碧桂园之后 泰禾100亿ABN中的供应链债务玩法

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观点:房地产网络资本市场不乏金融专家。住宅企业有自己的神奇力量。他们不仅通过资产证券化(abs)、房地产投资信托(reits)、房地产抵押贷款支持证券(CMB)筹集资金，还创造了各种处理债务的方式。

近年来，太和为了加快规模增长，一直走在高负债的道路上。作为高负债和高杠杆的代表，资本和债务将不可避免地成为泰和扩大规模、抢占市场的难题。

除了通过信贷、民间讨债等融资方式解决金融问题外，灵活地将债务偿还与资本市场挂钩，重振债务活力，是泰和的新选择。

在强化财务会计期间预期和优化债务结构的同时，泰和也在寻求提高现金流利用率。最近，泰和披露的100亿英镑供应链是继100亿英镑长期租赁公寓资产证券化专项计划之后，又一次振兴自身债务领域的尝试。

100亿英镑供应链

4月4日，太和集团宣布计划发行100亿元区块链资产支持债券，首次发行规模不超过10亿元。

这种资产证券化的基本资产是保理债权，期限为一年。深圳郭亮商业保理有限公司计划收购太和及其子公司对上游供应商的应付账款，郭亮保理将通过云南国际信托有限公司设立资产支持票据信托，发行资产支持票据。泰和集团作为应收账款资产池的最终支付方，是应收账款的共同债务人。

也就是说，泰和利用债务融资工具发行供应链abn，将应付账款转化为商业票据，卖给投资者以换取所需资金，然后成为账户的最终付款人。

通过优化现有资源的配置，高杠杆的泰和不仅缓解了一定的债务压力，还大大降低了信用风险。

作为资本市场的工具之一，荷兰银行在这个供应链中同时具有一定的风险。受国内外环境和企业的影响，供应链资产支持票据项目仍将面临还款风险、信用风险、利率风险、流动性风险等。

泰和并不是第一个在供应链上尝试荷兰银行的公司，碧桂园已经为其开创了先例。

2017年12月17日，前海结算碧桂园供应链应付账款资产支持票据在银行间市场成功注册，专项计划采用100亿元的上架发行模式。其中，2017年一期规模为9.28亿，是国内银行间市场第一个供应链应付账款的荷兰银行产品。

同样，如果碧桂园的子公司无法偿还应收账款，碧桂园控股作为共同债务人，在实际操作中可能会面临一定的障碍，导致本次交易无法按时实现应收账款债权的风险。

债务游戏背后

事实上，在房企另类偿债方式的背后，是国内融资的全面收紧以及总负债和负债率的上升。2017年，太和、北京投资发展等29家房地产企业的资产负债率超过80%，远高于行业平均负债率。

据相关统计，太和的资产负债率已经连续五年停留在80%的红线水平，甚至有四年超过80%。2012年至2016年，剔除预付款后，泰和的资产负债率也处于行业内较高水平，分别为76.24%、82.56%、86.85%、75.39%和79.92%。

根据2017年前三季度的数据，泰和集团的资产负债率和扣除预付款后的资产负债率分别为85.48%和83.78%。

太和集团董事长黄启森去年年底表示，他将力争在2018年上半年将负债率降至79%，全年降至75%。

有业内人士指出，2018年，所有房企都将进入集中还款期，资金集中支付的压力将会加大。房地产业将迎来偿债高峰，额度将达到3300亿元。一些中小房企将面临资金链的压力。

自2017年以来，各种房地产融资渠道受到诸多限制，融资成本上升一直是房企面临的普遍问题。税收问题和收益率已成为住房企业扩张的制约因素。

此时，如何合理使用和处理债务也是房企缓解财务压力的新途径。运用创新的资产运营模式，各种新的债务游戏将成为打破游戏的关键。

除供应链外，3月30日晚，泰和宣布计划开展长期租赁公寓资产证券化业务，通过中信证券设立泰和集团长期租赁公寓专项计划，并通过专项计划发行资产支持证券。

视点房地产新媒体了解到，本次专项计划的存储额度不超过100亿元(含)；产品期限不得超过20年。资产支持证券将发行给不超过200人的合格投资者。