325新政后 上海二手豪宅业主主动降价　优房客

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3月25日，在市场上流通的上海楼市调控政策终于落地，因其力度超出市场预期而被称为“史上最严厉的调控”。

房地产市场的新政策侧重于“限购”和“信贷”

新政对购房限制的表述是“提高本市非居民家庭的个人所得税或社会保障期限，从购房之日起前3年内缴纳2年以上，并调整为购房之日前连续缴纳。满5年及以上。”上海以“家庭”为单位为非居民购房，单身人士可以在北京购房。与此同时，《新政》还规定，“一家公司购买一套房子需要三年以上的时间才能转售。”

从信贷政策来看，新政规定，拥有一套住房的家庭应申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，以改善其生活条件，首付比例不应低于50%；对于拥有一套住房的家庭，如果他们再次申请商业个人住房贷款购买非普通自住住房以改善其生活条件，首付比例不得低于70%。

相对而言，对于购买普通住房的购房者来说，规定相对温和，首付款仅比原政策高10%。按一套总价300万元的普通房子计算，调整后只多付了30万元。相反，它将对两个非普通房屋产生重要影响，首付为70%。按一套总价为800万元的房子计算，首付款至少要560万元，这显然对购房者的支付能力提出了更高的要求。

此外，《上海九条》还提出要承诺购房首付款是个人自有资金。最近，房地产市场蓬勃发展，新的金融产品的帮助也是原因之一，这增加了杠杆，降低了进入市场的门槛。当然，用杠杆买房子不仅扩大了需求，也加大了风险。房地产市场一旦调整，很容易产生坏账，从而增加金融企业的负担。这改善了信贷措施，减少了不合理的杠杆。

楼市已经进入调整期，买家可能会来

从3.25调控政策对市场的影响来看，首先，政策拐点出现，买方心理预期发生变化。自2014年9月30日的政策以来，房地产市场持续宽松，包括前期的恐慌性入市，这是由更高的市场预期支撑的。

在调控政策的压力下，住宅企业变得活跃起来。政策出台前一周和出台后一周的供应面积达到72.2万平方米，占3月份总供应量的83.6%，且“日清”现象消失。在二手房市场，为了方便付款，房东已经主动降价，一些高档房子已经降价10%。

优秀的租户研究员认为，这一规定的方式和时机与2005年相似。从目前的市场反应来看，房地产市场将在未来6个月处于调整期。他指出，由于限购和首付条件的严格，以及对单身人士的“意外伤害”，更多的购买需求将被抑制。从节奏的角度来看，首先，顾客数量减少，然后营业额下降，销售价格松动。一些需要现金流的开发商或小业主需要面对现实，调整销售价格预期。对于那些有资格购买的买家，刘认为，他不妨抓住这个新的调控政策带来的机遇。

300万元刚刚需要的住房将成为自谋职业的首选

新政的主要目的是强调住房的自住功能，打击投资投机。但是，对于只需要买房的合格购房者来说，未来六个月的楼市调整期将是买房的好机会。

最近，房地产代理商也推出了大量的高性价比的自住客户的房子。例如，位于普陀区武威东路275号的怡和花城分公司最近推荐了两套约300万元的高品质住宅，即位于普陀区万里段的大华怡和花城和位于桃浦段的怡嘉公寓。

大华怡和花城位于普陀万里社区，背靠3.5平方公里的大华成熟社区，附近有家乐福、乐购等大型超市，生活设施齐全。居住区环境优美，以多层和小高层建筑为主，局部规划低层联体别墅。更值得一提的是，该社区还对应着上海金源中学的附属学校。目前，该地段平均成交价约为52000元/平方米，现房为一室两厅一卫的小公寓，总价为300万元。

普陀区桃浦一家公寓面积较大，83平方米，两室两厅一卫。它位于一座小型高层建筑的第八层。步行到在建的地铁15号线只需5-10分钟，总价320万元，均价不到4万元/平方米。

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