“捡漏”20万平百亿旧改 星河牵手酷派的深圳计划

本篇文章2278字，读完约6分钟

视点房地产网在过去的两个月里，被乐视带入水中的酷派，多次被传言将出售土地来生存。有很多房地产公司碧桂园和京基在八卦，但这次是最后决定。

酷派最近的一项声明揭开了这个秘密。深圳当地开发商星河地产赢得了酷派信息港城市更新项目一期、二期和三期。目前，双方的合作并不都是酷派旗下的房地产项目，而只是深圳南山科技园的老总部改造项目。

据了解，双方将进行分工合作，酷派负责提供取得土地使用权前的费用，星河地产负责项目的整体开发建设。项目建设完成后，各方按项目所有新建物业的4: 6比例分配权益。

换句话说，星河地产通过这条合作曲线获得了位于深圳市南山区科苑路以西的三处土地使用权，总建筑面积201400平方米，预计价值超过100亿元。

接近星河地产的人士指出，酷派信息港是一块工业用地。在土地性质不可改变的背景下，酷派选择了与星河地产携手，星河地产无疑专注于其在工业地产方面的经验和优势。

该项目作为酷派的救生圈，肩负着实现资产的使命。值得一提的是，目前工业地产运营中最大的困难是无法及时变现，这也可能是星河迫切需要面对的挑战。

泄露数十亿的旧改革

据公开信息，酷派创始人郭德英在2008年低价购买了深圳科技园北区的土地。加上酷派信息港和东莞松山湖的土地，酷派持有的土地价值近100亿元。

这一次，酷派推出的第一个项目——酷派信息港，是酷派的总部，位于深圳南山高新技术产业园区北区。2012年，酷派信息港旧址改造项目被列入2012年深圳市城市更新单元规划第二批计划，2014年正式奠基。

如今，被许多开发商觊觎的深圳，终于落入了星河地产的囊中。

根据酷派发布的公告，2017年10月17日，酷派及其子公司宇龙计算机通信技术(深圳)有限公司与深圳兴华安房地产开发有限公司签署了合作开发协议..双方将共同开发酷信息港城市更新项目一期、二期和三期。

据视点房地产新媒体报道，深圳星华安房地产开发有限公司的主要股东为深圳星河房地产开发有限公司，该公司成立于2016年7月11日，注册资本为人民币1000万元，法定代表人为宋海燕。

项目拆迁总用地面积为32900平方米，规划容积率为7.2，总建筑面积为201400平方米。其中，工业R&D住宅面积为17.5万平方米，占87%；其中工业配套用房22300平方米，配套设施4500平方米。

该项目分为三个阶段，其中第一阶段占地面积为12，600平方米，将建设三栋20层的办公楼，总建筑面积为120，000平方米，预计可容纳数万名员工。目前，一期工程已建至地上十层，处于暂停状态；第二阶段是城市更新项目，尚未拆除；第三阶段是空土地。

根据分工，Coolpad将负责办理城市更新申报、规划审批、实施主体确认、土地使用权出让金和税费缴纳等工作。土地平整后，移交给星河地产；星河房地产将全面负责项目的勘察设计，办理相关审批和建设手续，以及项目实施阶段的所有工作；此外，星河地产需要承担项目的全部工程建设费用，并在取得施工许可证后三年内完成施工并交付使用。

项目完成后，酷派地产和星河地产将按照项目中所有新建物业的4: 6比例进行权益分配，即分别获得8万平方米和12万平方米的物业面积。

对于星河地产运营的酷信息港项目，业内人士表示，作为一个传统的高科技园区，目前南山区高新北区的发展强度不高，园区内部分企业产业结构低，配套设施落后，使得酷派难以独立发展。

星河地产的运营将有助于加快工业园区的配套建设，并利用其经验优势吸引战略产业进入，这也是酷派选择与星河携手的主要原因。

星河深圳计划

深圳的每一片土地都极其珍贵。对于星河地产来说，这无疑是其大本营的又一次飞跃。

从星河地产的土地布局来看，虽然近几年在南京、天津、广州、惠州、常州取得了收益，但对深圳的土地收购仍有一定的期待。

据公开信息，该地块最后一次存放在深圳是在2016年2月，沈阳公用与星河房地产成立了一家合资公司，共同开发沈阳公用在深圳收购的土地项目。

早些时候，它可以追溯到2014年。5月19日，星河房地产深圳公司与离石集团达成项目合作，获得沙井街金达工业区旧城改造项目。

项目位于宝安核心区，占地面积74，725.9平方米，拆迁面积69，476.8平方米，开发建设面积57，948.4平方米。

即使旧的改变不好，星河也必须要弥补这个位置。作为深圳本土企业，虽然惠州、常州等地也有项目，但本土需求较弱，难以与全国房企竞争。在深圳，有大量的老业主认同星河品牌，并在一定程度上支持它。

值得一提的是，这次通过与酷派的合作，获得了酷派信息港项目，这既是一个老的改革，也是一个工业地产。

说到工业地产业务，位于深圳市班龙区的星河世界，作为星河旗下的第一个工业地产项目，也是星河地产的一个成功案例。

星河希望利用这个项目，搭建一个产业与金融深度互动的平台，通过持续的运营、服务和投资，打造一条可再生、可出口的产品线。

根据星河的设想，星河产业将在未来五年立足深圳，深入培育珠江三角洲，并等待机会在各地拓展优质园区项目。在产品线方面，星河世界，一个生产城市综合体，是领先的产品线。

星河实业集团副总裁严靖宇表示，星河挖掘工业地产价值的方式是其原有的产权/租赁/服务运营模式，这源于星河对现有业态和业务重新审视的启示。

虽然星河地产在工业地产方面有成功的实践经验，但在严靖宇看来，工业地产现在并不容易做。

最好有50%出售。他认为，如果我们要经营工业地产，就必须解决资产变现的问题。

目前，工业地产运营中最大的困难是无法及时变现，该项目肩负着变现资产的使命，这也可能是星河的甜蜜悲哀。