潘石屹：SOHO中国将告别散售模式

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8月16日，soho中国董事长潘石屹在香港重申，SOHO中国将告别以往宽松的销售模式，从“开发-销售”转向“开发-自我维持”。未来，它将在北京和上海拥有150万平方米最有价值的办公楼和商业地产，其中北京约38万平方米，上海约112万平方米。

"今天，我们不仅要把土地变成房子，还要继续升值."潘石屹表示，公司应该创造更多的建筑面积每平方米的价值，“让高品质的物业成为永远下蛋的鸡。”

潘石屹预测，3年后租金收入将成为公司利润的主要来源，5年后现有房产的年租金收入将超过40亿元(人民币，下同)，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

一位商业地产老手感慨地说:“这不容易。就像戒毒一样，但它总是在正确的轨道上。宽松的销售不利于房地产开发本身。有足够的钱来改造吗？”

根据soho中国昨日发布的2012年半年度报告，截至2012年6月30日，soho中国拥有现金92亿元，未偿贷款余额约60亿元，净负债率为20%。

“我们计算过，当负债率上升到30%时，这些任务就可以完成(商业控股面积150万平方米)。”潘石屹表示，从目前150万平方米的在建项目来看，soho中国有足够的资金。

不过，潘石屹也承认，soho中国董事会曾多次讨论是否与该基金合作。“目前，它主要专注于自己的基金，而reits还没有被考虑。(我们)将相对考虑融资成本较低的方式。此外，我们目前销售的产品仍有相当大的未来支付量。”

关于外滩8-1地块项目的进展，潘石屹昨天强调，“soho中国的态度非常明确，无论我们的合作伙伴怎么想，外滩8-1地块项目都必须保留，绝不出售。”

潘石屹还提到，soho中国已经积累了10多年的物业租赁经验，租赁了250万平方米的物业，并且写字楼已经长期处于全租金状态，租金收入的增长速度已经超过了市场平均水平。三年前，soho成立了自己的物业管理公司，接管了soho的大部分物业。

潘石屹表示，soho中国的销售团队在过去的三个月里一直在不断精简，业务管理团队需要加强。“我们希望一些销售人员可以通过培训来完成这一转变。”

“转型必须经历一个痛苦的时期，经营和管理房地产的人才要求比销售高得多。”例如，一家商业机构的一名高管表示，一家开发商想引进高端品牌，但一家百货商店的一名租户却拖拖拉拉。如果你想完成高端统一，你必须默认。作为一个控股开发商，这样的决定每天都会发生。观念应该有很大的改变。

soho中国昨日发布的半年度报告显示，公司本期实现营业额12.22亿元，同比下降约54%(与去年同期相比)；净利润为6.13亿元，同比下降约65%。