任泽平：中国房地产存在明显泡沫优房客

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任泽平昨日发布了一份房地产分析报告，该国已经加大了股市和房价上涨的力度。根据这份报告，从房地产占gdp的比重来看，中国房地产市场存在明显的泡沫。根据报告中的数据，中国房地产的总市值占国内生产总值的411%，远高于260%的全球平均水平。

空凝固速率

第三条和第四条线路很严重，第一条线路的上海空入住率最高

该报告从绝对房价、房价收入比、库存、租金收益率、杠杆率、空购买率等指标定量评估了中国房地产行业的风险。从宏观角度看，方正证券(601901，BUY)首席经济学家任泽平认为，城市化、居民收入和过度的货币创造了一个不败的神话，在这个，中国的一、二线房价只涨不跌。

从细节上看，这份报告从三个方面表达了对房地产市场的担忧:租金收益率、住房空购买率和房价收入比。

从空的安置率来看，报告认为中国的空安置率相对较高，总体上接近或达到了严重积压的警戒线，尤其是在三、四线城市。从住房的角度来看，of/きだよ 0在中小城市较高的入住率可能是由于过度建设。大城市的空购买率可能与过度投机有关。就城市而言，上海的空入住率在一线城市中最高，2015年超过10%。然而，北京的空安置率很低，只有5 %, 2015年略有下降。

房价与收入的比率

第一和第二条线较高，第三和第四条线基本合理

从房价收入比指数来看，北京、上海等国内一线城市高于其他国际城市。在全球房价最高的城市中，香港排名第一，深圳、上海和北京分别排名第五、第八和第十一。

这份报告还关注了房地产开发商的财务风险。任泽平认为，中国居民的杠杆率低于主要发达经济体，总体杠杆率实际上不高。然而，就房地产开发商而言，资产负债率上升得太高太快，而且他们过度依赖银行融资。

从房地产开发基金的基本构成来看，约有65%的基金依赖于银行体系，这明显超过了40%的国际标准，具有很大的不稳定性。与此同时，在过去的15年里，房地产行业的资产负债率从52%上升到了77%。

未来一旦房地产资产缩水，房地产企业的资产负债率和债务风险敞口可能会有较大的增加。