房地产投资需求峰值已过 进入历史性拐点优房客

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国务院发展研究中心前副主任刘世锦认为，“屋顶”已经在2014年到来。

"房地产投资的高峰需求已经过去."国务院发展研究中心原副主任刘世锦在7月30日举行的2016网易经济学家年会夏季论坛上表示，他对中国房地产的看法与许多业内人士不同。刘世锦认为，中国房地产已经到了一个“历史性的转折点”

至于城市未来的发展模式，刘世锦在接受记者专访时表示，无非是两种模式:

首先，保持现有模式，一些中心城市的房价越来越高。“在过去的两天里，媒体说北京房地产市场的价格将达到10万元。这不是我的预测，但我不知道年轻人看到报告后会怎么想。我想很多人可能会非常失望。”刘世锦表示，现有模式不仅会让年轻人失望，还会挤出人才、创新和创业精神，甚至导致财务风险；

另一种模式是开放城乡之间的要素市场，使土地、资本和人员能够流动，城乡能够逐步融合，使房价不会无限上涨，城市产业竞争力和创新竞争力得到提升。

“有些地方的风险实际上更高。”

从房地产投资的大格局来看，刘世锦认为高峰期已经过去，拐点即将到来。刘世锦认为“高峰”已经在2014年到来。

鉴于近期一线城市房价飙升，导致房地产投资反弹，一些即将失去产能的行业复苏，刘世锦认为，房地产投资复苏不会持续太长时间，未来仍将回调，因为基本面没有改变。

但是，刘世锦也指出，中国的城市正在经历分化:即使在省会城市，如果人口是净流出，那么房价也不会上涨；然而，能够提供更多创业和就业机会的城市吸引了更多人，这推高了房价。

刘世锦表示，在一些房价涨幅特别大的中心城市，有两个负面因素:

首先是北京、上海和深圳这三个大都市。「住宅用地的比例一般不超过百分之二十三，近年略有改善。不过，在国际上，这些大城市的住宅楼宇，特别是商住楼宇的比例，一般都在40%以上，而南韩则在60%以上。”刘世锦表示，这一现象并没有根本改变，而低比例的住宅用地供应推高了一些中心城市的房价。

刘世锦提到的另一个负面因素是流动性过剩导致的泡沫。“很多钱都在寻找来源。当你看到这个地方的房价时，你就能赚钱，所以资金都涌向这里。”刘世锦认为泡沫的风险是存在的。“在某些地方，风险实际上更高。泡沫破裂后，将会出现巨大的结构性风险，日本就是这种情况。”

刘世锦表示，正是这个原因导致一些一线城市房价上涨，进而导致整个房地产市场的短期预期调整，从而刺激了房地产投资的上升，但这并没有改变房地产需求已经达到历史峰值的本质。

应实现土地、资本、人员和技术在城乡之间的流动

刘世锦进一步指出，推进农村土地制度改革是中国房地产未来发展的关键。“房地产开发潜力巨大。关键是要改变它，而改变的潜力是巨大的。”

刘世锦认为，这将决定中国房地产和城市化的未来进程。“前提是农村土地，包括集体土地和自留地，可以流转，可以交易，可以在确认的基础上展示自己的价值。”

刘世锦承认在这个问题上有很大的争议:一些人在买卖宅基地后提出了农民保护的问题。刘世锦表示，这种担忧并非没有道理，但担保应着眼于完善社会保障体系，“但我们绝不能让它不流动或不交易。”你不知道农民的利益有多大。如何保护他们？"

谈到中国城市的未来发展模式，刘世锦认为只有两种:

现有模式可能导致一些中心城市房价飙升。"年轻人会考虑我是否能继续在这个城市工作？"我可以创业吗？我能创新吗？"

另一种模式是，在城乡之间，土地、资本、人员、技术等要素能够真正开放并相互流动，实现资源(爱情基础、净值、信息)的优化配置。