数据告诉你：买房只选市中心 错的！

本篇文章3014字，读完约8分钟

孙不熟悉的说道。

上周，我写了一篇关于“唱衰”cbd地产的文章，“孙不熟悉:为什么cbd的房子不值得买？””，一些读者表示不满，认为数据支持不够。在过去的两天里，我看了一篇房地产Y教授的文章，让人们眼前一亮。作者从上海商业地产的租金数据论证了“郊区对市中心的攻击”。

这种观点与我一直说的“空平等权利”理论不谋而合。我在许多文章中提出了这样的论点:在互联网和轨道交通时代，人口将加速向中心城市聚集，但在中心城市内部,“空空间将在大都市区域内实现，资本(如水)将夷平所有的洼地，地段不再重要，但便宜很重要。

以下是公开号为“房地产Y教授”的文章:

“一块空的土地，那叫投资；这里有所有的配套设施，这叫追赶；当社区成熟时，它被称为接管。”这是一个在国庆节期间被热烈讨论的笑话。那些头脑迟钝的人在买房时只考虑市区，这已经成为中间人最喜欢嘲笑的对象。

事实上，他们今年买房的想法已经过时，这客观上导致了他们家庭财富的“大幅缩水”，阻碍了他们共同致富。

因为就在他们坚持不在内环购买的时候，上海的城市中心正在四处开花，并且看到它已经开始向外环推进，甚至是靠近其他省市的郊区。客观地说，郊区的房价比城市上涨得更快、更高。曾经，内环的一栋房子可以换成四栋甚至五栋面积相同的郊区房子，但现在只能换成两三栋。

01

国庆期间，上海叔叔罗康瑞的子公司瑞安房地产宣布，该集团计划出售光明电力和悦涛49%的股份，后者拥有五角场创智天地。

这不是罗康瑞第一次出售上海市中心的房产。在过去的一两年里，他还先后以66亿元人民币的价格将新天地企业的1号楼和2号楼出售给香港的领汇房地产投资信托基金，同时将该企业的3号楼移交给李锦记和万科。2014年，瑞安还将新天地朗廷酒店出售给英俊集团。

许多人说罗康瑞缺钱，所以它出卖了创造智慧的世界。然而，这位教授认为，更重要的原因是上海市中心的房价已经见顶，而未来空的涨幅并不大。

9月初，莱坊发布了一份关于北外滩写字楼市场的报告。报告提到了上海一些主要商业区的租金数据，如陆家嘴(顾臻600663)、淮海中路、徐家汇(顾臻002561)和长风。今年第一季度，陆家嘴的最高租金为12.5元/平方米/天，其次是南京西路，租金为11.6元/平方米/天。就租金而言，这一数字与五年前相比几乎没有变化。

根据通策2012年的一份办公报告，早在2012年，陆家嘴的世界金融中心和郭进中心已经达到14元/平方米/天，金茂已经达到12元/平方米/天，平均租金已经超过12元。同样，南京西路的租金在2012年超过了11元/平方米/天。类似淮海中路的租金在五年前达到了10元/平方米/天的水平。

换言之，主要核心商业区的租金在过去五年基本上没有增加。

相比之下，中环甚至外环外的租金上涨极为激烈。以大红桥板块为例，去年核心区的写字楼租金仅为3.5元/平方米，但今年第一季度已达到7.5元/平方米。

另一个例子是长风板块。五年前，这个行业的大部分写字楼只有2.5元/平方米/天，少数建筑达到了3.8元/平方米/天，这已经是一个很高的价格了。但今年第一季度，该地区甲级写字楼的租金已达到7.1元/平方米/天。

写字楼租金的趋势影响了这些地区的房价。五年前，内环核心区的一栋房子足以取代大红桥许婧区的五栋房子。但是现在换成两套还不错。

恐怕这就是在罗康瑞市中心出售房产的真正原因:这些房子不会升值。

02

有人说，教授，你说的太业余了！不断上涨的办公室租金如何能提高周围的住宅价格？此外，罗康瑞出售办公楼、酒店和创业园。你说市中心的办公楼不能升，我相信！但是你说市中心的房子将来不会升值，所以你必须拿出足够的证据来证明，否则就是胡说八道。

