业内：2016年上海房价涨幅不会低于10%优房客

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作为一线城市，上海房地产市场在3月25日新政的控制下已经回暖。然而，5月初的一次土地拍卖给上海楼市浇了一把火，那么在冷暖交替中，上海楼市会发生什么呢？

城市视点论坛上海分会以“限购一线后楼市的温度”为主题，讨论了当前上海楼市的未来走向，上海房地产业和开发商代表发表了意见。

对于新政后上海今年的房价走势，新城控股集团高级副总裁欧阳杰表示:“上海的调控政策并没有解决供需矛盾，只是通过抑制需求来延缓需求的爆发，并不能化解楼市的热度。在这种情况下，我们预计上海楼市的销售面积会因供应量减少而低于去年，但房价会继续上涨，我们预计房价涨幅不低于10%。”

对比新政前后30天的交易数据，上海的“3.25新政”对交易量影响很大。数据显示，新政后的30天内，上海楼市成交量下降了50%。上海16个区的交易面积均呈下降趋势，其中虹口区降幅最大，为94%。

对于成交量下降的原因，中国大陆中原地产董事长黎明楷表示:“2015年，中原地产在上海的二手房交易中，47%不是本地人买的，而是外国人买的。因此，在“新政”实施后，我们应该大致计算一下，上海自身的购买力将下降近30%。”

然而，尽管上海房地产市场的成交量下降，但房价依然坚挺。

与“3.25”新政前后30天的数据相比，上海楼市平均交易价格从每平方米33653元降至每平方米31717元，降幅为6%。然而，在上海的16个区中，有8个区的房价在新政后一个月仍在上涨。其中，位于上海市中心的黄浦区涨幅居前，涨幅为26%，而静安区的平均交易价格涨幅为20%。

对此，交通银行首席经济学家连平(报价601328，BUY)也表示:“在政策调控下，一线城市和一些二线城市的交易量大幅下降，但交易量下降并不意味着房价也在下降，尤其是一线城市。例如，上海的库存已经捉襟见肘。如果不增加投资，整个供求关系在未来仍将处于紧张状态，这很容易导致房价上涨。”

根据市场机构嘉里年初的数据，一线城市存量不足，上海商品房消化周期已降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品房消化周期为8.7个月。

欧阳杰认为，由于上海供不应求，供需严重失衡，楼市新政从需求方面入手，通过限制外国人购房、提高购房门槛来调控房价，无法达到降低房价的目的。

从供给面改革出发，欧阳杰建议适当缩小工业用地和商业用地的规模，增加住宅用地的供给。

根据指数研究所提供的数据，从2003年到2015年，上海市商业用地计划出让建筑面积达到6672万平方米，按常住人口计算，人均商业面积增加了2.49平方米，是2003年前商业总面积和未出让商业面积的两倍。

从商业用地增长过快、供过于求的角度出发，欧阳杰提出上海可以减少商业用地，从而以相应的比例增加住宅用地的供给。