链家董事长左晖：未来北京会有1千万人租房住

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[摘要]今天，我想和大家分享一下链家集团董事长左晖在分享备受关注的住房租赁方面所做的工作——租赁的新时代。

租赁新时代

左晖

租房子和我们每个人都有关系。我1992年大学毕业，毕业后在北京租了一套房子。我租房子住了大约12年，2004年买了第一套房子，34岁的时候买了第一套房子。

当然，你知道今天在北京第一次购买的年龄吗？

首次购房的平均年龄约为34岁，实际上每年推迟一年。

在北京买房变得越来越难，尤其是对很多年轻人来说，所以我认为在这种情况下谈租房更有意义。

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未来人口:

会集中在城市圈里

我将从七个或八个维度谈租赁。

很多人会就这个问题进行定性讨论并租房，那么房价会不会降下来？每个人都会做定性研究，今天我给大家一些定量分析，这样就有更多的确定性。

首先，我们注意什么？

在关注租房的时候，我们应该首先关注人口。

众所周知，今天中国大约有7亿城市人口，未来几年大约有9亿到10亿。

首先，我们关注今天的7亿人和未来的10亿人。未来10亿城市人口会发生什么？它将如何在中国发行？我认为这对我们来说是一个重要的问题。

总的来说，我们会有一个基本的判断，未来中国的人口可能会相对集中在20个城市圈。

今天，许多三线城市已经是人口净流出地，这是非常明显的。即使是三线城市也越来越集中在中心地区。

这是我们的第一个判断。未来，20个城市圈将有大约7亿人口，每个城市圈的人口约为3000万。

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北京:

三分之一的人在租房子

第二，将来会有多少人租房子？有多少人买房子？

根据今天的数据，21%的人会租房，近80%会住在自己的房子里。在北京，现在有35%的人租房，近三分之二的人住在自己的房子里。

未来的变化必然是将来会有越来越多的人租房。

例如，在纽约、香港和巴黎等大城市，超过一半的人租房子。

纽约大约有60%的人在租房，所以我认为这是一个非常重要的变量，随着时间的推移，有各种各样的原因。

例如，如果房价高，可能不是每个人都买得起，或者首次购买的年龄一直在往后推。

因此，将会有越来越多的人租房，越来越多的人将会停留在租房的状态。我的背景可能会成为常态，因为我已经租房12年了，租房已经成为一个长期的问题。

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未来:

北京1000万租房者

第三，让我们再看看。如果我们谈论租房，将来租房本身会发生什么变化？或者人口本身会发生什么？

让我们以北京为例，它有2200万常住人口。北京的情况怎么样？现有700万套住房，与我们的家庭相比是0.85-0.9，也就是说，平均每个家庭不能共用一套房子。

中国的平均水平约为1.05。三线城市约为1.2

北京就是这种情况。700万套住房中有210万套，因此北京大约有1500万套住房，有2200万常住居民。

理论上讲，不是每个人都能得到房子。

这是一个大问题，因为今天北京的人口结构是在未来五年，我们可以看到它将会发生一些变化。

我们不能说高端和低端，但整体人口结构，例如，也是2200万人，其构成将大大改变三年前和五年前。

简而言之，我们可以看到未来的构成。即使我们租房子，我们也愿意租房子，也就是说，我们的支付能力肯定会更强。这就是我们想要看到的。

因此，今天的住房租金差距其实很大。我们估计未来北京将有1000万租房者，人均约20平方米。因此，北京需要2亿平方米的出租面积，而今天是1亿平方米。如何补充这1亿元呢？这是未来的大问题，所以我认为是租金问题。

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房子:

快速升值的阶段已经过去

总的来说，我认为房地产，这是住房资产价格快速增长的阶段，实际上已经过去了。

我们去了许多城市和外国城市参观，并认为未来的二手房市场将是空.当人均国内生产总值超过1400美元时，新的房地产投资开始增加；

当人均国内生产总值超过3000美元时，房地产新投资开始快速增长，房地产资产价格开始快速上涨；

当人均国内生产总值超过8000美元时，新的房地产投资开始稳定，资产价格开始稳定，这可能有一些基本规律。

2008年，我国人均国内生产总值超过3000美元，2015年，我国人均国内生产总值达到8000美元。

在这个阶段，我们花了7年，美国人花了16年，从1960年到1976年，花了16年，从3000美元到8000美元。

事实上，这背后有一些大的规律，所以我自己的判断表明，相对价格在未来会越来越稳定，这是我们的基本判断。

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租金:

