“小产权房”为何屡禁不止（来信调查）

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为什么“小产权房”屡禁不止？山西省长治市市民来信显示，在长治市，“小产权房”屡禁不止，尤其是在城市周边，大量的开发建设导致了房地产市场的无序发展，群众的利益得不到保障。我希望这种混乱能够得到纠正。

近年来，国家有关部门明确要求坚决制止和严肃查处在建和在售的“小产权房”。国家有关部门多次表示，建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护，要坚决制止非法建设和销售“小产权房”。

所谓的“小产权房”不仅不被法律认可和保护，而且容易产生各种矛盾和纠纷。记者采访并调查了读者反映的问题。

长治市周边的“小产权房”非常普遍，市民对此并不陌生

新新苑小区位于长治市北郊小新庄村。这里有4栋高层住宅，有些是在村民之间转让的，有些是向外出售的。11月初，当记者来到这里了解情况时，碰巧遇到一位销售人员，他说:“售价大约是每平方米3000元。买房子是与村委会签订的协议，由乡镇出具证明并盖章。”“最好是全额支付，你不能抵押贷款，或采取消费贷款，并把它放在第一位。”“没有房产证，它们都是‘小产权房’。”

“小产权房”不是一个法律概念，而是指一些村集体或开发商在集体土地上建造的房屋，未依法办理手续，业主难以取得房产证。尽管如此，记者发现许多村庄都有“小产权房”，从一两栋到七八栋不等。例如，在长治市西郊的江村，三栋新建筑矗立在村头，许多业主正忙着装修它们。这些都是“小产权房”，但它们都已售出，没有多余的住房。

根据《土地管理法》，农民集体所有的土地使用权不得出售、转让或出租用于非农业建设，这是农村集体经济组织成员享有的权利。因此，一旦“小产权房”被购买，它不能返回或交易。记者采访发现，在长治，向外界出售“小产权房”的现象很普遍。

长治市西郊的马宝村自2012年以来已经筹集资金建造了一批6层建筑，命名为马宝嘉园社区。许多村民报告说:“首先，接近村民，然后把他们卖给外界。一般来说，他们与村庄签订协议。它们都是小产权，没有大的红皮书(房地产许可证)。”由于小区里的房子都卖完了，村委会的一位值班官员拐弯抹角地介绍道:“现在你只能和村民私下交易，不能转让或申请许可证，财产必须以村里村民的名义，但它属于你。实际占有。”

展上村离马宝村只有一条街。该村在2011年以村委会的名义注册了金展房地产开发有限公司，然后建了金展？在商城国际社区，一些房屋被用来安置村民，而另一些则被出售给外界。到目前为止，这个社区已经建成并出售多年了。

根据现行法律，建设和销售房地产项目，必须首先申请“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建筑施工许可证”和“商品房预售许可证”，俗称“五证”。

记者看到那个金战了吗？商城国际社区的售楼处挤满了前来咨询和购房的人，有些人在咨询台前排队。售楼处墙上的“长治市国土资源局郊区分局对项目用地的预审意见”和“长治市郊区发展和改革局对项目申请报告批复”不是法律规定的“五证”。对此，售楼人员承认"土地证还没有拿到"，并表示已经纳入城中村改造，相关手续正在办理中。

在采访和调查过程中，记者还随机采访了一些市民和房产中介，发现他们对“小产权房”基本熟悉。许多出租车司机报告说，郊区的房地产基本上都是“小产权房”。江村的一位业主说:“在长治的郊区，大部分都是小产权，没有大的红皮书。”

“小产权房”存在诸多隐患，买家权益难以保障

走过社区、售楼处和房地产中介，人们熙熙攘攘。虽然是“小产权房”，但一些社区的入住率仍然比较高。在马宝村和江村，几位业主饶有兴趣地跟记者聊起了倒卖“小产权房”的“致富经验”:村里的村民以优惠价格购买村里集体开发的房子，然后以市场价格出售，赚取差价。

当被问及有关部门检查住房的程序？小辛庄村的一个杂货店老板说:“这个村里所有买房的村民都有村里发的绿书。如果其他村子的人来买房子，只要他们愿意在支付房价的基础上支付一笔钱，他们就可以得到村子签发的蓝图。如果我们将来遇到问题，我们可以拿这些来协调。”事实上，这些所谓的“绿书”和“蓝书”并不是真正合法有效的产权证。

在采访和调查过程中，记者听到了许多"小产权房"买家的担忧和抱怨:他们10年都拿不到房产证；许多事情，如安定下来和去上学，是做不到的；此外，该房屋不能合法转让或抵押，影响其保值增值。

韩女士，长治市公民，于2016年4月购买金盏。商城国际社区的一栋房子同意在当年年底交付，但被推迟到今年5月。“买房子的时候，我们只是和占上村委会签了一张收据协议，一张a4纸，我们没有写任何权益。如果将来遇到问题，我们该怎么办？因此，我们要求重新谈判一份正式合同，而这件事迄今尚未完成。”

