地王央企造背后信达到底在豪赌什么优房客

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信达地产(报价:600657，购买)(600657.sh)显然又下了一个大订单。6月1日，这家神秘的中央企业以58.05亿元的价格，以303%的溢价，在上海外环线以外的宝山新城取得了古村公园的地块，创下了上海北郊单价的新纪录，成为宝山的土地之王。

5月27日，仅过了五天，它就在杭州赢得了全国123亿元的总价。

房地产行业正在适应这位“黄金大师”的到来——信达房地产属于财政部的金融国有资产，在过去的一年里已经购买了至少350亿元的土地。这一数值相当于2015年住房企业的年销售额排名第20位。

根据流行的说法，信达地产在一年之内就变成了“土地王收割机”。然而，在2009年上市后的两年里，它很少出现在招标、拍卖和上市的土地市场上。

过去，很难说出同心达地产在土地市场上一次又一次投入的商业逻辑。不可否认，高调的信达地产等于是在考察当前房地产和资源市场的活体样本。通过一系列的追踪，我们可以嗅到一些线索。

与疯狂的土地市场形成鲜明对比的是，在实体经济疲软的同时，一、二线城市的土地价格正在飙升，大量的三、四线城市随处可见。

这个狂欢节可能不是最后一次了，因为“狼来了”的叫声太多了。疑虑同时出现，推高土地价格将导致房价螺旋上升。最后，谁来付账？

事实上，信达房地产并不是唯一一个愿意让土地成为国王的人。在今年前五个月出生的152个土地国王中，它只占其中的两个，其他中央企业是主要力量。

这与2010年的情况非常相似，当时中央企业是土地国王的新生力量。然而，值得注意的是，为什么这种情况今年再次发生？这可能不只是时间上的巧合。

土地芯片

信达地产早期的休眠和现在的疯狂并非偶然。大背景是影响和改变中国金融和房地产行业发展模式的“模式转变”——资产管理公司(以下简称“amc”)的利润来源从早期的金融不良资产转变为现有的房地产不良资产。

作为信达房地产的母公司，中国信达资产管理有限公司(以下简称“中国信达”，01359.hk)就是在这一浪潮中涌动的其中之一。

处理银行不良资产、资产评估、变现和重组是资产管理公司的强项。2009年，正值中国4万亿信贷扩张之际，各大银行忙于放贷，几乎没有不良资产，非金融不良资产成为amc的目标。

一位amc业内人士向记者回忆说，在当时4万亿元以下的房地产热潮中，四家AMC争相做了大量的房地产商业化项目，其实质是为房地产提供信贷服务，“就像影子银行一样，为房地产项目输送资金的血液。”

中国信达在处理非金融不良资产方面具有时间优势。2010年6月，成为银监会批准的四家资产管理公司中唯一能够经营非金融不良资产业务的资产管理公司。这意味着银行的不良资产不仅是唯一的渠道，也是实体的不良资产。

在中国信达的资产组合中，举着王牌的非金融不良资产业务正在增长。从财务报告反映来看，在2010年至2015年的六年中，非金融不良资产的账面资产从原来的4.28亿元增加到1364.6亿元，增长了近320倍，占全部不良债务资产的55%。

房地产业是王牌中的王牌。风能数据显示，从2009年至今，有25家上市公司与中国信达进行了债权转让，获得的债权超过140亿元，在四家资产管理公司中排名第一，其中大部分债权来自当地的中小房企。

然而，自2015年以来，由于严格监管和实体经济低迷的客观原因，企业融资需求开始萎缩，amc信贷业务走下坡路。对中国信达而言，其不良资产正成为一个“负担”——2015年，其利润增速从2014年的31.8%放缓至17.9%。

中国信达需要考虑的不仅仅是如何重振这些负担。作为中国信达的房地产平台，信达地产的使命是帮助中国信达处理房地产不良资产并协助其发展。与中国信达的“合作”一词在财务报告和领导机构的公开讲话中多次被提及。

与母公司增长放缓不同，信达地产的营业收入状况良好，2015年达到81.36亿元，而2014年之前从未超过50亿元。

据记者了解，正是由于房地产开发带来的收入增加，信达地产在2016年再次进入市场。

这一声明之前已得到新城控股副总裁欧阳杰的确认(报价:601155，BUY)。他向记者分析，信达前期通过中国信达获得土地储备的影响力减弱，收购不良资产导致的销售增长减弱，促使信达地产站到了台前抢占土地。

然而，值得注意的是，信达房地产并不是一个孤立的事件，当谈到阶段。自始至终，都要考虑信达在中国的整体情况——盘活更多的资源。

据记者了解，在2016年至2020年的五年发展规划中，信达地产已经将自己定位为一家集房地产开发和资本运营于一体、具有信达特色的综合开发投资服务提供商。房地产开发、金融投资和专业服务是三大关键系统。

据中华全国工商业联合会房地产商会会长李姣说，这种联系就像一针一线，环环相扣。信达地产(Cinda Real Estate)帮助中国信达完成在某个城市的布局和深化，“至少在新一轮城市建设中，有更多的筹码可以与政府谈判规划。”