营改增二手房税费9.5折 房企毛利越高税负越大优房客

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"买房的税变了吗？成本增加了吗？"“在哪里纳税？”昨日，上海许多中介机构报道称，在五一假期期间，房地产“营改增”引起了许多买家的关注。由于购房纳税滞后，从理论上讲，4月下旬签订的大部分购房合同都将按照“营改增”进行征税。

在房地产市场宏观调控的背景下，“改革阵营”对大多数购房者来说是一种福利。业内人士指出，综合税费方面，二手房交易税费将下调5%左右，这可以为上海二手房减少约2万元的税费支出。

变更:应纳税额减少

近日，财政部、国家税务总局下发通知，明确营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税和个人所得税的计税依据，自2016年5月1日起实施。计税基础是指计算应纳税额的基础。无论是营业税还是增值税，税率都是5%，契税税率没有变化。但事实上，改变的是被乘数，也就是要征税的数额。

根据两个部门的通知，契税的交易价格不含增值税。如果房产是出租的，房产税的租金收入不包括增值税。土地增值税纳税人转让房地产所得为不含增值税的收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的土地增值税抵扣项目中涉及的增值税进项税，允许计入销项税额的，不计入抵扣项目；不允许计入销项税额的，可以计入抵扣项目。同时，两个部门的通知规定，个人转让房屋的个人所得税应纳税所得额不含增值税，购买房屋价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让收入时可抵扣的税款不含本次转让支付的增值税。个人租赁住房的个人所得税应纳税所得额不含增值税，从计算的租金收入中扣除的税款不含为该租金支付的增值税。个人转租房屋的，在计算转租收入时，应当扣除支付给出租人的租金和增值税。

“与其他税种相比，增值税的最大优势之一是它是一种附加税。显然，不含税价格明显低于应纳税价值，所以最终计算出的税收成本肯定会降低，政府也是如此。税费改革的要点。”上海易居研究中心研究主任严跃进说。

住房企业的毛利越高，税收负担就越大

在“改革阵营”之后，更为焦虑的是开发商。对于拥有数百亿销售额的房地产企业来说，在新的税收背景下如何经营好企业是一个生死攸关的问题。

在“营改增”调整前，房屋企业的营业税=销售总额×5%(税率为3%-5%，暂按5%计算)。以销售1亿元项目为例，调整前的税金为1亿元×5% = 500万元。也就是说，在调整前，对于一个销售额为1亿元的项目，房企缴纳的税金为500万元。调整后，房地产企业的营业税=(总销售成本)×11%，计算基数和税率均进行了调整。据计算，对于本项目，如果扣除费用超过5454亿元，开发商的税收负担总体上会减少，如果扣除费用不多，税收成本可能会增加。

如果不能扣除土地和融资的利息成本，营业税将从目前的5%提高到6.75%。房地产开发商将面临税负增加的风险，而毛利越高，项目税负越大。

中原地产计算的上海10家房地产上市公司的财务数据显示，“营改增”后，4家公司的税率下调，6家公司的税率上调，平均税率增长率为0.8%，即增值税转型后的税率增幅不到1%。

那么，有没有开发商会效仿酒店涨价的例子呢？“开发商提价，我认为更多的是市场行为，而不是因为成本或税收负担的增加。”即使成本上升，也取决于城市本身的特点。如果这一地区的房地产市场没有活力，降价销售将不得不减少。如果原始价格等于所有搁置的资本，那么对抗市场就不会有好结果。

计算对买家的影响

个人转让所购住房目前分为三种情况:1。个人销售已购住房不满两年的，税率为总价的5%；2.个人购买两年以上的普通住房免征；3.个人买卖非普通房屋两年以上，差价为5%。总的来说，在“营改增”前后，三种情况下的税率和优惠政策将保持不变。然而，契税、财产税、土地增值税和个人所得税可以在纳税前扣除，而在二手房交易过程中，营业税和契税有明显的影响。

以营业税为例

就营业税而言，有两种计算方法:房屋买卖总价格×5%，房屋买卖总差价×5%。

在不到两年的时间里，将售出100万套房产。假设房价涨幅不大，过去的税是5万元，现在是4.76万元，相当于节省了2400元左右。如果满足两年的要求，但是非普通商品房，两年内100万元的房价约为114万元，买卖差价为14万元。此时营业税为14×5%，即7000元。如改为增值税计算方法，为14/(1+5%)×5%，即6700元。

以契税为例

目前，中国100万元住房的面积基本在90-144平方米之间。根据1.5%的契税，契税为15，000元。但是，根据目前的新政策，是100/(1+5%)×1.5%，即14000元。

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