万科41亿捡了个大便宜？ 无锡太湖新城限价地低溢价成交背后

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观点房地产网一年前在无锡，地价记录被频繁改写。今年以来，520和925新政就像注射了一针镇定剂，使陆地上的战争恢复平静，硝烟悄然而逝。

10月16日，无锡土地市场迎来了925楼市调控升级后的首次土地拍卖。这一次，被称为行业明星的太湖新城的土地被出售了。然而，交易结果并没有给观众带来更多的惊喜。

滨湖区太湖新城xdg-2017-17地块(Agile South Block)，以金钥匙上市出售，最终被万科以41.2亿元的总价收购，未达到最高限价。底价为16，543.78元/平方米，保险费率仅为27.95%。

由于该地块的招标未达到最高限价，万科不需要对公益配套区进行招标。对此，一些业内人士表示，万科捡了一个大便宜。

与周围拍卖的土地价格相比，万科赢得这块土地确实很划算。据视点地产新媒体报道，去年9月8日，钟瑞地产在太湖新城以每套18050.3元的底价售出近2万元，成为无锡市最高的地块。

当时，钟瑞房地产的负责人说，关于同一地区的项目，已经提到了3万元/套的价格，将来这块地的价格肯定会超过3万元。一年后，该项目被命名为“中瑞行”，开放时间待定。

然而，今天不同于过去。今年，无锡房地产市场经历了多轮调控，房价明显下跌。不可否认，无锡房地产市场的起伏也是此次拍卖平静的重要因素。

万科41亿是便宜的

据资料显示，此次出售的土地位于滨湖区武都路与南湖大道交叉口的西北侧。土地名称为xdg-2017-17 (Agile South Land)，土地面积为108，276.6平方米。土地用途为住宅用地，容积率为2.3。土地出让金起价为32.2亿元，底价为12929.85元/套，最高价为44.83亿元。

根据无锡市国土资源网上交易系统，有4家房地产企业参与了xdg-2017-17(敏捷南区)的投标。参与投标的4家房地产企业分别是建发77号、徐汇51号、绿城8号和万科99号。

在上市期间，每个投标人都必须有一个有效的报价，所以四个房地产企业都有一个有效的报价，土地拍卖还没有正式开始。四家房地产企业均提价500万元，总价32.4亿元，溢价0.62%，底价13010.16元/平方米。

据当地媒体报道，徐汇、绿城和万科是四家房地产企业中最具竞争力的。除了在注册时有一个有效的报价外，剑法只在第37轮和第110轮有标语牌，在随后的投标中没有发现剑法的投标。

在土地拍卖中，徐汇和万科成为上半年的焦点，两个房地产企业继续坚持。在第35轮竞标中，绿城举了一次标语牌，建发在第37轮举了一次标语牌。在那之后，大多数时候，这两家房地产企业成了旁观者。

在徐汇和万科争夺第140轮后，徐汇有点累了，他放下了自己的号牌停止竞价。就在这时，绿城突然与万科展开了近40轮的价格战。最后，在第177轮竞标中，万科如愿以偿地赢得了地块。

因此，万科以16，543.78元/平方米的底价收购了xdg-2017-17地块(Agile South地块)，成为无锡第三高的底价。

自2004年进入无锡以来，万科在太湖新城集中了一批项目，如万科新城路、万科海洋传奇、魅力万科城、万科金隅蓝湾、万科新月华等。，所有这些项目都已成为高端项目，价格从2万元到2.5万元/平方米不等。

目前，万科在太湖新城还有两个地块项目，即太湖国际科技园项目和万科花园东地块。如果加上今天上午(10月16日)万科收获的一块土地，目前万科还有三块土地没有出现。

此外，万科还涉足无锡的其他区域行业。今年年初，万科在惠山区天一新城西桥区获得两块地，其中24号地块已经以底价出售，底价为5500元/平方米；25号地块的地价为31.87%，底价为7252.79元/平方米。万科首次规划惠山区。

失去无锡限价土地

事实上，自9月上市以来，xdg-2017-17地块(Agile South地块)就吸引了市场的关注。该地块不仅有最高限价，而且有申请公益性配套区的要求。

根据转让公告，当本地地块的网上竞价达到最高限价时，如果仍有两个或两个以上的单位要求继续竞价，它们将继续争夺公共服务设施的建筑面积，每次最小建筑面积为200平方米，建筑面积最大的投标人将成为赢家，相应公共服务设施的建设成本不计入房价许可成本。本次选择正在建设中的第四、第五人民医院和少年宫作为该中转地块公共服务设施的配置项目库，公共服务设施的配置建设价格为7000元/平方米。

此外，该地块位于滨湖区太湖新城核心区，地理位置优越，是房企梦寐以求的地块。滨湖区的其他项目已经进入了20000+的时代，所以不可能找出滨湖区的错误。

令人惊讶的是，只有四家房地产企业报名参加拍卖。与年初登记注册的房地产企业数量大幅下降的景象相比，无锡本地拍卖已不再是过去的热点。

在无锡上次的土地拍卖中，我们可以窥探到土地市场的变化。8月，无锡推出了四个地块，不到40分钟就匆匆结束了。其中，两块土地以底价出售，另外两块土地以低价出售。

回顾拍卖现场，备受关注的吴昕区的两块地块表现不佳。保利最终以1.23%的溢价赢得了梅村地块，最终底价为7086.10元/平方米；宝龙以底价出售了郑达万伍市旁边的地块。

据知情人士透露，在拍卖前，为了防止因土地拍卖结果导致房价上涨，相关部门都收到了相应的警告:不能以土地拍卖结果为由私自提高房价，房价要以政府指导价为准，否则预售证书不予发放。

无锡的连续土地拍卖平静地结束了，这与目前的房地产市场监管不无关系。政策环境和未来房价走势让许多开发商冷静了很多。

今年以来，无锡楼市经历了多轮调控，其中520新政和925新政对楼市产生了重大影响。尤其是520新政后，房价大幅下跌。6月份，房价环比下降0.80%。尽管7月份房价再次小幅上涨，但8月份的房价却迎来了今年以来的最大跌幅。当月，房价环比下降5.00%，首次进入万元大关。

今年9月，无锡楼市坚持不准炒房的红线，随后出台了升级的调控政策，以更严厉、更有效地抑制房价上涨。然而，由于9月份交易结构的影响，房价大幅下跌。在后期，由于9月25日新政的持续影响，房价可能会继续下跌。

然而，一些业内人士指出，从此次土地拍卖的过程来看，开发商对无锡的土地拍卖市场和房地产市场仍持乐观态度。参与此次拍卖的房地产企业不仅包括在无锡已深入参与多年的老房地产企业，还包括即将进驻无锡的新房企。因此，空在无锡房地产市场仍有很大的发展空间。