930调控一周年:金九银十效应不再 租赁成破局焦点

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自去年9月30日楼市调控以来，已有100多个城市出台了150多项调控政策，降低了火热的房地产市场的“虚火”。回顾今年，在传统的购买、价格和贷款限制的基础上增加了“销售限制和业务限制”。全国房地产市场“五限时代”开启后，下半年开始对房地产市场进行调控，结合打击投资行为和控制数量的措施，逐步稳定市场。

自去年9月30日楼市调控以来，已有100多个城市出台了150多项调控政策，降低了火热的房地产市场的“虚火”。

回顾今年，在传统的购买、价格和贷款限制的基础上增加了“销售限制和业务限制”。全国房地产市场“五限时代”开启后，下半年开始对房地产市场进行调控，结合打击投资行为和控制数量的措施，逐步稳定市场。根据国家统计局的数据，15个一线和热点二线城市新建商品房价格环比下降或持平，同比增长率均有所下降。

最近的影响是，前几年“金九”的第一周，中国一线城市的整体营业额较低，环比平均下降20%，其中四个一线城市同比平均下降52%。二线代表性城市的营业额环比下降7.4%，同比下降32.6%。上半年，热点三线城市也出现降温，城市交易量下降13%，其中东莞降幅最大，达到48.3%。

新的控制政策仍在实施中。从9月22日起的两天内，包括Xi、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄和武汉在内的八个二线城市，集中出台了房地产调控和增持政策。随后，宁波、海南、福建等省市出台了房地产调控政策。自去年9月30日国庆和今年春节后3月17日调控以来，这一调控已成为各地楼市最密集的行动。

9月29日，北京市住房和城乡建设委员会主任许在北京市城市总体规划(2016-2035)研究实施会议上表示，要坚决遏制投资投机，防止房地产市场波动，严格控制商品房，防范泡沫和风险。

根据连锁数据，所谓的“金九”已经不存在了。与去年同期相比，北京和天津9月份的连锁店营业额比去年同期下降了70%以上，杭州、南京和济南等城市的营业额下降了60%左右。此外，这一趋势并未发生根本改变，市场仍在低温环境下运行。

链家研究院院长杨现领在接受经济观察网采访时表示，新一轮限购意味着，以省会城市为代表的净人口流入的“新热点”城市仍有房价上涨的压力，调控是一个持续的事件，只会有针对性地加强，不会减弱。考虑到现有政策继续发挥作用，特别是在金融形势继续趋紧、贷款周期大幅延长的情况下，市场处于下行通道的趋势不会改变，近期的限购政策将对预期起到一定的引导作用，因此“金九银十”效应自然会减弱。总体而言，成交量和价格趋势仍处于“压力区间”。

新政后，主要城市的价格上涨出现了刹车

去年9月30日，北京率先推出了楼市紧缩政策。根据新政策，购买第一套普通自住住房的首付比例不低于35%，对于那些申请商业个人住房贷款购买第二套住房以改善其生活条件的人，首付比例不低于50%，无论贷款记录与否。如果第二套房是非普通自住房屋，首付款比例不得低于70%。

随后，新一轮调控围绕房地产市场调控首付比例和贷款利率展开，各地的这两项数据都需要更新。上海、广州、深圳和其他一线城市，以及超过20个房价上涨过快的城市，都大力推出了限制房地产市场购房和贷款的政策。据统计，一年内，100多个县级以上城市出台了150多项房地产调控措施。

效果显而易见。国家统计局9月18日发布的2017年8月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比增速均有所下降。70个大中城市的一线城市房价环比下降，而二线和三线城市的增长率下降。

8月，15个一线和热点二线城市的房地产市场在因地制宜、城市实施的房地产调控政策的持续作用下，继续保持稳定。从环比来看，新建商品房价格下降或持平；从同比来看，新建商品房价格涨幅比上个月继续下降，降幅在1.3至6.6个百分点之间。

根据叶巍我爱我家集团市场研究所发布的报告，2017年第三季度，北京二手房网上签约量降至2015年以来的最低值，平均成交价格也出现了三年来的首次下降。报告显示，截至2017年9月23日，北京第三季度共有2.06万套二手房在网上签约，同比下降43.7%，同比下降73.7%。

“2017年3月17日新政”出台后，北京房价在第一季度升至峰值，新政的作用在第二季度逐渐开始显现。此时，二手房价格停止上涨并保持平稳，第三季度，房价开始下跌5%。

梅田房地产的二手房经纪人告诉《经济观察报》。今年“3.17”调控后，他所在的北京朝阳欢乐城的看房量和成交量明显下降。“监管和控制有一个缓冲期。5月，管家人数和交易量开始下降。到7月份，每个经纪人每周只有三组管家，而在新政之前，这一数字可能达到六组。”该经纪人表示，该商业区大约有100人，整个地区的业务在7月份变得困难起来，只卖出了5到6份订单。

