潘石屹还是卖了 转型阵痛32亿整售上海SOHO世纪广场优房客

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7月29日晚，soho中国有限公司宣布其间接全资子公司已与买方(独立第三方)达成协议。据此，上海苏厚同意以人民币32.22亿元(约等于37.37亿港元)(扣除增值税)的价格将该房产出售给买方国华人寿保险有限公司。

根据检查公告，该待售房产位于上海浦东新区相城路288号soho Century Plaza(世纪大道1501号),由以下部分组成:(一)一楼至23楼的办公及商务空房，包括约42，500平方米的可出租办公面积和约432.23平方米的可出租商务面积；㈡238个地下停车位；以及(iii)上海搜狐在搜狐世纪广场空公共房间的所有权利。

该物业相当于soho中国在soho世纪广场的全部所有权权益以及本集团在上海的投资物业之一。在该公告发布之日，该房产由上海搜狐出租给了几个独立的第三方。根据协议，上海搜狐与买方将合作取得承租人的同意，从而与买方更换租赁合同。

根据soho中国经审计的账目，该物业截至2015年12月31日的账面价值(相当于该物业截至2015年12月31日的评估值)约为人民币27.2亿元(相当于约31.55亿港元)。

根据该物业于2015年12月31日的账面价值以及上海搜索根据协议将获得的对价，预计公司将从出售中实现约人民币5.02亿元(相当于约5.82亿港元)的毛利。本集团拟将出售所得款项净额用作其一般营运资本。

Soho中国表示，鉴于中国房地产市场近期的发展，董事们认为此次出售是一个很好的机会，本集团可以通过参考该物业产生的预期现金和毛利，以公允价值实现其对该物业的投资。此外，考虑到该物业仅占本集团持有的所有投资物业组合的总可出租面积约3.7%，董事会认为出售对本集团的总租金收入影响不大。

据了解，早在今年3月的soho中国业绩会议上，soho中国董事长潘石屹就明确宣布，soho中国决定抓住北京和上海房价上涨的机遇，出售其相对成熟、租赁条件理想的非核心资产。其中，首个上榜的楼盘是上海的soho世纪广场。

该项目总建筑面积为42000平方米，租金已达到每天10元/平方米。无论销售价格如何设定，回报率都远高于上海的住宅销售。”当时，潘石屹甚至直言不讳地说，“如果你能赚钱，你就能赚到钱。因为市场给了我们这么好的机会。”

自那以后，在5月份soho中国的股东大会上，潘石屹再次透露，他对上海世纪广场的出售并没有改变主意，而且进展顺利，买家都在谈论此事。

当时，市场更倾向于认为soho中国恢复出售房产的公告是潘石屹骨子里的商人逐利基因造成的，也是夫妻对财务报表的投降，也是soho中国转型的犹豫和原地跌倒。

根据soho中国近年的财务报告，2015年SOHO中国的营业额约为9.95亿元，较2014年的约60.98亿元下降约51.03亿元，降幅约84%。主要原因是公司的商业模式已经从“开发和销售”转变为“开发和自我维持”。

然而，令人担忧的是，从soho中国近年来的业绩下滑速度来看，soho中国的未来预期并不乐观。对比soho中国2012年至2015年的财务数据，发现公司的利润指标一直在下降。营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元和9.95亿元。同比分别下降了9%、58%和84%。

四年来，公司税前利润分别为181.95亿元、124.7亿元、66.89亿元和14.07亿元；同比分别下降了31%、46%和79%；公司股东应占利润分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿元和5.38亿元，同比分别下降30%、45%和87%；基本每股收益也从2.051元降至1.492元、0.781元和0.104元。

据了解，soho中国确认的2015年营业额主要来自望京soho三号楼、soho复兴广场、前门大街项目、soho世纪广场、光华路sohoii等项目。

算上目前正在由soho中国建设的北京李泽soho、上海天山广场和上海古北soho等项目，soho中国目前的物业面积将在所有项目投入使用后达到170万平方米。

据分析，一方面，它是一个如此巨大的物业面积在手，另一方面，它是不尽人意的表现，加上整体经济环境不尽人意，选择出售上海物业可能是soho中国在转型的痛苦下作出的被迫妥协。