卖掉北上广深能买下整个美国 卖掉新一线买半个美国

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去年，一个“卖北，广州和深圳现在可以买整个美国！”新闻席卷了互联网。现在，在不到一年的时间里，强势的二线城市(主要是新的一线城市)的价格已经飙升，所以没有必要卖掉北上归线来买下整个美国，而只需要卖掉15个新的一线城市来买下半个美国。

首先，让我们看看美国房地产的总价值。根据美联储公布的美国家庭净资产数据，截至2016年底，美国家庭总资产为108万亿美元，其中房地产占26.5万亿美元(包括住宅建筑占23.1万亿美元)，房地产约占家庭总资产的25%。

按照6.6533的汇率，美国家庭房地产的总价值为176万亿元。

接下来，我们重新计算北部、广州和深圳的房地产总价值。同样，“卖北上广深和深圳现在可以买到整个美国！”本文的主要算法，但是引入了城市化率，因为农村人口所拥有的财产的实现价值较低，而总资产占整体的比例相对较小。

以北京为例。截至2016年底，北京市常住人口为2172.9万人。假设城市化率为90%，城市人口为1955.61万。同时，假设这部分城市人口人均建筑面积为30平方米(统计显示，2016年全国居民人均建筑面积为40.8平方米，城市居民人均建筑面积为36.6平方米，四大一线城市人均建筑面积相对较少，基于人均30平方米的假设， 而新建的一线城市为33平方米)，北京的商品房总建筑面积为5.9亿平方米，与文章中引用的数据相差不大。 接下来，将商品房的总建筑面积乘以平均房价，得到商品房的总价值。根据中国住房协会发布的数据，北京的平均房价为62385元/平方米，商品房总价值为36.6万亿元。

用同样的方法计算，上海、深圳和广州的商品房总价值分别为34.54万亿元、19.03万亿元和12.1万亿元。此外，在除北京以外的三个城市中，非营利组织持有的财产按总价值的0.3倍计算(新的一线城市的0.2倍)。最终，北京和深圳的房地产总价值为140万亿元。事实上，根据美国非居民住房占总资产的比例约为10%这一事实，用0.5倍、0.3倍和0.2倍计算中国上述城市的非居民住房价值是合理的。

在上述假设下，北京和深圳的房地产总价值为140万亿元(考虑到广州的房地产价值明显较低，实际上这个数字应该更大)，基本相当于整个美国的房地产价值。

同样的方法被用于计算15个新建一线城市的房地产总价值。其中，天津房地产总值达到14.56万亿元，南京、杭州、武汉、重庆、成都和苏州的房地产总值均超过5万亿元。综合计算，15个新建一线城市的总价值超过80万亿元，基本相当于美国房地产总价值的一半。

上述数据将与实际情况不同，但更有可能的是，整个数据将被大大低估。首先，人口可能比实际人口少；二是人均估算建筑面积可能低于实际建筑面积(深圳是个例外)；第三，平均价格数据可能低于实际值。

因此，“卖出北上广深可以买下整个美国，而卖出新的前线也可以买下半个美国”的结论可以基本得到证实。

这里需要提到的是房价被低估的可能性。由于各种原因，平均房价数据可能低估了实际市场水平，导致上述城市的房地产价值数据可能被低估。毕竟，在过去的一年里，上海、北京和广州这三个一线城市的房价大幅上涨(最早起步的深圳房价变化相对较小)。在新建的一线城市中，成都、重庆、武汉、郑州、杭州等城市的房价涨幅更大，许多地区的房价可能每年翻一番。一般来说，平均房价的统计有一定的滞后性，所以上述房价数据可能仍会被空.上调

让我们来看看代表北京的一线城市的房价。边肖选择了北京链家地产通州区的两处房产，一处是潘瑞都国际南区，这是一个新的电梯，另一处是旧住宅区的一个新的旅游村。将最近的交易价格与去年同期的交易价格进行比较，我们可以得出一个非常保守的结论，北京的房价近年来上涨了20%以上。

潘瑞都国际南区的大部分新电梯售价都在4万元以下，但现在基本上都在5万元以上。去年3月，一套84.19套两居室公寓的售价为324万英镑，今年3月，一套84.9套两居室公寓的售价为480万英镑；去年8月，旧住宅区旅游新村的平均成交价刚刚超过3万元，今年，同类公寓的平均成交价基本上超过4万元。去年八月，约有84个单位的二手房以265万元售出，今年六月则以364万元售出。

如果说北京的房价在过去一段时间里一直“稳步增长”，那么以杭州为代表的新兴一线城市，可以称得上是爆炸性增长(事实上，据边肖的了解，包括成、渝、武等地，房价涨幅也非常惊人)。

杭州房价飙升有更多确凿的证据。2014年，杭州房价暴跌导致售楼处被砸的消息引发了整个网络的大讨论。降价的主要内容是:德信北海公园项目的平均价格从每平方米19000元降到15800元，田弘香榭丽的平均价格从17200元降到13800元，阳光县的平均价格从17500元降到13800元。保利吴彤雨从16200元降到了12800元，万科北碚灯从16800元降到了13800元

现在让我们来看看这些房产中二手房的价格水平。边肖选择了上述部分房产的二手房交易，详见下图。除了北辰灯的最新成交价只有24000元外，北海公园、香榭丽舍大街和阳光县的最新成交价都超过了30000元。根据网上文本最高售价的比较，主要房地产的涨幅约为50%，最高涨幅超过最低价格的100%。

当一个城市郊区的房价达到5万以上时，其平均价格只有6.2万，这是不合理的，比如北京；当一个城市郊区的房价达到24000元甚至30000元时，平均价格只有27000元，这也是不合理的，比如杭州。因此，在某种程度上，当计算每个城市的房地产总价值时，用上述平均房价来计算将导致整体数据偏低。

此外，新屋市场的上升趋势可能比二手房市场的上升趋势更为剧烈。有些人开玩笑说:“把钱都交上来，不要堵贷款的门，把车开走交公积金。”。也就是说，现在卖房子的开发商不看贷款买房的人，只接受全额购房的人。另一方面，这反映了一些城市房地产市场的疯狂。

基于“房市问地平线”的原则，边肖梳理了大量帖子，发现很多朋友贴出了一些地区的新房信息，或者是内部直接订阅的。

例如，在“协调成都，真相是丑陋的，良药苦口”的帖子中，一位朋友留言说:

还有武汉，在帖子里“武汉，房价什么时候会降？”！！！“中等。

当然，我不知道这些信息的真实性。你可以留言谈论你所在城市的房地产信息！事实上，边肖认为，不管中国房地产的价值是否高于美国房地产，也不管房地产市场是否存在泡沫，一套公寓仍能让人心安，所以不要抱着高买低卖的心态。例如，一些人曾经说过，他们不能在今年年初购买广州的唯一房产。更悲惨的是，有人在2008年卖掉了北京的一处房产...