阳光城年末再揽储与未竟的800亿拿地预算

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观点房地产网年初提出去阳光城，这离不开土地。虽然800亿元的土地预算还没有用完，但它仍然有拿地的热情。

12月26日，阳光城分别在福建福州和辽宁沈阳获得一处宅基地，两块地的总成交价为12.26亿元。其中，沈阳市宅基地的土地面积为59000平方米，起价为6000元/建筑平方米。经过几次竞标，阳光城以25.83%的溢价赢得了这块土地。

经过过去两个月的土地收购冻结期后，公司再次发布了更为积极的土地收购信号。截至12月26日，阳光城市当月新增广州、成都、南宁、沈阳、福州五个项目，相当于10月和11月的总和。

2018年，阳光城市设定了800亿元的土地收购预算，双斌不止一次公开提到土地收购的重要性。但是，由于今年融资环境等多种因素，阳光城市的征地成绩并不理想。

在之前的11个月里，阳光城只赢得了81块地，而权益土地的价格只有231亿元左右。随着年底的临近，阳光城征地的现状与目标还有很长的路要走。

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与前两个月相比，12月份以来，阳光城市的征地速度明显加快。

据视点指数不完全统计，截至12月26日，阳光城通过招标、拍卖、挂牌等方式，共获得5块涉及房屋的地块，总用地面积约为29.4万平方米，所获土地量为10月和11月之和。

12月6日，阳光城以16000元/平方米的底价获得广州花都凤凰路以东、花都湖以北的j11-xh05地块。经过这场战斗，广州阳光城市的土地储备进一步增加。

12月14日，成都出售了武侯区洪华寺的一块地皮。起拍价为14124元/平方米，创下了本市土地拍卖史上的新纪录。最后，该地块以5.15亿元的总价和15，940元/平方米的底价，12.86%的溢价被阳光城获得。

最近一次征地是在12月26日，阳光城先后在沈阳和福州征地。沈阳市宅基地总成交价为10.7亿元，费率为25.83%；福州市长乐区宅基地总成交价为1.56亿元，底价为3202元/平方米。

从指标上不难看出，除了本月初广州市花都区出售的商业和住宅用地外，其他四项土地交易都处于低地价状态。这表明阳光城仍有意扩大土地储备，但对土地成本仍持谨慎态度。

不仅广州、成都、南宁、沈阳和福州成为阳光城市的目标，其他内陆城市也出现了低地价土地流转现象。以12月25日为例，武汉成功出售10块土地，总面积33.49万平方米，最终以底价(58.35亿元)出售；同时，还有4个地块被撤销，其中桥口地块起拍价为70亿元。

今年8月，在视点房地产新媒体举办的2018博鳌房地产论坛上，阳光城常务副总裁吴建斌强调了土地对房企的重要性。

吴建斌说，如果没有位置好的廉价土地，这个企业就不可能成长。在他看来，土地储备是房屋企业的核心竞争力。如何在这个过程中找到最佳位置至关重要。

吴建斌还对下半年的土地收购形势表示乐观:今年第四季度或明年上半年可能是购买土地的最佳时机。

但他立即提出了抓住最佳机会的必要条件:现阶段必须合理配置资金，以确保您的安全运营和更好的发展。财务管理几乎是这位阳光城市高管2018年最重要的工作。

800亿英镑的无尽预算

与原征地预算800亿元相比，阳光城市今年的征地进度并不尽如人意。

吴建斌曾公开表示，阳光城2018年计划征地预算为800亿元，约占年销售额的50%-60%。然而，今年整体市场环境确实发生了变化。3月，公司开始调整土地收购策略，并提高了标准。项目净利润率不低于15%，因此所购土地相应减少。

今年1月至11月，阳光城累计销售额为1330.9亿元，股权销售额为1002.2亿元，平均销售价格为13205元/套。仅前九个月，公司销售额就超过1000亿元，正式进入1000亿房企行列，其中中西部地区销售额占33.5%。预计这一监管较少的地区可能会进一步提高其销售贡献。

相比之下，根据视点指数统计，从1月到11月，阳光城通过招标、拍卖、并购等方式收购了81个项目，总对价387.59亿元，股权对价231.37亿元，新增建筑面积964.55万平方米。其中，10月和11月，征地降至冰点，仅完成5个项目。

根据土地收购价格与股权出售的比例，阳光城前11个月的土地收购支出仅相当于销售额的23%。

与去年相比，今年阳光城市的征地速度明显放缓。2017年，阳光城市新增120个项目，新增容量2021.63万平方米，土地总支出650元，约1亿元；即使算上12月份的5个新项目，阳光城全年也只有86个新项目，新增的土壤储量同比减少了一半。

对此，吴建斌曾解释说，阳光城从3月份开始调整土地收购策略，并提高了相应的标准，要求项目的净利润不得低于15%。因此，购买的土地相应减少。

阳光城市执行董事长兼总裁朱荣斌也在12月21日的一次活动中承认，他希望今年购买更多土地，但由于资金等问题，仍存在一些制约因素。

双滨进入阳光城后，公司的财务数据得到了一定程度的优化，但整体杠杆仍然很高。

数据显示，2018年前三季度，阳光城净利润增长2.1个百分点，达到6.1%，盈利能力提高；就负债率而言，上半年净负债率约为230%，到第三季度末降至207%；同时，该公司的销售回报率约为80%，试图削弱其对杠杆的依赖。

最近，阳光城市通过不同渠道频繁开展融资活动。其中，12月4日，阳光城计划将购买应收账款作为基本资产，发行相关产品融资不超过20亿元；12月20日，公司计划向合格投资者公开发行公司债券，基本发行规模为5亿元，利率为7.5%。

虽然资金对征地产生了实质性的影响，但在双滨的声明前后仍然存在一些差异。吴建斌曾表示，通过融资继续获得土地和扩大储备相对容易，但管理受到限制。首先，我们必须确保业务绩效的绝对优化，这需要规模和利润。

朱荣斌最近表达了一些不情愿，但他承认今年在这种环境下他无能为力。

对于阳光城市未来几年的增长率，吴建斌将设定在30-40%之间，利润将增长35%左右。据悉，这也是阳光城之前发布的股权激励中要求的绩效评价指标。

反过来，利润指标对土地收购成本有明确的要求。以前11个月的土地收购为例，《东方证券研究报告》称，阳光城市的土地收购强度为31%，较2017年全年下降53个百分点；土地收购成本为3778元/平方米，比2017年下降了24%，表明一方面在规模扩张和杠杆率降低之间取得了平衡，另一方面也在等待一个好的土地收购窗口来增加其头寸。

视点房地产新媒体发现，在阳光城前11个月的81个新项目中，有34个是通过并购获得的，占42%。一个典型的例子是9月份，公司收购上海桑香企业，新增19个项目(主要位于重庆)，涉及建筑面积133.68万平方米，股权价格49.71亿元，土地收购成本仅为3717元/平方米。