仇保兴：已提议国务院调控楼市 分拆房地产税优房客

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中国的房价热得不能称之为“疯狂”，已经引起了国家高层智库和各行各业专业人士的广泛关注。

房价上涨的症结在于:缺乏对货币供应的硬性约束

9月21日，在方正证券(601901，BUY)在京举办的房地产高峰论坛上，方正证券首席经济学家任泽平指出，目前中国房地产已经出现泡沫迹象，货币过度和低利率刺激了新一轮的房价和地价飙升，绝对房价一直偏高。“在全球房价最高的12个城市中，中国作为一个发展中国家拥有4个席位。土地价格高，居民恐慌，抢房子，大多数新贷款是抵押贷款，这已经释放了泡沫信号。”

根据中国指数研究院9月19日发布的监测数据，从9月12日到9月18日，即上周监测的40个主要城市中，土地投放量增加了7%，交易量增加了16%，转让费增加了88%，平均底价增加了26%。其中，北京新开盘商品房交易16.88万平方米，增长24.30%。上周，被重点监管的房企共收购了13宗土地，总出让金约为230.95亿元。其中，9月12日，金茂以总造价49.95亿元赢得无锡滨湖地块，创下无锡总价新纪录。

此外，近期房价上涨已从一线城市的第一波上涨，蔓延至苏州、合肥、厦门和南京的第二波上涨，现在杭州、郑州、成都和无锡正掀起第三波购房潮。

限制购买和贷款并没有阻止房价的飙升，这似乎超出了许多人的预期。

对此，业内人士认为，本轮房价飙升的主要驱动因素是:一是广义货币信贷供给仍偏高，缺乏硬约束；其次，该政策低估了周期性逆转和基于资产的通胀压力。当通货紧缩已经到了尽头的时候，它降低了利率，降低了毫无意义的标准，同时也大大减少了土地供应，这导致火上浇油；第三，新的汇率改革导致了单一汇率预期。当居民对汇率的投票不够充分时，他们会更加集中和恐慌地投票支持无形的通货膨胀；第四，地方财政收入增速下降与新一轮基础设施支出竞争加剧之间存在天然矛盾，土地出让金成为唯一解决办法。

国务院参事、原住房和城乡建设部副部长仇保兴认为，国家金融部门出台的政策与房地产调控目标之间的矛盾，是推动本轮全面上涨的另一个重要原因。金融监管部门允许首付和居民增加杠杆，房价立即飙升。

“今年年初，在NPC之前，我给国务院主要领导写了一封信，说了一件事，那就是首付。当时，高层对首付的争论非常激烈。有些人认为p2p是一个新事物，可以推迟看看。有些人认为这笔首付贷款相当危险。一些单位表示，这笔首付贷款只不过是中介机构提供的贷款支持，就像买房时向熟人借钱一样。正是这种“同一个理论”使得首付政策极大地影响了随后的房价。”他说:“首付贷款是一种金融衍生产品。应该注意的是，所有的金融衍生品都有这样的特点——积极规避监管。也可以说，所有的金融衍生品都是为了逃避监管而诞生的，杠杆率会尽可能地扩大。不重视监管将导致系统性风险。此外，在房地产等具有强烈金融属性的投机市场中，金融衍生品将以不同的方式出现。因此，我认为，我们的房地产是否会崩盘，并不是由我们担心的m2等宏观数据决定的，而是由那些不引人注目的金融衍生品决定的。”

降温药方:影响房价的两把剑

事实上，中央政府已经开始警惕房地产市场的热度。7月26日，中央政治局会议首次提出了“抑制资产泡沫”的主张，分析人士将其解读为主要针对房地产市场。

“目前，我国一线城市和一些二线城市的房价确实过热和疯狂。根源在于未能处理好高层部门之间以及中央和地方政府之间的分歧和博弈。处理不好这些关系是我们许多宏观政策出台后失败的原因。只有将中央调控转变为地方政府调控，将行政手段调控转变为经济杠杆调控，才能实现中国房地产的软着陆。”仇保兴解释了这一点。

仇保兴说:“前一段时间我向国务院提交了一个提案，说是时候考虑对房地产市场采取一种适度的、分散的和分散的调控政策了。”现在有两把剑影响整个房地产趋势:第一把剑是房地产税，第二把剑是房地产更新。这两项政策的出台并不是一件容易的事，因为其中掺杂了太多的敏感地带和利益游戏。”

在这方面，他的假设是，首先，我们应该把最敏感的房地产税变成一种组合税，这种税至少分为四种税，即消费税、空购买税、转让税和财产税，并根据不同的情况制定政策以增加征收的合理性。以罗马、意大利等地实施的消费税为例。实施方式是第一套房子免税，第二套房子征收14%的消费税，第三套房子征收26%的消费税，第四套房子征收40%的消费税...这被称为房地产繁荣时期的瞬时冷却剂。

“更重要的是，有必要将上述税率设定和信贷政策的控制权交给地方政府，以便地方政府能够根据房地产市场的需要或投机进行控制。中央政府只需要为地方政府设定控制目标，然后建立问责制度。以同样的方式使中央和地方政府的利益合理化。”仇保兴说道。

房地产的更新是影响房价的另一个关键因素。根据我国法律规定，商业地产应在40年内跟进，一般地产应在70年内跟进。目前，温州和深圳先后面临了40年和70年的产权更新问题，争议很大。事实上，如何更新财产仍然悬而未决。

仇保兴说，房地产更新时我们该怎么办？犹豫不决使其成为市场的盲点，导致新房价格上涨，同时也推动了二手房价格的上涨，甚至二手房价格与新房价格一样。“我们的想法是，在70年后，当业主需要支付第二次土地出让金时，可以按年计算和交付，并自动成为财产税。这也是一种更合理的方式。”