2015楼市库存压力突显 开发商谋新招应对优房客

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随着各种统计数据的发布，2015年房地产市场乃至整个国内经济的表现逐渐明朗。在过去的一年里，经过几轮政策调整，国内房地产市场稳步反弹，一些城市的成交量和价格都有所上升，甚至“每日存单”也相继出现。然而，在楼市暂时好转的背后，高库存的压力依然明显。开发商如何有效解决库存问题，实现转型升级，将成为未来楼市兴衰的关键。

2015年，商品房销售增长6.5%，销售面积增加

随着年度经济数据的发布，房地产市场发展的各种指标也相继出现。

根据国家统计局昨天发布的数据，2015年中国房地产开发投资总额达到95979亿元，比上年名义增长1.0%(扣除价格因素后实际增长2.8%)，1-11月增速下降0.3个百分点。

从销售情况看，2015年商品房销售面积为128495万平方米，比上年增长6.5%，1-11月增速下降0.9个百分点。其中，居住建筑销售面积增长6.9%，办公建筑销售面积增长16.2%，商业和商业建筑销售面积增长1.9%。

可以看出，房地产投资额度和总销售面积都有所增加，但增长率略有下降。与此同时，楼市库存也相应增加。截至2015年底，商品房销售面积为71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，居住建筑销售面积增加1155万平方米，办公建筑增加128万平方米，商业建筑增加458万平方米。长期以来，房地产市场的库存问题备受关注，现已成为一个不可回避的关键点。

为了解决去库存化的问题，开发商们采取了新的措施来解决这个问题

值得肯定的是，目前国内房地产行业的高库存状况一直受到中央层面的高度关注。同时，在积极应对产品去转型的同时，开发商不断尝试在转型中取得突破，增加新的创新产品和盈利模式。

最近，政府高级官员多次提到化解房地产库存和促进房地产业可持续发展的战略。前不久召开的中央经济工作会议也提出了解决房地产存量问题的要求，即“按照加快登记人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化、扩大有效需求、开辟供求渠道、消化存量、稳定房地产市场等措施。”

为此，业内有许多猜测。鉴于去库存化问题，今后将出台相关政策。其中，北京市房地产协会秘书长陈至在接受中信网房地产频道采访时表示，政策的制定需要与整个国民经济的运行相结合，房地产去库存化是一项长期任务，政策调控的“松动”是一个大方向。

最近，退休的华远地产前董事长任志强也多次谈到楼市的库存问题，并认为中央政府今后会为此出台一些政策措施。如何解决房地产去库存化的问题？任志强对“个人贷款利息抵消个人所得税”的方式持乐观态度，同时支持放开政策，让更多的人能够解决住房问题。

如今，去库存化已成为整个房地产市场的一个大问题，也成为一些开发商的心病。与此同时，房地产行业的低利润率也在考验开发商的应对能力。对此，金地华北副总经理余秀峰表示，市场供需双方的不平衡促使行业整体利润率下降，这也可能成为房地产企业的常态。

在新的考验下，房企应该如何改变？为此，许多企业一直在探索多足行走，以万科、绿地、金谷等企业为代表，不断在社区服务、金融创新、互联网融合等方面寻求创新和变革。余秀峰表示，在土地资源稀缺、行业净利润下降的情况下，考虑到公司的长远发展，有必要持有部分房产。同时，Gemdale也在加强金融创新，为客户提供更多的资金来源。

展望2016年:限量和价格增长，城市房价继续分化

值得注意的是，房地产市场的高库存问题在三、四线城市最为突出，在各项政策的推动下，一、二线热点城市的库存压力得到不同程度的释放。去库存能力的差异也导致了城市间销售量和房价水平的差异。

根据一家房地产研究所的分析，预计2016年，在优惠政策的刺激下，更有效的需求将进入市场，库存压力将进一步缓解，全国整体价格将保持平稳上升趋势。各级城市之间的房价差异将继续。受高地价和强劲需求的影响，一线和热点二线城市的房价将继续上涨。在高库存的压力下，三、四线城市没有足够的动力来提高房价。

同时，分析显示，目前大多数房企库存压力较大，去库存化仍是未来的主要任务，但大多数房企对2016年去库存化的预期持乐观态度，好于2015年。在价格策略上，量价并不是房企的首选，50%的房企希望提高工程价格，只有20%左右的房企表示空房降价。

根据世邦魏理仕中国研究部执行董事陈中伟的分析，由于房地产在促进国民经济发展中的重要作用，政府对这一领域给予了足够的重视。然而，由于2015年房地产投资疲软、利率下调的边际下降和高房价的考验，预计2016年整体市场的成交量和价格将有有限的增长。

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