顾云昌：一线城市说没泡沫没人信 还没到破灭的状态　优房客

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据《中国经济周刊》报道，全国房地产商会联合会主席顾云昌在回应中国房地产市场泡沫理论时表示，中国房地产市场存在局部泡沫，但大多数城市可以控制。一线城市和一些二线城市，如北京、上海、深圳等地，表示人们不会相信没有泡沫。

顾云昌表示，房地产市场泡沫的主要表现是房价上涨过快。每个人对这个问题的看法并不一致，在何种程度上房价已经上升到被认为是高和泡沫。一般的判断是基于房价与收入的比率(中等水平的房价与中等收入家庭年收入的比率)，当这个比率小于6倍时，这是正常的。

根据上海易居研究所的研究报告，2014年中国城市的平均房价收入比约为7倍，处于高位。

美联储前主席格林斯潘曾说过，泡沫只有在破裂后才为人所知。顾云昌认为，中国房地产市场存在泡沫，但泡沫并不普遍。许多三、四线城市没有泡沫或基本上没有泡沫，而在一线城市和一些二线城市，如北京、上海和深圳，人们不会相信。

根据顾云昌的说法，泡沫可能有两个最终结果:一个是破裂，另一个是被吸收。所谓爆发，是指当房价大幅下跌到一定程度时，就会引发金融危机。另一种情况是泡沫被吸收和挤出。当人们的收入增长远远高于房价的增长，并且房价在某一阶段缓慢上涨甚至下跌时，这个过程就是挤压泡沫的过程。例如，从2011年到2014年，就全国平均水平而言，这四年房价收入比略有下降，这实际上是一个挤压泡沫的过程。

“目前，中国一些大城市的楼市泡沫仍在被吹起，确实存在破灭的风险，但还没有达到一下子破灭的状态，整个楼市还没有出现泡沫。换句话说，中国的房地产市场不会崩溃或硬着陆。上海和深圳收紧限购政策，是为了防止大城市房价进一步上涨，而泡沫将进一步破裂，面临破裂的危险。”顾云昌说。

顾云昌还提到了一个现象，就是有些人在做判断的时候，经常看到一些一线、二线城市的房价越来越高，老百姓越来越买不起，他们认为泡沫要破灭了，但事实并非如此，因为这些地方只是靠购买力支撑。一旦某个地方的房地产市场没有购买力(包括自住购买力、投资购买力和投机购买力)的支撑，就会出现市场没有价格的局面，导致房价下跌或泡沫破裂。

与房地产泡沫密切相关的是资金数量。顾云昌表示，房地产市场对资金有很强的吸收能力，任何额外的货币扩张实际上都将最终流入吸收能力最强的房地产市场。在过去15年里，中国广义货币m2大幅上升，增幅约为10倍。因此，在过去15年里，北京、上海和深圳等一线城市的房价上涨了约10倍。货币泡沫导致了房地产市场的泡沫，这是相互关联的。现阶段，经济增长受到刺激，货币政策相对宽松，m2快速增长，导致房地产市场泡沫不断扩大。如果货币供应得到很好的控制，泡沫就不会那么大。从某种意义上说，房价上涨是货币贬值的表现。

顾云昌指出，房地产市场的发展有一个周期，包括15-20年的长周期和3-4年的短周期。在上升周期中，交易量增加，房价上涨，而交易量减少，房价不涨不跌。这个短暂的周期在2015年下半年开始出现，它仍然在上升通道中。一般来说，城市越大，房地产市场越热，越冷，波动越大。相反，小城市升温慢，降温慢，波动小。从长远来看，中国房地产市场已经告别了15年的黄金时代，迎来了下一个15年左右的白银时代。

根据顾云昌的判断，在未来十年，中国的房价将整体稳步上升，但将上下波动。从短期来看，2016年整体房价仍呈稳步上升趋势，而去库存化政策的出台将有助于这一趋势的发展。在当前的货币金融环境下，更有利于全国范围内的去库存化，流动性的增加促使泡沫变大或不被挤出。与此同时，由于缺乏投资渠道，普通人的投资(报价:603883，买入)更多地流向房地产市场，从而不断助长大城市房地产市场的泡沫。此外，房地产市场泡沫实际上是土地价格泡沫的主要表现。由于我们的土地市场是由政府控制的，土地价格在房价中所占的比重不断上升，自然会催生房地产市场泡沫。

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