观点指数 | 广州10月报：洞察异军突起 房企积极拿地

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视点指数与中国大多数城市相同，广州楼市在十一黄金周期间未能脱离低谷。

今年国庆假期(10月1日至7日)，广州485套一手建筑在网上签约，比去年的4208套减少了3723套，降幅为88.47%，为过去三年的最低水平，也是自2010年以来的第二低水平。

价格方面，一手住宅网上签约均价为14297元/平方米，比去年国庆假期的16107元/平方米低11.24%。

根据市场分析，今年二手房成交量低主要是由于供应不足。与去年同期的2090台相比，下降了65%。其中增城和黄埔占全市总销量的60%以上，白云、天河和花都各有一个楼盘开盘。

二手楼市交易相对稳定，但黄金周对销量的推动作用并不明显。在此期间，共有124套二手房签约，比去年的122套增长了1.64%；网上签约的平均价格为23736元/平方米，比上个月增长6.33%，比去年同期增长14.14%。

一手住宅成交回升，二手轻水

纵观广州银十，交易情况与十一期间完全相反:一手住宅交易回升，二手住宅交易创下今年新低。但是，房地产市场的整体情况是好的，当月内部签约数量超过7万套，周边地区是亮点。

据阳光家庭数据显示，10月份，广州签订了6199套一手网上合同，比9月份的5790套增加了7.06%，自下半年以来首次超过6000套。7月份，广州网上销售了4184套一手住宅楼，而8月份的成交量为4978套，呈现出上升趋势。

然而，与去年相比，6199台的数据仍不理想:2016年10月，广州共售出14000台，约为今年的2.3倍。2015年10月和2014年10月，交易量分别为1，841笔和1，415笔，高于今年。

4月以来，由于330楼市新政的出台，住房需求受到抑制，广州楼市处于调整状态。

根据区域观察，周边五个区的签约数量占全市总签约数量的72.19%，共计4453台。增城签署了1761套一手住房，由于无限制购买；南沙区的交易量同比增长近70%，签约1576套，排名第二。

在该中心的6区，记录了1746套在线签名，比上个月下降了10.26%，得到了黄浦的支持，黄浦售出了1225套。国庆零交易的海珠、白云、越秀，10月份分别签约36、35、9套。

与其他地区相比，增城、南沙和黄埔的强大销售力量也体现在具体的房地产上。广州新建商品房数量前10名的项目占全市总单元数的45%。南沙有3个上市项目，黄埔有2个上市项目，增城有4个上市项目，其余一个在花都。

价格方面，10月份广州一手楼盘网上签约平均成交价格为16419元/平方米，较2016年10月的17151元/平方米下降4.27%。

六个中心区的平均成交价为26060元/平方米，其中天河区为46066元/平方米，成为最贵的区域；周边五个区的平均成交价为12511元/平方米，从化的最低成交价为8360元/平方米。

与一手住房相比，广州10月份的二手房市场过于疲软。据阳光家庭数据显示，截至10月30日，广州网上销售的二手住宅楼有5597套，比上个月下降了41%。

根据广州市房地产中介协会的报告，10月份，广州市二手房交易市场新增投放面积608，800平方米，新增签约面积680，400平方米，同比下降。

接下来，在11月，广州预计将有28个新的光盘，包括9个光盘在中心地区和19个光盘在外围地区，主要集中在增城，南沙，番禺和黄埔。环比下降47.1%，同比增长107.7%。

据分析，随着年终业绩冲刺，部分开发商可能会采用量价法，并适当降低价格以换取资金的快速回笼，房价可能会继续小幅下跌。

大规模的土地推进住房企业很难获得

随着房地产市场的调整，广州10月份的推地形势十分明朗。期间，共出让15块商住服务用地，总面积73.1万平方米，起拍价214.5亿元。

10个商住用地总面积68.5万平方米，总起价198.8亿元；5个案例的商业服务用地总面积为46000平方米，起拍价为15.7亿元。

另一方面，9月份除工业用地外，广州知识城投资发展有限公司仅获得一处商业用地，总成交价为19.1亿元；此外，8月份，仅出售了一块土地。8月28日，保利地产以13.36亿元的底价，以每平方米4886元的底价，在花都赢得了一处商业用地。

10月30日在广州举行的土地拍卖可以说是具有代表性的，这表明开发商，尤其是大型房地产企业，对广州未来的市场仍有信心。

当天，广州迎来了五个待售的包裹，分别位于黄埔区、南沙区、花都区和番禺区。起拍价总额达到88.7亿元，全部以网上挂牌方式出售，限定地价+竞价自立或竞价建设+摇号。

最终，5个地块获得了95.6亿元的黄金，竞争建筑面积为8100平方米。老派地产公司碧桂园、万科、越秀、时代、新面孔地产抢占南沙东涌镇的家园，实现其首次进入广州。

碧桂园以相当于16300元/平方米的底价获得番禺大石街南星大道南侧地块dsj15-01，未达到最高限价45.6亿元。市场预计，这块土地未来的平均售价将达到4万英镑，这是番禺房价的一个新的起点。

黄浦长岭居yh-a3-2地块由万科收购，成交价9.32亿元，底价19000元/平方米，自持面积15%。据分析，该地块实际成本超过2万元，项目盈亏平衡点超过3万元，超过了附近建筑的平均价格。万科愿意赢得这块土地，表明它对市场前景仍然乐观。

拍卖结束后的第二天，广州立即将增城区新塘镇地铁13号线冠虎车辆段及其上盖挂牌，这是一个面积约323，300平方米的巨无霸地铁地块，起拍价为131.55亿元。投标条件非常严格。

根据另一项计划，第四季度广州将出售46块土地，包括10块住宅用地和22块商业用地。

在这10块住宅用地中，除了一块位于荔湾区大坦沙岛西郊村外，其余9块位于黄埔区。