北京价值洼地之一——房山的房子值得投资吗？

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如今，北京的房价普遍偏高，就连多年来一直不乐观的大兴，最近也受益于各种优惠政策，二手房平均价格已经超过4万元。在这个时候，我相信很多普通的收入群体会问，北京有没有萧条，空有没有升值的空间？并看作者进一步探索。

这是北京9月份新建商品房平均成交价格图。从地图上可以看出，还有一些价格较低的地区，如房山、延庆、怀柔、密云、平谷。然而，延庆、怀柔、密云和平谷仍是农业大县，由于交通和资源因素，房地产市场一直处于不温不火的状态。目前，只有房山有地铁连接。平谷线于2016年开始建设，预计2020年左右通车。

北京地铁房山线于2010年12月30日开通，至今已有六年。如今，房山的二手房数量仍在3万至4万套(少数地段好的建筑可达5w以上)，属于程楠这个低价值城市。今天的房山已被大兴远远抛在后面...在过去的两个月里，粉丝们一直在问:目前的房价形势是从房山开始的最佳时机吗？

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房山纵览

从上图可以看出，房山位于北京的西南部。北京历来说“东富西贵，北高南低”，这个“低”是指地势低。不幸的是，每次暴雨，房山总是被城市内涝和洪水所困扰。

每当提到房山，这句话总会不由自主地出现在每个人的脑海里:“山沟”、“远”、“近”、“房山是山吗？”对于北京本地人来说，也有很多人不熟悉房山，甚至从来没有去过。没错，这就是房山，它一直被贴上“穷、远、多山”的标签。

然而，近年来房山发生了巨大的变化:2013年5月，作为首都地产的第一个奥莱综合项目，北京房山资本网点成功开业。随后，房山的更多商业项目迅速破茧而出。

例如，长阳万科趣味组合、华冠购物中心等。北京西南部的第四个天街购物中心将于未来在龙湖第一开放中心建成。从此，房山人再也不用担心无处可去的购物。

在交通方面，除房山线外，延芳线将于年底正式开通。此外，房山线北延线还将增加四个车站，包括繁阳路站、四环路站、首景茂站、凤仪桥南站，可与10号线、16号线互换，为人们进出房山提供极大的便利。

▼北京地铁殷放线示意图

尽管房山有很多优势，但房价仍徘徊在较低水平。

房山有几个相对发育较好的板块，如长阳板块、大学城板块和栅栏屋板块。

长阳板块

目前，有北京小学、北京第四中学、皇城根小学、北京第四幼儿园和红、黄、蓝幼儿园。据说将来会有一所实验学校附属于第一师范大学的高中(位于长阳和围墙楼之间，具体招生政策请咨询当地教育机构)。

商业设施包括中粮万科半岛广场和万科中心城。有地铁房山线和公交车。然后，让我们来看看长阳代表性建筑的价格。

中粮万科长阳半岛9月份的平均价格为50104元/平方米

9月份第一个西岳山庄的均价是42968元/平方米

9月份建邦华庭的平均价格为41808元/平方米

长阳国际城辛然嘉园9月份的平均价格为41971元/平方米

从以上价格信息可以看出，除了刚刚达到5w的长阳半岛，其他房地产仍徘徊在4w左右。从16年的下半年到17年的年初，虽然在北京房价上涨的巨大浪潮中涨幅很大，但从目前的4-5万元的价格来看，可以说是北京的一个相对较低的郊区，二手房在很多年里已经降到了3万元左右。

？大学城板块

该地区靠近8所大学，包括理工大学、工商大学和中国社会科学院。北京第十二中学有郎悦分校，北京理工大学附属中学的一个分校将在未来建成。该地区人口密集，商业设施完善，也是一个相对成熟的地区。让我们来看看这个地区有代表性的建筑的价格。

