贾康：发展租赁性保障房 房地产信托投资基金是新选择

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“十二五”期间，中国将建设约3600万套保障性住房，其中廉租房和公租房将成为建设重点。然而，租赁住房的大规模建设和运营意味着巨大的资本投资，需要通过各种融资方式来满足。房地产信托投资基金(reits)以信托投资基金的形式引导民间资本进入公共服务领域，不仅可以满足房地产行业中小投资者和机构投资者的投资需求，还可以创新租赁保障性住房建设的融资渠道和建成后的运营模式。国家社科基金重大招标项目“完善我国住房政策体系和规范房地产市场秩序研究”将房地产投资信托基金作为有效解决经济适用房长期发展机制的新选择。关于发展租赁住房房地产投资信托基金的相关问题及政策建议，记者采访了上述项目主持人、财政部财政科学研究所所长、本报专家组成员康佳。

记者:在《关于完善我国住房政策体系和规范房地产市场秩序的研究》项目中，您和您的研究小组建议成立房地产投资信托基金，以解决租赁住房的融资问题，提高运营效率。这个提议的想法是什么？

康佳:reits是由专门的资产管理机构发行的一种信托基金，它汇集了特定多数投资者的资金用于房地产投资，并将净投资收益分配给投资者。实质上，房地产投资信托属于房地产资产证券化的一种方式。房地产所有者可以通过将现有房地产打包出售给外部投资者，提前收回初始资本。此外，由于商业地产可以带来租金收入和房地产升值，房地产投资信托基金可以给投资者带来长期稳定的收入。reits的分红比例一般不低于收入的90%，因此受到养老金和捐赠基金等长期机构投资者的欢迎。

为了解决我国经济适用房建设及其后续管理和运营的资金问题，我们建议建立经济适用房房地产投资信托基金。基金管理人与地方政府可以达成协议，地方政府可以将部分保障性租赁住房作为基本资产，与社区周围的商业租赁住房等资产形成资产包。然后，基金管理人向公众或特定投资者发行reits股票，根据资产组合的整体规模筹集资金，然后用相应的资金向租赁住房所有者(通常是政府所有的经济适用住房投资中心或其他相应机构)购买资产组合。房地产投资信托基金的专业物业经理根据政府相关政策对租赁住房进行日常管理，被担保对象定期向基金支付的租金成为房地产投资信托基金持有人投资收益的主要来源。

记者:现阶段，我国租赁住房reits的发展还存在投资回收期长、甚至难以收回、投资收益水平低等问题，严重制约了reits进入租赁住房建设和运营领域。如何解决这些问题？

康佳:在中国发展租赁住房reits的重要前提是通过一定的制度设计，使reits获得符合市场预期的合理的长期收益率。目前，我们可以考虑给予出租房屋的房地产投资信托基金以下优惠措施:

在建设或购买经济适用房房地产投资信托基金的过程中，地方政府在相关土地使用和税收政策上给予房地产投资信托基金一定的优惠待遇。同时，可以规定房地产投资信托基金可以按市场价格将房屋作为正常出租屋出租，以提高其未来的投资回报，或者允许房地产投资信托基金在二级市场将相应的经济适用房作为商品房出售，这样一方面可以实现初始投资资本的回收，另一方面也可以因房地产的市场化升值而获得额外收益。

为reits运作和管理所需的融资活动提供财务折扣和担保。为了鼓励租赁住房reits的发展，可以规定，如果reits在相应的业务拓展过程中面临融资需求，政府拥有的政策性担保公司可以为租赁住房reits的融资提供担保，或者融资方可以对纳入其中的资金进行贴现，从而降低租赁住房reits的相关融资成本，发挥金融资金的杠杆效应。

直接给予房地产投资信托基金一定的财政补贴。房地产投资信托基金投资和经营经济适用房，实际上承担了政府向公众提供符合安全标准的公共服务的职能。由于政府对出租房屋的租金水平有严格的限制，房地产投资信托基金收取的租金可能无法支付房屋维护、公共区域管理、卫生等费用。同时，租赁住房的reits开始营业后，政府不需要设立专门的租赁住房日常管理人员，也不需要承担租赁住房的后续管理费用。因此，政府可以以财政补贴的形式将部分节余资金直接给予reits，但财政补贴的标准和金额应与reits向担保对象提供的服务类型和服务质量挂钩。

记者:除了回报率低之外，发展租赁住房reits还有其他障碍，如信托产品的股权限制和重复征税等。对此你有什么建议？

康佳:中国《信托法》规定，信托投资公司发行的信托产品不得超过200份，每份不得低于5万元。这与reits需要能够在市场上公开发行和公开转让的要求相冲突。积极投资reits不利于公众；在税收方面，reits公司需要缴纳相应的税收，而reits投资者也需要缴纳个人所得税，这可能会带来双重征税的担忧；在房地产转让方面，繁琐的房地产产权转换程序会降低房地产投资信托基金的运作效率；在监管方面，中国人民银行和中国证监会从不同角度对reits的发展和未来监管提出了相应的设想，但存在多头监管的趋势；此外，在金融和房地产等交叉领域缺乏具备相应知识的专业人员。

上述问题表明，我国发展租赁住房房地产投资信托基金是一项涉及多方面的系统工程，需要各方合作，有效协调参与房地产投资信托基金发展的相关部委的工作，解决房地产投资信托基金发展过程中的税收政策、房地产转换程序、行业监管、人才储备等诸多问题。在修订相关法律法规的基础上，通过制度创新，成功推出中国租赁住房发展reits，缓解资金短缺压力，提高后续运营效率。