最大逆袭：堂堂大武汉房价被区区小县城陵水残忍碾压

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你听说过陵水县吗？在这个小自治县，房价实际上压垮了武汉。你知道衢州吗？大苏州的房价已经被这个三线城市抛在了后面。

你没有穿越，也不相信你的眼睛。这是中国。

他们颠覆了以往的许多预测和认知:从劳动力开始，大量人口向大城市迁移的趋势难以逆转，三线、四线的房价没有上涨的势头；从资本的角度来看，三线四线不足以形成强大的资本吸附能力，产业集聚效应较弱...

在这一轮房地产周期中，三、四线城市实际上写下了他们的传奇:

今年房价翻了一番的城市都集中在三、四线城市，甚至是在五线以外从未听说过的小县城；

实力雄厚的三线城市以10，000元的房价进入俱乐部，压垮实力较弱的省会城市；

“地王”在三、四线城市一闪而过，大批房地产企业涌向三、四线城市进行土地收购。

由于三、四线楼市的强劲推动，今年8月中央政府提出的“去库存化”任务急转直下，很多地方突然变成土地供应不足、库存补充不足的局面，去库存化政策将被终止。

我们深入到三、四线城市，向你展示三、四线城市飙升的房地产市场，告诉你三、四线城市的房价是多少。

什么样的三、四线城市在引领增长？三线和四线城市中哪个地区的房价最高？为什么三、四线城市的房价会意外上涨，这是为了弥补涨幅或炒作？对于三线城市的居民来说，房价上涨后发生了什么变化？

为了更全面地了解三、四线房地产市场，我们统计了2017年1月至9月49个一、二线城市和123个三、四线城市的房价变化，包括各地区房价的绝对值和涨幅，以观察2017年以来中国房地产格局的变化。

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在中国房地产市场，第三条和第四条线从“金兵甲”跃升为“第一英雄”，这无疑是由于2016-2017年“历史上最严格的监管”。

纵观当前的周期，不难发现，这种飙升是不同步的，一、二、三、四线城市之间的传递是无缝渐进的，因此它最终演变成了一场前所未有的、自上而下的全面爆发。

中国的房地产市场正沿着这条道路一个接一个地发生变化:

一线城市房价大幅上涨，深圳房价涨幅超过m2增速，调控交易冻结→二线强势飙升，合肥房价涨幅居世界第一，加上“五限”→二线弱势强势三线接力，开盘售罄→三、四线普遍上涨，部分三、四线城市打破底价拍卖1.5万元

巨大的变化从一线和二线城市迅速蔓延到底层城市，性交终于成为全国关注的焦点。

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三四线房地产市场有多热？我们以一、二线城市为参照系，从房价、地价涨幅和成交量三个方面进行比较，得出一些大致的情况。

根据统计局发布的最新70个城市房价指数数据，在2017年8月新建商品房前5名中，排名靠后的三线城市占了3个席位，即安徽蚌埠、广西北海和广东韶关。

资料来源:国家统计局

在环比增长中，一线和二线城市基本上消失了，只有三线和四线城市仍在升温。

据德意志银行统计，自2017年以来，卫星三线城市的房价上涨了21%，远远超过了一二线城市的12.6%，普通三线城市的增长率也不算太高，达到了16.8%。

资料来源:德意志银行

强大的三线城市的土地价格增长率远高于一线和二线城市，接近60%。

一线和二线城市的土地供应越来越少，一些城市处于没有土地可用的状态，而三线和四线城市正在爆炸式增长。今年上半年，三、四线城市301个土地拍卖的地价超过150%，最高地价达到77.3%。盐城、阜阳、滁州、沧州、镇江、漳州、衢州等三线城市已进入土地出让“亿社”。

除了房价和地价上涨速度快于一、二线城市外，三、四线城市商品房交易面积也大幅增加，上半年占全国交易比例的75%，不同于此前一、二线城市占40%以上的情况。

今年1-9月，房地产企业碧桂园销售额达到4276.7亿元，获得销售冠军的房地产企业打出了第三、第四条线，成为增长的赢家。

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除了总体情况之外，大多数人都想知道三、四线城市的房地产价格上涨到了什么程度。

