现场 | 福晟国际上市长跑终章 登陆港交所与它的过去、未来

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傅生视点房地产网自2006年上市至今已有13年，2018年1月11日迎来了最后一章。这一天，以傅生国际为名的股票在证券交易所正式开始交易。

事实上，在资本平台的帮助下，傅生发展的有点晚，所以快速是第一要务。在随后的新闻发布会上，国际首席财务官兼执行董事吴回忆说，不管时间或其他因素如何，最初的后门成衣业务运营商友威国际(Youwei International)的持股(上市公司)比在香港ipo的速度更快。

经过两年的打转，傅生对友威国际的反向收购在一个月前宣告结束，项目公司的购销协议、阿尔弗雷达和乌尔时装相关业务的销售协议、配股和可转债配股协会都已完成。

其中，友威国际以每股0.22港元的价格向通达企业有限公司(实益控制人为傅生集团董事长潘伟明)发行约64.15亿股股份，并支付现金1亿港元收购其龙通股份有限公司及其附属公司。通过这种方式，潘伟明旗下建筑面积为143.97万平方米的子公司的商业和住宅物业被注入上市平台，在一系列发行完成后，通达、潘伟明和众志成城将立即持有上市公司傅生国际54%以上的股权。

然而，反向收购的解决只是长途上市的结束，但对傅生来说，进入资本市场后的漫长旅程才刚刚开始。

上市平台和傅生集团独立运营

上市公司是独立的公司。目前，傅生(集团)未来的资产处置和规划与上市公司无关。至于将来是否会有关联，我们目前还不能给出答案。吴回答了登陆资本市场后外界最大的疑问。

通过此次反向收购，傅生部将长沙在不同发展阶段拥有的6处商住物业注入上市平台傅生国际，总建筑面积143.71万平方米。

傅生部门较大的资产位于上市公司之外。视点房地产新媒体获悉，控股股东通达企业和潘伟明还拥有35处开发性房地产，分别位于福建、天津、江苏、广东和河南省，包括25个住宅项目、6个商业项目和4个综合商业项目。

结合傅生集团提出的十年发展规划，相信傅生部将更多地利用傅生国际寻求规模的快速扩张。在该计划中，傅生集团提出2017年至2021年的销售收入目标分别为300亿元、500亿元、600亿元、730亿元和880亿元，预计2022年将达到1100亿元的水平，土地储备将达到5000多万平方米。

然而，吴季红对此不置可否，而是以足够的想象力给了空.一个答案据说傅生国际不可能以托管的形式接管傅生集团的项目，但双方独立运作，这取决于傅生集团是否愿意。

对于富顺国际未来的发展方向，吴表示将避免与富顺集团的横向竞争:富顺国际主要是挂招牌或进行公司并购；不会做旧的改革和一流的土地开发，会做更成熟的项目，不成熟的项目，以傅生集团。

近年来，项目并购已成为包括富顺集团在内的房企增加土地储备的主要方式之一，这种方式将继续由富顺集团主导，但M&A项目并不意味着不做，只要适合上市公司。适合收购和投资的项目必须优先考虑上市公司；如果回报期太长或风险太高，上市公司就不会这么做。

至于为什么要采取这样的发展战略，吴透露国际未来的发展模式将是以高营业额+利润为导向。

值得一提的是，傅生集团高级副总裁、傅生商业地产集团总裁吴洋出现在傅生国际最新的执行董事名单中。事实上，这也意味着傅生国际未来的业务方向将主要是住宅和商业，分别占80%和20%，但详细的发展计划尚未公布。

在住房方面，它将是城市圈的发展方向，是一、二线城市和溢出的三、四线城市的有机结合。吴说:一、二线城市拿利润，而溢出的三、四线城市拿量。

吴洋透露，富顺国际的商业业务将成为投资运营管理的角色，从商务办公到城市商业优化，再到能够满足未来消费者需求的社区商业；另一方面，我们需要在商务办公领域打造甲级和超甲级写字楼，最后我们需要运营持有物业的资产，形成我们自己完善的投资管理服务。

高负债是不可避免的阶段性问题

对傅生来说，进入资本市场后的发展才刚刚开始，在这条道路上还有许多问题有待解决。

长沙地产被认为是上市平台上最适合收购的资产。合作项目很多，不管其他小股东是否同意，有些项目可能还处于早期阶段，或者还不完善。经过筛选，长沙地产被认为是最适合由优威国际收购的资产。吴对说道。

尽管如此，长沙房产所带来的性能已经大大提高了空房。

视点房地产新媒体获悉，2014年至2016年，上述物业实现营业收入分别为11.38亿元、9.43亿元和7.68亿元；实现净利润分别为8700万元、1.23亿元和6700万元；毛利率较低，分别为18.1%、27.4%和25%。

毛利率的大幅波动主要是由于项目基数小。一旦产品结构发生变化，将对毛利率产生很大的影响，这意味着上述产品既包括住宅产品，也包括商业产品。在长沙市场，住宅产品的毛利率较低，但商业产品的毛利率很好。

这意味着随着规模的扩大，上述毛利率的波动将得到改善。

鉴于毛利率低于行业水平的原因，吴也承认长沙毛利率不高是事实，过去市场以量为主。

它接着说:在未来，上市公司的整个商业模式将把高营业额+利润作为其未来的发展规划，一些城市将把它作为其营业额，一些将是以利润为导向。

高周转率和高负债是房地产行业的普遍现象。吴认为这是一个不可避免的阶段问题。

在他看来，解决上述问题的办法在于，高周转率必须弥补高负债的风险，不是某个地区，而是整个系统都应该得到保证。人们认为，随着企业的发展，负债会减少。此外，这取决于资产的质量是否高。如果不存在资产偏离估值的风险，分阶段的高负债企业可以承受。

另一个令投资者担忧的问题是，在国际最新的董事会名单中，8名执行董事中，有5名是潘伟明的家人，即潘伟明、潘伟明的妻子、潘军刚的哥哥潘伟明的儿子潘浩然和的哥哥吴的妻子。

我不认为傅生国际公司目前的董事会成员是真正以家庭为导向的，因为不是创始人的家庭成员是高度专业的。以自己为例，他们认为自己在房地产行业工作多年，是高级职业经理人，而不是普通的家庭成员，但傅生国际的职业会员(指职业经理人)将来肯定会增加。