被限购后无法交易 定金能返还吗？优房客

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上海楼市限购令实施几年来，买卖双方频繁发生定金合同纠纷和商品房预售合同纠纷。这些纠纷通常是由于买家在受到限制后无法继续交易，以及开发商不愿意返还定金造成的。由于双方无法达成协议，许多难以解决的纠纷最终被提交到法庭。根据案件中对原被告责任的不同认定，法院的判决是不同的。随着此类纠纷的不断发生，买卖双方都有必要追究因购买限制而不能进行交易的责任。因此，本期《房地产star空买房360》答疑站邀请了上海郑恺律师事务所的杨忠侃律师对相关案例进行点评，从而解决读者的疑虑。

案例1:买家不确定是否被限制，如果交易失败，押金将被退回。

住在虹口的秦(音)想在浦东买一栋别墅，但由于受到限制，她与开发商发生了定金合同纠纷。秦女士状告法院，称她不确定自己在签订意向金合同时是否是限购对象，但开发商的销售人员承诺她可以买房。在签订《意向付款合同》后，秦女士得知自己是限购对象，开发商建议她可以以公司的名义成立公司购买房屋，于是她先以自己的名义签订了《定金合同》，并进行公司登记。自那以后，双方继续就是否以公司或个人的名义买房进行谈判。但是，秦女士了解到，今后以公司名义出售房屋的税费很高，所以她仍然希望以个人名义购买房屋，并希望在安顿下来后购买，但开发商不同意，导致双方协商不成功。

庭审期间，秦女士提交了短信记录、电话录音等证据，清楚地表明她与开发商的业务员刘就购买标的进行了协商。谈判失败后，刘还同意退还包括定金在内的所有款项。

最后，法院裁定开发商应返还秦女士支付的定金。

律师点评:本案争议的焦点在于双方未能按约定签订《上海市商品房预售合同》的原因及责任归属。作为一个专业的房地产开发商，开发商应该了解上海的限购政策，并及时引导买家。然而，开发商的工作人员没有积极履行其应有的告知义务。相反，在双方就购房及退款问题进行协商的过程中，开发商的工作人员也同意退还包括定金在内的所有款项，根据相关法律法规，这可视为一种责任行为。因此，本案双方达成了不履行销售协议的协议。因此，双方未能签订《上海市商品房预售合同》，不能简单地归咎于秦女士。因此，法院不支持开发商的请求。

案例2:如果买方在被限制购买后提供虚假身份信息，如果交易失败，他必须支付违约金。

范状告法院，称他与开发商签订了《上海市商品房预售合同》，并以550万元的总价购买了嘉定的一处房产。合同签订后，购房款约为165万元。但是，由于银行贷款政策收紧，剩余的银行贷款无法获得，合同无法继续履行。此外，范先生认为自己受到了限制，即使他支付了全部房款，也无法获得房产证。要求发出终止合同的命令，并要求开发商退还货款和违约金。

开发商辩称，在签署预售合同时，他曾多次询问范先生是否是限购对象。范先生没有告诉开发商他的户籍在黑龙江省，而是说他是上海户口，出示了上海身份证，并填写了配偶信息，使开发商认为他是当地户口，有资格买房，所以双方签订了预售合同，所以开发商没有过错。事后，范先生向开发商提出因经济困难而解除合同，但并未提出因限购而解除合同。

最后，法院裁定范先生应承担20万元的罚款。

律师点评:双方签约时，已经出台了相关限购政策。双方都应该知道政策内容。范先生知道自己的户籍已经转移到黑龙江省，是限购对象，存在过错，没有提交真实的户籍信息；开发商按照本市居民家庭标准对范先生的购房资格进行了审核，并要求范先生以其名义填写《家庭成员及住房情况申报表》，从而履行了审核义务，因此范先生必须承担违约金。