由于“小产权房”不是正式的商品房，司法机关不能适用商品房买卖的法律法规来处理“小产权房”案件，也难以保护购房者的权益。

四年前，长治市居民段女士在长治市郊区老顶山镇村购买了一套“小产权房”，并支付了房款。这个房地产项目最初是由村委会和开发商合伙建造的。后来，村委会停止了与开发商的合作，收回了开发商最初承诺出售的一栋建筑。段女士说:“我买的房子就在这栋楼里。”“找开发商，他们不退款，他们拿不到钱，而且村委会不付房子款。我不知道怎么推理！”根据她的报告，有30多个家庭遇到过类似的麻烦。

监管不力是一再禁止“小产权房”的重要原因

上述“小产权房”的潜在风险也得到长治市政府相关部门的认可。国土局认为:“不要买‘小产权房’，业主的利益很容易受到损害。”住房和建设局指出:“没有手续的开发商意味着他不能得到及时的监督。如果开发商的资金链断裂，它可能会跑掉，导致未完成的项目；如果开发商偷工减料，可能会出现质量和安全问题，成为豆腐脑工程。”房地产服务中心表示:“一是损害房地产市场健康发展，二是损害群众利益，三是损害政府公信力，甚至滋生腐败。”

长治市政府部门采取了哪些措施以这样一种一致的方式来了解“小产权房”的风险和隐患？

记者在采访中了解到，为了规范房地产开发建设，长治市近年来采取了一系列措施，如规范城中村改造工程，开展“两违”(非法占地和非法建筑)整治等，都涉及到“小产权房”内容的清理整顿。据许多部门介绍，“淘汰增量，消化存量”是当前清理“小产权房”的一项重要原则。

那么，为什么“小产权房”问题在长治市仍然屡禁不止呢？

近年来，城市周围的土地上出现了如此多的“小产权房”，长治市国土部门发现了吗？采取了哪些补救措施？面对记者的提问，国土资源局局长李勇没有给出明确的回答。他说:“主要原因是以前的经济发展需求太快、太迫切，而项目急于上马。”

长治市规划局副局长郭敏说:“这是历史积累的。过去，“上车后买票”的现象比较普遍。”

长治市住房和建设局局长范连兴认为，首先，开发商和村委会违反法律法规的成本较低；第二，这些房地产项目没有按规定缴纳土地出让金，价格相对较低。另一个原因是各个部门的管理和监督不到位。每个家庭都有自己的管理机制和信息系统，但缺乏共享，各部门的共同努力尚未完全形成。

长治市房地产服务中心主任程琦曾是县纪委书记，他接触过一些村干部违规使用土地的案件。他分析说，代表村集体管理土地的村委会应该承担主要责任，但他们至少没有很好地履行自己的职责；其次，不管是什么样的建设，都是在土地上进行的。国家对土地监察部门有明确规定的，土地监察部门未履行其应尽的职责；第三，其他有关部门，如规划、房管等，从维护群众利益的角度出发，在日常工作中发现了相关问题，也有责任向组织反映。

长治市规划局局长张俊杰提到了去年成立的城市综合执法局。他说:“我们将在事后监督获得规划许可的项目。但是，对于那些没有办理手续和没有获得许可的项目，监督就不再是我们的事了，应该由城市综合执法局负责。”

此外，记者走访了长治市郊区和市区的许多房地产，发现不仅有“小产权房”，还有许多开发商开发建设的房地产项目手续不全。在新城花园，鲁岗国际，梅园商贸，玉京？在孔雀城等住宅区的售楼处，销售人员并没有回避“五证”不全的问题。皇家景观？孔雀城、梅苑商圈等社区的销售人员也表示:“不批准先建后卖，这是在长治做的！”

长治市如何解决房地产市场存在的问题，有效整顿相关混乱，维护群众的整体利益？我们的报纸会继续关注。

■后期编辑

毫不妥协地保证政策的实施

诸如“小产权房”屡禁不止、在批准出售前就已建成等问题。，不仅违反了土地和城乡建设管理的法律法规，扰乱了土地市场和房地产市场的正常秩序，而且影响了新型城镇化和农村振兴的健康发展，并使中央政府的相关政策精神出岔子而落空.

如今，在一些地方，有令不行、有禁不止的现象时有发生。在上级的决策和部署中，总是要找到搪塞的理由和灵活的方法。在利益面前，有些人只注重“小算盘”，看不到一盘棋；面对责任，有些人只追求眼前的错误，而不是长远的优点；面对“硬骨头”，有些人可以躲起来推。今天报道的一再禁止“小产权房”在一定程度上反映了这些问题。

改革和发展的阻力往往是“硬骨头”；为了解决和防范风险，我们经常不得不处理一些拖延已久的棘手问题。在全面深化改革的关键时期，更需要严格执行中央的决策部署，确保政令畅通。面对各种困难和挑战，我们需要“放弃他人”的责任和决心。