成见 | 地产富豪榜中的“泡沫”和“唾沫”

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观点房地产是最好的赚钱方式。这是香港企业家陈启宗在2017博鳌房地产论坛上不止一次提到的。

房地产开发商赚多少钱？

10月30日发布的最新榜单仅计算了房地产领域企业家的财富。六年后，恒大的徐家印再次成为业内首富，总资产达2600亿元；碧桂园杨以1450亿元的总财富排名第二，上升了6位；刚刚卖出大量资产的万达集团的王健林仍位列前三，总资产达720亿元。

然而，最近另一份各行各业的富豪榜显示，房地产行业在富豪榜中所占的比例已从去年的15.4%降至14.6%，五年前为19.8%，十年前为24%。

上榜人数已经减少，但房地产大亨的总财富仍在迅速增加。与去年相比，前50位房地产大亨的总财富增加了44%，达到1.6万亿元，是十年前的两倍。前50名的门槛比去年高20%，达到120亿元，是十年前的三倍。

财富如此快速积累的方法是什么？除去通货膨胀，快速的经济发展无疑是主要的驱动力，特别是在自1978年开始的近30年的改革开放之后，中国人的财富正在迅速积累并改变着世界的财富地图。

然而，如何评估富人的财富一直受到公众的质疑。目前，一些对最富有的人的财富进行排名的机构将参照一个指标来评估其公司的市场价值，即上市公司的股票价格高，其净值将增加，而相反，其净值将减少(非上市公司的市场价值将与同行业和同规模的公司进行比较)。

然而，众所周知，股票市场唯一不变的是它一直在变化，这在中国股票市场尤为明显。此外，由于利益相关者的操作，股票市场在短期内飙升，市场利润大幅上升，价格和价值严重偏离的情况并不少见。

由于评估标准的极端不确定性，富人的财富中似乎仍然存在许多泡沫。目前市值排名第一的中国恒大，去年同期股价略高于5港元，不到当前股价的五分之一。

一个有趣的例子是，8月份，海亮教育在纳斯达克上市，第一天的开盘价是每股10.18美元。然而，开盘5分钟后，以700股的订单，股价飙升至199，999.99美元，涨幅超过20，000倍。根据这一股价，其市值将达到5.14万亿美元，按市值(84，000美元)计算，这是目前世界上排名第一的苹果公司

海亮教育的老板冯，虽然时间只有8分钟，但他已经成为世界首富，拥有5万亿美元的净资产。美国东部时间9点38分，海亮教育因股价异常波动被纳斯达克停牌。截至当日，美国股市收于10.35美元，上涨4.51%，总市值为2.66亿美元。

虽然这只是一个例子，但对于财富的真实性，早些年就有房地产大亨上榜，我不同意(榜单)的统计方法。我只是没有这个清单；有些人平静地说我没有那么多资产；有些人甚至说他们很震惊，并承认他们每个月都会拿到工资，扣除个人所得税。进入排名是绝对不可能的

虽然财富可能存在泡沫，但不可否认的是，时代和经济发展的齿轮正在不可阻挡地向前滚动，房地产业也已经崛起和成熟，成为国民经济的支柱产业和创造财富的大平台。得益于资本市场，房地产大亨们已经成为中国最富有的群体之一。

只有随着经济和社会条件的变化，房地产一度成为英雄，但由于其暴利的形象却被公众唾弃。翻阅几个最富有的人的财务报告，我们可以发现财富背后仍然有巨额债务。

与许家印一起成为中国首富的马云输给了老对手2000亿元，但阿里巴巴集团2014年至2017年的净利润分别达到282.74亿元、349.81亿元、427.40亿元和578.71亿元。

相比之下，高负债、低利润的模式是房地产大亨们屡遭批评的原因之一。

不过，还不算太坏，根据今年前三季度gdp的初步核算结果，房地产对中国经济的贡献仍然很大，房地产和建筑业占gdp的13%，如果加上带动性相关产业，应该远远超过这个数字。

偏见专栏:身处一个嘈杂的外部世界，在大多数情况下，我们在定义之前不理解，但在理解之前定义。