以2017年9月为节点，统计了今年三、四线以下123个热点城市的二手房价格变化，找出了哪里是高地，哪里是上涨的先导。

A.强三线压制弱二线，推进新一线

我们发现了14个房价超过1万元的三线城市，房价远远超过了二线城市的省会城市。

在这些房价强劲的三线城市中，有四个是来自海南的旅游城市，即三亚、陵水、万宁和保亭。除了三线城市三亚，其他都是18线城市。

在夹在北京和天津之间的廊坊市，平均房价曾在7月份突破2万英镑，就连雄心勃勃的新战线武汉也叹息一声。

除了超过疲软的二线城市，这些三线城市的房价已经超过了沈阳，沈阳是中国东北地区唯一一个新的一线城市，与重庆、Xi、长沙等城市并列。

B.城市越小，增长越惊人

增幅超过30%是惊人的，但多达25个三、四线城市已经达到或超过30%。

在这个增长排名中，有大量的城市有四条线、五条线和较小的城市。有4个城市的房价翻了一番。除了广东的清远，其他三个城市都来自海南，这在五号线以外的城市是闻所未闻的。

C.并非所有的第三和第四条线都在最前列

将上述住房价格动态强劲的三、四线城市纳入热点地图，不难看出其中大部分都分散在几个大的城市群中。

此外，还有两个突出的省份，即海南省和福建省。

海南省是东北人的后花园，无论是京津冀还是长三角，都不得不让位于“三四线房价头区”。

在这9个月里，海南省三线以下城市经历了一段时间的房价飙升，9月份平均房价达到11413元/㎡的高位，涨幅超过40%。

受旅游业影响，厦门附近其他三、四线城市的平均房价也接近1万元，远远超过长三角和珠三角城市群。

过冬小组和采购小组的热情是不可阻挡的。

这里正如火如荼地进行着，有不少三、四线城市的房价都低于5000元/㎡。

这些城市大多位于中国中西部和东北部。目前，住房价格最低的城市是新疆的土默苏克，为1896元/㎡。

事实上，在中西部许多废弃的县城里，有着你无法想象的低房价。在甘肃省玉门古镇，一套70平米的房子现在只卖2000元。大多数人住在政府提供的廉租房里。这些老房子每月租金大约30元。当地人口从全盛时期的13万急剧下降到今天的2万左右。人们去空大厦，而春风无法到达玉门关。

像人口分布和资源流动一样，第三条线和第四条线的房价也沿着黑河-腾冲线出现两极分化。今年以来，西部地区普遍上涨了200元左右，房价处于较低水平。

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京津冀、长三角和珠三角之间的竞争从未停止。这一次，从三、四线城市的房价来看，我们将会看到哪个城市群更贵。

在上述三大城市群中，三线和四线城市的数量也不同，分别为10个、17个和7个。平均房价的变化如下表所示。

三大城市群中三、四线城市的平均房价增幅相等，而珠三角地区三、四线城市的房价绝对值持平，京津冀地区处于较高水平，资本和需求溢出比其他两大城市群更明显。

A.京津冀城市群

京津冀都市圈三、四号线价格涨幅普遍领先于全国三、四号线。三河市的燕郊是人们谈论最多的“破二万”、“破三万”和“比北京还多”。房地产投机者的热情一度在这里疯狂燃烧，然后，“限购”、“暴跌20%”和“没人关心房地产”，这个梦想似乎又在这里破灭了。

然而，不管房价暴跌的新闻标题有多醒目，市场仍对夹在京津之间的廊坊和燕郊持乐观态度。

B.长江三角洲城市群

除了邻近核心城市等区位因素外，城市自身的产业也为房价提供了坚实的基础。在经济活跃的长江三角洲地区，许多三线城市的房价已经赶上了二线城市。

C.珠江三角洲城市群

除了累计涨幅超过50%的清远外，广东、港、澳三、四线城市的价格变化相对温和。此外，由于深汕经济特区的正式成立，四线城市汕尾的房价在9月份再次上涨，全市平均房价达到7378元/㎡。

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除了“政策”，还有什么力量能如此强劲地推高房价？

让时间回到2015年年底，那一年房子卖不出去。2015年11月底，房地产市场库存创下新高，是2011年的两倍多。

年底，中央财经领导小组会议明确提出“化解房地产库存，促进房地产业可持续发展”，并出台了去库存政策。40多个大中城市相继放开限购，放宽公积金、营业税等政策，央行全年八次下调RRR利率，打开了房地产市场的牛市。

