方圆服务香港招股 中介平台现身港股创业板的上市赛跑

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观点房地产网络中介的上市竞赛总能赢得许多市场的关注。当两大巨头在中原连锁置业上市的传闻暂时平息后，我和我的爱家Q房网在被怀疑借壳中成功收购。总部位于广东的房地产公司方圆房地产，悄悄地把它的中介平台送到了港股创业板。

10月30日，方圆房地产服务集团有限公司(以下简称“方圆服务”)宣布将通过股票发行方式在香港创业板上市，股票代码为8476。预计将发行1亿股股票，其中10%为公开发行股票，90%为配售股票。发行价在0.55至0.80港元之间，每批4，000股。

如果假设发行价为每股0.675港元，方圆服务的净收益将为3，480万港元。

在公开募股之前，重组后的方圆服务的72%由大厦绿地持有，而28%在首次公开募股之前由投资者持有。公开发行后，公众持有25%的股份，而大厦绿和投资者分别持有54%和21%。绿厦70%的股份由控股股东方圆房地产拥有。

方圆服务执行董事兼首席执行官荣海明介绍了视点地产等新媒体，称公司将于10月31日至11月7日发行股票，预计11月15日上市。据悉，方圆原名方圆资产管理控股集团有限公司..

方圆服务在港上市

视点房地产新媒体实地了解到，方圆服务主要在广州及珠三角其他地区开展业务，包括为客户提供房地产市场信息和代理服务，提供房源宝、招商易、一站式服务中心等综合服务。目前，在广州有39家门店和173家合格代理商。

在2015年、2016年和2017年前四个月，方圆服务公司分别为17个、28个和15个项目提供了材料研究和咨询服务；分别为35、51和42个项目提供第一手代理服务；为零、19和9个项目提供房间边缘服务。

在市场份额方面，2016年，广州十佳房产信息及代理公司占一手住房交易面积的市场份额为51.4%，而方圆服务的市场份额为1.9%，排名第八；销售额方面，当年方圆服务营业额为46亿元，市场份额为1.9%，排名第九。就二手房而言，方圆的服务销售在广州的商店中排名第七。

荣海明表示，公司对二手住宅市场未来的营业额持乐观态度，预计在2019年12月底之前在广州开设77-177家店铺，雇佣538-818名员工。

数据显示，2016年，方圆服务分别获得了8.7亿元和683万元的销售和租赁佣金，而2017年前4个月，他们分别获得了3592.2万元和269.1万元的佣金。

就收入而言，方圆服务2016年的总收入为1.06亿元，同比增长18.1%。其中，一手和二手代理服务收入分别为7082.2万元和2297.7万元，房地产研究和咨询收入为319.3万元，分别占66.6%、21.6%和3%。综合服务中，房源宝、招商易、一站式服务中心分别实现收入741.1万元、7.31亿元、118.1万元，占比8.8%。

2017年前四个月，方圆实现收入4327.1万元，但净利润从700万元降至亏损70万元。

方圆服务执行董事兼首席财务官易若峰向视点房地产新媒体表示，亏损主要是因为计入了该期间准备公开发行的费用。如果不包括这部分，方圆在此期间将实现净利润750万元。

如果发行价为0.675港元，方圆服务应付的上市费用约为人民币2900万元，与2016年的收入人民币3354.8亿元相差不远。

根据招股说明书，此次公开募股筹集的资金的80%将用于扩大房地产中介服务，包括增加7至30家新店和雇佣48至210名员工；6%用于拓展综合服务业务；4%用于提高集团的品牌知名度；大约10%用作营运资本。

上市竞赛中的上市计划

在新闻发布会上，荣海明介绍说，方圆服务的优势之一在于其较高的净资产收益率和流失率。其中，2015年和2016年的净资产收益率分别为48%和50%，当前的净资产收益率分别为1.64倍和1.62倍。

值得注意的是，2015年4月、2016年4月和2017年4月，方圆与其母公司的关联交易分别占总收入的58.3%、42.0%和51.4%。

在这方面，招股说明书强调，董事认为公司在财务上不依赖控股股东，方圆服务公司不是方圆集团的独家代理。

但招股说明书中仍有风险警示，称如果方圆集团的业务因集团业务不景气或业务关系不佳而中断，方圆服务未能获得类似数量的开发项目提供第一手住房中介服务，其业绩可能会受到重大不利影响。

荣海明解释说，公司将减少关联交易规模，以表明其与母公司的关系非常独立。她表示，2016年，方圆十大服务收入项目中只有一半是由方圆房地产开发的，而2017年，其他开发商的代理项目数量有所增加。此外，公司将继续增加二手交易的比例，从而减少与母公司的关联交易。

根据招股说明书，截至2017年8月，方圆集团产生的收入约占方圆服务总收入的41.7%。

在谈到租售同权政策是否会对交易代理人产生影响时，荣海明坦率地解释说，租售同权政策不是新政策，但与以前的政策不同。她透露，从政策出台后的交易数据来看，客户没有减少或放缓购房的倾向。

至于如何对待目前的监管环境，荣海明认为，代理行业可以实现风险对冲。在开发环境较好的年份，当开发商的项目更容易出售时，代理费会较低，但由于交易量大。当市场形势不好时，代理费会更高，交易量也会下降，总交易量变化不大。

观点房地产新媒体获悉，在香港上市的中介是合肥辉煌，它也扎根于广州，10多年前已在主板上市。然而，与世界银行a股上市公司的市盈率相比，合肥卓越的市盈率低于10倍。因此，市场对方圆选择在港股上市有所怀疑。

然而，2016年初，荣海明在接受视点房地产新媒体采访时透露，他计划将海外投资业务和原有的房地产咨询业务合并为一家方圆资产管理公司，该公司将于今年在香港创业板上市。

此外，除了中间业务，方圆集团还于2015年底在新三板上市了其负责房地产的平台广州方圆现代人寿。