万科9月份新里程的平均价格为42500元/平方米

金地郎悦9月份的平均价格为4.1万元/平方米

杨光九号县9月份的平均价格为42100元/平方米

九月的海洋之春平均价格是39000元/平方米

从以上建筑可以看出，大学城板块的价格不高，虽然有很多大学，浓厚的文化氛围和完善的商业设施。

栅栏房屋板

篱笆房毗邻两个大公园，环境很好。道路比较宽，又靠近门市，所以购物方便，非常适合自谋职业，但是学校设施很差。

让我们来看看篱笆房的价格:

9月份第一个新月都的平均价格是41857元/平方米

河静灵峰9月份的平均价格为46232元/平方米

中铁国际花园9月份的平均价格为40873元/平方米

第一部芭蕾舞剧《玉月渡》9月份的平均价格是44000元/平方米

不用说，这个价格绝对够低了...

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房山楼市价格为何一直无法上涨

不属于政策范围

众所周知，房地产市场是政策的晴雨表，政策有利的地方，房价就会上涨。

目前，京津冀一体化政策正在引导京师城市结构的重构。在这场北京城市重建的大戏中，两大推手是通州副中心和大兴新机场，而房山属于西部，不在京津冀一体化的政策范围内。

与之形成鲜明对比的是，当燕郊的价格最高时，燕郊几乎等于房山。虽然燕郊的房价现在已经下降了很多，但与房山相比，也差不了多少。许多人表示“不理解”。

但是，笔者认为这是很正常的，燕郊的房价很可能会很快超过房山，原因很简单:燕郊属于政策区。说白了，在京津冀一体化下，燕郊成了“二环路”。区位价值和政策价值能与房山相比吗？

供应量很大

近年来，房山一直是北京的大土地供应商，这导致房山的房地产供应量很大，供求关系放缓，所以房价一直相对较低。

缺乏资源

众所周知，房山不仅地势低洼，而且是一个资源极其稀缺的地区:没有良好的教育和医疗保健。唯一有意义的是个别路段的交通和商业。比如长阳和良乡大学城。然而，我们需要注意的是，由于交通和商业的简单，房价上涨的驱动力仍然非常有限。

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房山未来

就房山地区的整体发展而言，近年来，区域规划建设已经比较成熟。中国北方最大的直销店购物中心的落户，为房山商业吸引了足够的人气，区域商业价值和配套设施逐步提升和完善。延芳地铁线的建设也使房山交通发展迅速，价值不断提高。

然而，教育和医疗资源的缺乏仍然是一个严重的伤害。这时，你可能会问，房山不是有北京第四中学分院和皇城根小学分院吗？第一师范大学附属高中实验学校和北京理工大学附属高中分校不是要引进吗？更不用说能否成功引进，即使成功引进，根据笔者的调查，分校的教育质量也无法与普通学校相比，有些分校甚至只是挂个名(当然，我们不排除有些分校有好老师)。

从政策角度看，房山既不能受益于京津冀一体化，也不能受益于熊安新区，而且离北京新机场很远。因此，笔者认为房山仍缺乏足够的房价上涨动力。

此时，有人可能会提出异议:2016年7月，房山区共售出商品房3746套，均价为21929元/平方米，而一年前，同期房山区的房价为18420元/平方米。换句话说，房价每年上涨30%，从8月16日到5月17日，从每平方米22876元上涨到每平方米38722元。

这不是涨得很快吗？但是，请大家看清楚，从2016年下半年到2017年初，北京经历了一个急剧的上升，特别是通州和燕郊。

至于房山，那只是属于最后一轮补偿。2017年6月和7月房价下跌时，房山的下跌也非常悲惨。详情请见下图:

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让子弹再飞一会儿

从目前的情况来看，房山缺乏医疗资源和一些政策支持。但是，随着交通和配套设施的逐步成熟，未来还会有医院的引进和一些政策倾向(例如，据说武警总医院将落户房山)。

因此，想在房山投资的朋友们，不妨让子弹飞一阵子。至于未来一两年，北京应该在哪里投资买房？它必须在六环路以内，在轨道交通旁边，在政策区内。