本轮房价领涨的不是北上深 竟然是这座城市！

本篇文章1870字，读完约5分钟

在11天长假之前，二三线城市出现了新一轮调控政策。

房价会下跌吗？我们还不知道。然而，上海市亿居房地产研究所近日发布的《全国房地产板块轮换研究报告》显示，在当前的房地产周期中，房地产市场的受欢迎程度已经从一线城市向二线城市扩散，并在不久的将来向三线城市扩散，这使得中国房地产市场首次出现类似股市的板块轮换现象。

特别值得注意的是，安徽省省会合肥市并不是当前楼市周期的一线城市，其累计涨幅为52%。北京和广州排名第二和第三，分别增长了51%和47%。

合肥房价累计涨幅最大

报告称，由于本轮房价上涨周期中大多数城市的起始时间都在2015年5月左右，因此以统计局公布的70个城市房价指数的2015年基期值为准。截至今年8月，合肥房价累计涨幅居首，涨幅达52%，北京和广州分别位居第二和第三，涨幅分别为51%和47%。值得注意的是，前七名分别是四个一线城市和合肥、厦门、南京，它们都属于“楼市四小龙”。排名前20位的大部分城市都是热门的一线和二线城市。

其中，70个城市中只有丹东和锦州的房价出现负增长，累计增幅分别为-1%和-6%。由于丹东和锦州地处东北，经济增长乏力，人口外流现象严重，成为当地楼市低迷的原因。

如果我们看看中国的七个主要行业，华东、华南和华北的累积房价增幅分别为20%、19%和15%，位列前三；华中和西南的累积房价增幅分别为14%和7%，位列第四和第五；东北和西北的累积房价增幅最低，均低于5%。

由于东北和西北地区经济基础薄弱，房价缺乏支撑，而华东、华南和华北地区，由于经济和人口基本面良好，房价涨幅较大。

一线、二线和三线城市轮换

根据国家统计局公布的70个城市的房价指数，我们可以观察到房价不断上涨的城市的变化。在本轮房价上涨周期中，深圳率先上涨，然后引领全国一线城市。随着2016年325政策的出台，一线城市房价的快速上涨在一定程度上得到了抑制。以厦门和合肥为代表的房地产市场四小龙接过了引领房价的旗帜。然后在2016年第三季度，无锡和郑州取而代之，成为全国领先城市。此后，中国的城市蓬勃发展，武汉和长沙等热门二线城市的房价飙升。

从以上房价上涨城市的变化可以看出，房地产市场的受欢迎程度已经从一线城市蔓延到二线城市，最近又蔓延到三线城市，这也使得中国的房地产市场首次出现类似于股市的板块轮换现象。

对此，易居研究所研究员赖勤表示，自2015年以来，全国楼市出现了罕见的板块轮换现象，不同地区的市场表现严重分化，楼市热在板块之间轮换。目前，大部分仍在旋转的区域是市场疲软、启动时间较晚的板块。因此，在这个周期中，板旋转的前半部分已经过去并进入后半部分。

根据板块旋转理论，在板块旋转过程中上升得多且上升得早的板块将会下降得更早。据此，预测未来的旋转板块，一、二、三线城市将依次下降；华北地区首当其冲，其次是华南、华东、华中和西南地区，接着是东北和西北地区；东部和中部地区首先下降，其次是西部和东北部；京津冀率先下跌，随后是长江三角洲，随后是珠江三角洲。

一线城市预计将率先回调

报告显示，对于不同的城市，从最近几个月房价开始下跌开始，截至8月份统计局发布的70个城市的最新房价数据，北京处于领先地位，累计下跌3.6%。考虑到这是由相对平稳的房价指数计算出来的，实际跌幅可能会更大。毗邻北京、位于京津冀的天津以2.7%的跌幅排名第二，而房地产市场的四小龙厦门和合肥分别以2.1%和1.7%的跌幅排名第三和第四。

值得注意的是，不仅热的一线和二线城市经历了降温，三线城市宜昌和韶关也经历了房价下跌。总的来说，在本轮楼市周期中，房价上涨速度越来越快的城市出现了回调越来越早，这也是板块轮换的一个主要特征。

从区域来看，三类城市中只有一线城市出现下降，累计下降0.7%。在七大板块中，华北板块领跌，累计下跌0.5%，主要受京津楼市降温影响。

至于楼市价格走势，赖勤认为，整体而言，楼市最先开始的区域价格略有下降，市场热度已经传导到各个行业。目前，大多数仍在轮换的领域都是市场疲软、启动时间较晚的行业。因此，在这个周期中，板旋转的前半部分已经过去并进入后半部分。当所有板块都在旋转，并且出现回调时，本轮房地产牛市将结束。

根据板块旋转理论，在板块旋转过程中上升得多且上升得早的板块将会下降得更早。据此，预测未来的旋转板块，一、二、三线城市将依次下降；华北地区首当其冲，其次是华南、华东、华中和西南地区，接着是东北和西北地区；东部和中部地区首先下降，其次是西部和东北部；京津冀率先下跌，随后是长江三角洲，随后是珠江三角洲。