房地产投资增速恢复有助于稳定经济　优房客

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在中国经济增长放缓的环境下，自2016年初以来，政府陆续出台了新一轮支持楼市去库存化的措施，使得房地产市场再次成为焦点。为了弥补房地产市场可用数据的不足，渣打银行于2016年1月和2月对中国房地产市场进行了半年度特别调查，重点是二三线城市未上市的中小开发商。

根据这项调查，渣打银行中国开发商景气指数(cdsi)从2015年7月的低点50.8升至57.3。我们认为，这一结果表明，房地产市场情绪有所改善，市场复苏有望继续。房屋销售和房地产市场政策的两个分项指标均出现大幅反弹，其次是建筑活动和开发商融资。销售的恢复刺激了开发商的扩张热情，减轻了企业的融资负担。尽管如此，调查结果显示，库存消化的缓慢步伐将继续抑制房价的上涨。

根据最新调查结果，开发商的建设活动在2015年第四季度开始加快，并将在今年上半年继续加快。约有一半受访的开发商表示，他们自己的企业和同一城市的其他开发商的建筑活动增加了。与前一次调查(2015年6-7月)相比，2016年1-2月在建住宅面积增长11%，其中新开工住宅建筑面积增长29.6%。需求增加、政府取消限购和地方政府的区域发展计划是改善建设活动的主要原因，而积压和融资困难是一些尚未加快建设的开发商面临的主要问题。

土地市场似乎也在复苏，但不断上涨的土地价格给开发商带来了一些压力。地方政府发放的土地数量略有增加，开发商的征地意愿开始上升。由于土地交易量通常被视为房地产建设活动的主要指标之一，我们认为，这一结果表明，最近对城市建设活动的调查即将恢复。开发商的建筑活动开始重获动能，预计这将推动房地产投资增长走出2015年的低迷。

受访开发商所在城市的住宅销售持续改善，反映出二、三线城市的住宅销售也出现复苏，但复苏程度弱于一线城市。多数开发商表示，上季度住宅销售增幅不到20%，并预测今年上半年的销售将继续适度增长到这一程度。大多数开发商仍然使用优惠房价措施来减少现有库存，加快资金回笼。调查结果显示，实际住房需求(包括首次购房者和需求改善的购房者)仍然占据市场的主导地位，占购房者的93%。其中，42%的买家有改善的需求，这比之前的调查高出2%，表明对改善买家的需求正在上升。

根据开发商的反馈，库存消化在2015年第四季度放缓，但预计在2016年会加速。尽管住宅销售显示出复苏迹象，但现有库存和新供应似乎将继续对房地产市场施加压力，而去库存化尚未结束。因此，考虑到去库存化的压力，大多数开发商预计二、三线城市的房价将持平或适度上涨，但考虑到他们的需求结构和库存压力，个别一、二线城市近期不会出现价格快速上涨。

开发商的融资环境略有改善，但主要是由于销售收入的增加。银行融资和非银行融资的难度没有降低，但融资成本略有下降。2015年7月的调查结果显示，开发商的违约风险增加了。这项调查的结果证实了这一判断。在受访城市中，银行和非银行信贷违约的案例时有发生，开发商声称拖欠供应商货款的现象仍很普遍。

尽管如此，开发商预计违约情况在未来不会出现或大规模恶化。就融资渠道而言，大多数开发商仍主要依靠银行贷款，但更多开发商表示，销售收入正日益成为企业重要的融资来源。接受采访的开发商表示，银行按揭贷款已经大大放松，这有望支撑未来的住宅销售和住宅项目。

大多数受访开发商预计，未来几个月，中央政府的房地产市场政策将进一步放宽。中央政府表示，去库存化应成为2016年政府工作的重点，并出台了一系列措施，包括降低首付比例和物业税，以加快消化库存。这一变化在一定程度上阻断了市场预期，并释放出中央政府的房地产市场政策立场将会改变的信号。然而，开发商对地方政府房地产市场政策的前景持中立态度。

在地方政府层面，中国几乎所有城市(一线城市除外)的地方政府都宣布了取消或放宽购房限制的计划。一些城市还出台了其他放松措施，包括调整抵押贷款政策、降低最低首付比例、发放住房补贴和使用公积金购房。受访开发商预计，楼市放松政策将采取对购房者进一步优惠政策的形式，具体措施包括调整购房税、发放购房补贴等。受访开发商认为，这些措施是促进房屋销售的最有效措施。不过，鉴于一些一线城市的楼市迅速回暖，我们预计会有针对性地采取更多温和的放宽措施。

房地产投资调查结果与官方房地产数据一致，表明房地产投资活动在2016年有所改善，但仍处于低位。新住房建筑面积和土地周转量等前瞻性指标显示，房地产投资预计将在2015年底企稳并适度回升。这表明房地产市场最黑暗的时期可能已经结束；然而，鉴于去库存化仍未结束，房价上涨的风险也将有限。与2015年相对中性的楼市政策立场相比，今年年初楼市政策明显放松，政府明确表示将支持楼市，提振需求。我们预计2016年房地产投资增长势头将有所改善，并在2015年底从负增长回到正增长。房地产投资增长的恢复将有助于稳定2016年中国的经济增长。

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