运行和竞争力。

观点房地产新媒体:2017年2月，惠今监事会新选举了几位职业经理人。这是否可以视为惠今为改善公司管治所作的准备？家族企业在房地产行业并不少见。作为其中一员，你如何评价这种治理模式？

林宇:作为一家专业的房地产公司，公司始终坚持走精细化、专业化、专业化发展的道路。监事会新监事的聘任是惠今根据企业发展战略和行业竞争环境的综合考虑和需要，以及职业经理人的经验、专业、能力和岗位要求，进行内部聘任和调整，以实现人才配置的合理化。

在稳步前进的道路上，惠今将始终坚持上市前后的现代经营理念。目前，我们的企业管理模式中没有家族式管理，治理结构也比较完整。股东会、董事会、监事会和经理层(三会一层)运行顺畅，严格符合上市公司要求。

公司的核心管理人员，包括副总裁、中心总经理、城市公司总经理，均由专业管理人员组成，并建立了一支全专业的管理团队，满足了公司各个发展阶段的需要。目前，监事会监事的调整充分体现了惠今现代管理和运行体系的规范。

观点房地产新媒体:最近，相当多的房地产上市企业发布了股权激励计划或项目投资计划，作为留住人才和提高业绩的一种方式。惠今有类似的安排或计划吗？

林宇:惠今发展的目标和道路是明确的，但它仍然取决于每一个金辉人的努力。归根结底，人才是企业发展的核心竞争力。

在惠今的整体发展中，我们越来越重视人才的培养和企业的管理。近年来，惠今积极构建人才体系，强化惠东电力的人才吸引体系和Maxima的人才培养体系，为公司的高速增长奠定人才储备。此外，这些吸引和培养人才的政策和制度将进一步丰富。引入更加多元化的竞争和激励模式，规划和完善考核管理，让人才与企业共同成长。

上述上市房地产企业已发布股权激励计划或项目投资计划。由于公司仍处于a股上市的排队阶段，上市公司的股权激励计划落地仍有一些限制。项目和投资规划公司也将考虑在时机成熟时推出。

公司上市后，我们将进一步学习和引进多元化的人才激励和培训计划，丰富我们的激励体系，为惠今的快速发展提供人才保障。

观点房地产新媒体:如果你把管理企业比作赛车，你认为赛车的哪一个属性或特征最接近企业管理或值得借鉴？

林宇:当汽车行驶时，除了你前面的赛道和你手里的方向盘，你什么也想不到。这和做房地产一样。没有时间可以浪费了。只有抓住每一分钟的节奏，我们才能稳步前进。

赛车就像房地产一样，需要团队合作。所有的准备、交流、发现问题、解决问题、改进优化甚至争论摩擦都是为了我们最终越过终点线的时刻。

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