它将来会飞速发展吗？

还有一件事，房租。

人们经常关心这样一个问题，我会付不起房租吗？这更麻烦。

我认为这个问题实际上不存在。

我想告诉你一件事，租金价格与资产价格无关，也就是说，房地产的资产价格与租金无关。

因此，有些人计算所谓的回报率。计算这件事毫无意义，因为它的变量与这件事无关。

最相关的变量是什么？是城市的人均收入，所以只要城市的人均收入在上升，房地产的租赁价格，也就是使用价格，就会上升。

租金价格的核心变量是城市人均收入，这是一个核心变量。

因此，我们可以看到，在过去的11年里，以北京为例，租金的增幅是非常稳定的，每年都有一点增加，今年或去年仍然有一点下降。

租金与收入的比率相对稳定。

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目前:

租金贵吗？

今天中国的房租贵吗？北京的房租贵吗？

看看如何比较。

我给你一个数字。与东京相比，北京今天的资产价格更高。很难说它没有可比性，但我们可以说它基本上是相等的。

类似的地段，比如北京奥林匹克公园周围的地段，以及东京Yoyogi公园周围的地段，北京每平方米的租金基本上是东京的40%左右。

然后我们要看这个房子的承租人和东京那个房子的承租人的收入是2.5倍还是3倍。我觉得好像没有。

所以，从理论上讲，今天北京的房租并不高。

但总的来说，租金与个人月收入的比例相对稳定，约为30%和40%。

我们可以看到最高的是巴黎，大约39%，这是一个相对稳定的数字。

租金回报率的问题就更没有意义了。北京目前的平均租金回报率约为1.7%。回报率似乎很低。

但是有一个问题，我们把短期回报和长期回报视为两个不同的东西。

例如，最近五年前的租金和资产价格，回报率约为4%。

在美国和日本，它们的资产价格相对稳定，所以五年前和今天分别为5%和5%。但是我们的两个数字有很大的不同。

房价是近期预期收入的体现，因为为什么房价高？核心是你对未来有信心。租金是近期收入的体现，两者有很大的区别。

因此，如果我们看看长期回报率，中国许多城市的回报率都很高。例如，当我们看到郑州时，长期回报率可能达到8%。

例如，在今天的日本，我发现日本的房子特别有趣。日本房屋的特点是税前租金回报率非常稳定，为8%，税后为6%。

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租房:

政府方案还是市场方案

下一个问题，像北京一样，现在1亿平方米的出租屋和未来2亿平方米的出租屋基本上能满足今天的市场需求。

让我们看看另一个问题，那就是，政府应该解决这个出租房吗？还是应该由市场来解决？

在这个问题上，世界各地有很多讨论和弯路，基本上从补砖到补头。

起初，每个人都建造了大量的廉租房和公租房，但后来发现了许多问题。最后，他们都变得小心翼翼。我给你租券，你可以在市场上解决。

当然，世界各地都在发生许多有趣的事情。例如，我们在伦敦看到超过34个人，越来越多的人回家和他们的父母住在一起，等等。

今天，似乎有效的解决办法是发行租券，即向中低收入人士发行租券。你去市场解决这个问题。

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住房供应:

b侧或C侧

同样，供应解决方案是C还是B？

最后，一些单位、公司和法人建造了许多房屋出租？或者我们有这么多的C，这些业主买了自己的房子，然后把它们租出去？

纵观全球，解决市场租金供给的主要途径是C端，即个人房主解决租房问题。

那么B面只是一个补充，当然，这种补充有多种方法。

看，美国最大的管理机构叫做avb。当时它在美国，只有不到20万套房子，但它是一个大的资产持有者，也就是说，它自己拥有所有的财产。

在美国还有第二家叫做eqr的公司，也是一家上市公司。他们之间的区别是，avb是开发商背景，eqr是资本背景，其房屋是在市场上购买的。

当然，因为可再生能源技术在美国发展得很好，它们都是由可再生能源技术管理的。例如，他们建造学生公寓。

总的来说，我认为未来的核心是租金市场本身由c解决

为什么b不能解决这么多问题？这个规模太大，资产规模非常大。

这是我粗略描述的租金图，我认为它可能更量化。

总之，首先，如何把人口放在未来是一个大问题。当然，对于北京来说，已经决定人口不会超过2200万。当然，这2200万人与今天和昨天的2200万人的结构不太一样。

但我的理解是，在新的结构下，人均租赁面积或居住面积只会增加，而不是减少。

第二，这个群体中有多少人买房和租房？在租房方面，租房的质量会越来越好。