在接下来的一年里，我们开始提出了这条道路。一、二线大中城市处于较高水平，进入限购、限贷、限售、限价、限转全面冻结时代。急于抵制货币贬值的热钱开始溢出到核心城市周围的第三条和第四条线，这推动了当地房价的上涨。

此外，一些实力雄厚的三线城市也接收了来自周边小城市和农村地区的年轻人，让他们工作并购买自己的住房。城市化进程贡献了一部分迫切需求，城市人口需求的提高也促进了交易量的增长。

但是真正的力量不在这里。

海通证券(600837)分析师蒋超曾在年初提到自己的误判:在中国的城市化进程中，人口继续长时间集中在大中城市，即使三、四线城市承担了“去库存化”的任务，房价仍然没有上涨的潜力。现在回想起来，我发现我低估了政策对短期方向的影响。

政策如何创造历史？最有力的措施之一是棚户区改造。

改变工棚有两种方式:实物安置和货币化安置，货币化是三、四线城市房价上涨的引擎。

在中央银行创造了抵押贷款补充贷款(psl)工具后，政府对拆迁户购买住房的直接货币补偿比例显著增加。wind and Changjiang securities(000783)预测今年这一比例将达到60%。

当所有的钱都流向房地产市场时，房价很难不上涨。

随着棚户区的货币化，房地产市场的去库存化任务不再艰巨。目前，中国商品房库存创下33个月以来的新低。

有个问题。根据国家统计局1-8月发布的全国房地产开发销售数据，商品房去化学化面积为9.8539亿平方米，存量为6.2352亿平方米。许多分析小组认为，根据过去八个月的月平均去化学化，去化学化周期只剩下五个月了。

根据住房和城乡建设部和国土资源部今年4月关于土地供应和调控的标准:“在不到6个月的时间里，不仅要大幅度增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。”

绘画风格变化太快，库存的麻烦突然变成了紧张的补充。

今年5月，国务院常务会议提出进一步提高货币化安置比例，确保完成今年再启动600万套的棚改任务；实施2018-2020年棚改三年规划，改造1500万套棚户区，实现改造1亿人口城市棚户区和城中村的目标。

在棚户区改造和城市化加速的三、四线城市，空的房地产市场在未来三年仍有望增长。从长期规律来看，市场最终会回归理性。

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如今，从第一条线到第五条线，房子不再像避难所那么简单了。

正如智谷趋势上周的文章所提到的，“看长假后的大趋势:亿万人拿出所有财富，用政策赌博”，在小城市和小村庄，买房的居民和农民对未来生活充满热情。对于那些买房的人来说，他们只需要用自己多年的积蓄和贷款，已经改善了对两套房子的需求，并且有纯粹的投资来预期未来几年的升值和变现。

在过去的一年里，一些地级市核心地区的房价几乎翻了一番，县级市的房价也相继上涨。房价的大幅上涨让他们“尝到了账面价值增加带来的财富增值的喜悦。”

对于三线城市来说，住房市场的财富效应今年首次超过了家庭的可支配收入。

资料来源:德意志银行

房屋已经成为金融工具，几千年来，底层阶级从这种投资中获得财产收入是一个巨大的变化。

图书升值也使得三线和四线的居民普遍对未来的房价有相当大的信心。此外，全民的风险意识普遍较弱，因此三、四线居民会选择增加杠杆，押注政府不会让他们赔钱，金融脆弱性不言而喻。

目前，居民个人部门的负债率已经达到较高水平。在防范金融风险的主题下，一线城市严格调查了消费贷款流向房地产市场的情况，但8月新增人民币贷款仍远超预期，居民贷款增速较快。

我们关心的不仅仅是资金的流动和财富的变化。当社会财富价值也受到影响时，我们必须保持警惕。在过去，“房子不是用来投机的”这句话是对大中城市的投资者说的。然而，在这股热潮席卷三、四线城市后，更多的人不再相信底层可以通过努力实现自己的梦想。

数亿人拿出他们全部的财富来对抗这种趋势，这就是房地产市场的疯狂。

本文城市分类标准的来源:第一财经新线城市研究所发布的《中国城市新分类表》；

房价数据来源:中国房地产协会发布中国房价行情网