为了证明他的观点，教授想展示第二个证据。这一证据是戴德梁行发布的第二季度报告。据报道，人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇等10年以上的写字楼面临着客户流失，空的入住率也在不断上升。像美敦力和飞利浦这样的高质量客户正在撤离。

戴德梁行表示，今年前三季度，周边写字楼的租赁面积高达54万平方米，是市中心的1.6倍，金融和制造业占50%。

此外，基金也在向外围转移。戴德梁行表示，前三季度，周边地区的写字楼被大规模收购，如闵行区的“七宝宝龙广场”、大红桥板块的“虹桥绿谷广场”、大宁板块的“绿地星光广场”、浦东世博板块的“环球都市广场”。

资金和人员(工作)已经转移到外围，市政府已经做出巨大努力，在嘉定、青浦、奉贤和其他大的郊区建设3A医院和著名的校园。郊区的鉴赏能力自然远离超市中心，这可以通过移动我的脚趾来想象。

不仅如此，上海郊区在吸引企业、人才和其他支持资源方面提供了更具吸引力的奶酪。这位教授的一位朋友说，在上海许多郊区注册的公司可以享受巨额财政和税收补贴。在一些地方，他们甚至可以享受总税款的20%或更多。

此外，在商业政策方面，它也比城市地区更加灵活。例如，奉贤最近发布了一项政策，允许进口化妆品在备案后直接销售。但是，化妆品的原始销售需要经过层层审批才能销售。这有机会让中国的时尚与世界同步。世界上最畅销的化妆品也可以很快引入中国。这对化妆品企业很有吸引力。

这种情况比比皆是。政府更加优惠的政策，与城市地区相比的低租金和低工资，以及商业、地铁、教育、医疗和其他配套设施，已经牢牢地将人和企业锁定在郊区，这使得郊区的房价有可能赶上甚至超过上海。

03

事实上，世界各地都在将商业中心搬到郊区。当任泽平预测中国人口迁移的未来趋势时，他以美国为个案研究，发现1950年后，美国的大都市人口开始向郊区迁移，企业和企业向郊区迁移。直到2008年，人们才开始再次向城市地区迁移。

在中国，这一意图更符合高层管理人员的愿望，即均衡发展不同地区和城市。

如果我们看看去年发布的长江三角洲城市群发展规划，就会发现一个有趣的现象。上海、苏州和杭州等几个人口超过1000万的城市控制着人口。但是它们的环境鼓励了人口增长。例如，与2014年相比，上海附近的嘉兴人口增长了51%。

新人口来自哪里？

明眼人一眼就能看出，这是企业和员工离开上海带来的人口红利。除了嘉兴、无锡、常州、湖州、南通和宁波，上海周边几乎所有的城市都有人口大跃进的计划。

这些城市的总人口将达到近1000万，相当于苏州一个城市的规模。

为这些地方的人民服务，仅仅依靠当地自己的资源是不够的。这就是上海在去年新一轮规划修编中，不仅保留了苏州、南通、宁波、嘉兴，还在上海设立了新庄、大红桥、宝山、川沙四个副中心的真正原因。

这些城市副中心不仅满足了上海人的消费和就业，也满足了昆山、太仓、嘉善和舟山居民的消费、就业、就学和医疗。

未来趋势概述:

1.一大批人将随着企业迁往外环甚至远郊，郊区和市区的房价差距将进一步缩小。

2.上海周边的卫星城市，尤其是离上海只有30分钟路程的卫星城市，将会挤满人。

3.上海郊区的商业中心不仅会被当地的游客参观，也会被邻近省市的游客参观。同时，它在运营成本上更有优势，也更容易为企业赚取利润。因此，商店和办公楼的租金和价格有机会比城市地区上涨得更快。

4.在限制了人口之后，狭义上的上海人口将不再由空.增加然而，广阔的上海都市区将有近1000万人的净流入，它仍将是中国一个主要的房地产市场。

编者按:本文选自公开号“Y教授的房地产”，作者的原标题是“生活在上海的最大风险:你只有在买房时才知道如何选择市中心！》