经济学家：房地产税率仍有进一步下调的可能优房客

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住房交易税收优惠政策再次启动，这可以看作是房地产市场在稳步增长中受到重视的一个重要信号。2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易契税和营业税优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，对房地产交易契税和营业税优惠政策进行了调整。《通知》将于2月22日起实施。

在房地产行业去库存化压力的背景下，税收工具的加入为市场注入了新的活力。无论是契税减少还是营业税减少，购房者在房地产交易中的税负都可能减轻。因此，购房者的实际购买力将会相对提高，房地产市场的需求方也会相应提高。在房地产市场交易不够活跃的背景下，税收优惠政策的加强对增强房地产市场信心起到了至关重要的作用。

税率仍有可能进一步降低

契税优惠政策的选择是根据房屋属于家庭的独栋房屋还是第二栋房屋(家庭成员包括购房人、配偶和未成年子女，下同)适用不同的优惠税率。对于购买家庭中面积不超过90平方米的唯一住房的个人，将按1%的税率征收契税；如果面积超过90平方米，契税将按1.5%的税率征收。对于购买面积不超过90平方米的第二套改良住房的个人，将按1%的税率征收契税；如果面积超过90平方米，契税将按2%的税率征收。在房地产市场调控过程中，契税税率被多次调整。经过这次调整，契税负担明显减轻。根据《中华人民共和国契税暂行条例》，契税税率为3%~5%。与此相比，无论是1%、1.5%还是2%，都是一个相对较低的水平。

那么，by/きだよ/的契税有没有进一步降低？根据契税暂行条例，有四种情况可以减免:第一，国家机关、事业单位、社会团体和军事单位负担办公、教学、医疗、科研和军事设施的土地和房屋可以免税；第二，城镇职工首次按规定购买公有住房免交；三是因不可抗力造成房屋灭失而重新购买的，酌情给予减免；四、财政部规定的其他减免税项目。第二、第三和第四种情况下的减税和免税可以与住房交易挂钩。第三种属于特殊救济行为。确定当前的优惠税率，这是第四种情况。在第四种情况下，没有关于税收减免力度的规定，财政部仍然有权在税法出台之前进一步降低契税税率。当然，拥有权利并不意味着能够任意调整。作为一种税，形式上要求的固定性决定了契税税率不能随意改变。然而，这不能否认进一步降低契税税率的可能性。

让我们看看第二条:“城镇职工第一次按规定购买公有住房的，可以免税。”目前，有多少人能够有机会购买公有住房？如果你有机会购买公有住房，你只需要支付远低于市场价格的资金，而且负担远低于商品房买家。既然这些人第一次购买公房可以免契税，为什么不能把免税范围扩大到所有第一次购买商品房的普通大众呢？如果能够做到的话，这小小的修正案所产生的促进房屋和民生解决的正面能量，是否可以被低估呢？总之，进一步降低契税是可能的，也是必要的。多年来，房价一直在持续上涨，而总房价也不低。即使是轻微降低契税，也可能为购房者消除“最后一根稻草”。这凸显了降低契税的必要性。

《通知》规定了营业税:“个人出售购房不满2年的，将全额征收营业税；个人购房超过2年(含2年)的，免征营业税。”此前，有关房屋交易的营业税规定大多是在2至5年内循环往复。这一次，很明显，营业税将免除2年以上(含2年)，这是简单明了的，消除了住房交易的一个主要障碍，为超过2年的住房市场流通提供了更大的空空间，也为那些因改善生活条件或其他原因需要更换住房的人提供了便利。

让住房市场繁荣起来，减轻住房交易的税收负担可以发挥作用。根据通知，北京、上海、广州和深圳只对家庭适用唯一的住房契税优惠政策，其他契税和营业税优惠政策暂时不适用。显然，从市场角度考虑，这四个一线城市的房地产市场好于其他地方，进一步的税收优惠可能会使房屋交易更加活跃，因此应采取谨慎措施。

90平方米作为减税的基础有多合理？

从房地产去库存的角度来看，仍然有必要实施个人所得税减免政策。尤其是对于那些为了改善住房条件而出售房屋的个人(家庭)，其意义就更不寻常了。卖房子的所有收入可能都不够买新房子。资产只是转化为一种存在形式并被征税，这显然与纳税能力的提高无关。对这些行为征收个人所得税是不合理的。退一步说，即使你必须缴纳个人所得税，也应该有支持性的退税措施，这将使税收更加人性化。

空房改税还有进一步优化的余地。90平方米面积的合理性是什么？不同的人对住房条件有不同的需求。对于那些能在办公室里做所有工作的人来说，住房可能只是一个休息的地方；对于那些需要在住所加班的人来说，住房可能是办公室的延伸，需要更大的居住面积。90平方米的需求已经存在了一段时间。然而，随着经济和社会的发展，人们对改善生活条件的要求越来越高。90平方米的要求需要打破吗？

另外，90平方米的面积是让大多数人困惑的内部面积还是建筑面积？内部面积简单容易计算，但建筑面积适合许多政策选择。建筑面积应考虑分摊系数，如何计算分摊面积一直存在争议。如果我们考虑到块式住宅建设的目标，以及由于政策调整，封闭住宅区可能会逐步开放的可能性，那么即使面积应该作为标准，我们也应该选择内部面积而不是建筑面积。此外，从每个家庭的实际使用情况来看，有意义的是室内面积，而不是建筑面积。

此外，不同地区的90平方米有什么可比性？北京五环路外的90平方米和二环路内的90平方米能相等吗？市中心的一平方米和郊区的十平方米不能交换。市中心90平方米住房的市场价值在郊区可能超过900平方米。根据地区大小实施歧视性税收优惠政策是否不合适？这样的政策只会让更多的人涌入市中心和繁华地区，而更难实现疏散市中心和缓解拥堵的城市管理目标。

毫无疑问，住房交易的税收优惠政策应该实施，但“锚”的选择仍然需要一些努力。如果一定要区分房屋交易的税收优惠政策，那么一定的交易限额对每个人来说肯定比目前的面积限额要好。事实上，“锚”是不必要的，房屋交易毕竟只是一种行为。从促进资源优化配置的角度来看，鼓励交易的最佳方式应该是普遍减税。

对住房交易实行税收优惠政策是积极有力的财政政策的一部分，旨在促进短期宏观经济稳定。因此，一旦经济稳定下来，住房交易税优惠政策将被取消，这与之前住房交易税政策的调整是一样的。从现代税制建设来看，对住房交易实行税收优惠政策是远远不够的。

这一税收优惠政策的实施，为重新思考房屋交易的税收制度提供了契机，即重新设计房屋交易的税收制度，大大减轻房屋交易的税收负担，更好地将税收制度的选择与人们的生活和工作需求结合起来。至少，税收不应该成为住房条件改善更好生活的“路障”。

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