未来房地产市场监管会不会过重？杨现领对经济观察网表示，对于1930年以来出台限购、限贷、限售等一系列措施的“老热点”城市，尽管交易量大幅下降，但房价上涨的基本条件并没有根本改变，供求关系仍然比较紧张。

根据杨现领的分析，以北京为例，北京现有750万套住房，每套2.1套，总共只有1500多万套。然而，北京的人口接近2200万，住房刚性差距相对较大，仍需要5至10年的建设。在这一时期，一方面要不断扩大供给，不仅要扩大新房的供给，还要扩大二手房的供给，建立协调的二手房供给体系。另一方面，要逐步推进长效机制建设，特别是扩大租赁市场的发展，以教育基础设施的平等权为突破口。只有这样，我们才能保持市场的长期健康和稳定。

限制销售引发新一轮调控

自去年“9·30”楼市调控以来，全国开始进入限购、限贷、限价、限销、限商的“五限时代”。从今年9月22日起的两天内，包括Xi、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄和武汉在内的八个二线城市集中出台了房地产调控和增持政策。

新一轮政策的重点是“限制销售”。如重庆市新购住房两年内不得交易，贵阳市新购商品房三年内不得转让；南昌户口在取得房产证两年后才能转移；长沙第一套房在取得产权证后3年内只能购买第二套房；如果南宁的法人实体购买第二套或以上的房屋，必须获得两年的不动产所有权证书，才能转让。

中原地产首席分析师张大伟分析了经济观察网，他表示，从六个城市的发布时间和集中度来看，应该是住房和城乡建设部牵头的压力，要求房价仍在上涨的次热点城市进行升级和调控。张大伟判断，仍将有几个同类后续城市发布控制政策。

国庆假期前，许多省市纷纷效仿。9月29日晚，海南省住房和城乡建设委员会联合发布文件称:全省各地将停止批准建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品房建设。这一举措被认为是对“刚性候鸟”的外国投资者的限制。刚性候鸟指的是在海南买房但居住时间不长的家庭。

宁波市住房和城乡建设委员会9月30日晚发布消息称，从10月1日起，海曙区、江北区、鄞州区、镇海区和北仑区新购买的房屋必须取得两年的不动产产权证才能转让，购买时间以交易合同网上签约时间为准。

链家研究所所长杨现领告诉《经济观察报》。新一轮限购意味着以省会城市为代表的净人口流入的“新热点”城市仍面临房价上涨的压力。监管是一个持续的事件，只会有针对性地加强，而不会削弱。

“‘金九’一般是针对新房子，开发商一般选择在9月和10月推出市场。事实上，二级市场中的“金九”并不显著，整体二级市场仍在低温运行。今年9月，除个别城市外，一线和重点二线城市的交易量明显低于去年。”杨现领表示，首先，新房目前处于“限价”环境，其次，限购、限贷、限售的政策环境更加严格，许多城市的按揭利率都有所上升，购房门槛和成本大幅上升。此外，近期租赁等政策的发展也对市场预期产生了一定影响，需求方也有所降温。二手房市场主要分布在一线和重点二线城市。预计今年第四季度和明年上半年，行政调控和信贷紧缩不会放松，二手房市场仍将保持平稳运行，而新屋市场成交量将下降。

房屋租赁时代的前奏？

在常规“五限”调控的同时，集体建设和租赁住房试点、平等租售权、共有产权等政策频繁出台，似乎预示着未来中国租赁时代的序幕。

今年7月，住房和城乡建设部等9个部门下发了《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁的试点单位。同样，很明显，租和买应该同时进行，租和卖应该有同样的权利。

随后，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。一些专家认为这是中国租赁时代的正式开始。

然而，中国国土资源经济研究院副研究员曹端海在接受经济观察网采访时表示，利用集体建设用地建设出租房并没有从根本上打破目前政府垄断城市住房供应的体制。此次试点的意义在于明确和规范集体建设用地租赁住房的管理，进而建立相关的法律法规来填补空.的法律空白

然而，频繁实行的同权出租、同权出售和产权共享的住房政策，又一次在房地产市场掀起了波澜。7月17日下午，广州市政府正式发布了《广州市人民政府办公厅关于印发加快广州市住房租赁市场发展工作方案的通知》，并提出了“租购平等”等措施。9月30日正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》明确规定了购房份额、退出方式和价格。

此前，许多城市在9月下旬出台的“限售房”政策也被市场解读，其重要功能之一就是抑制已售新建商品房的流通。几年内无法交易的商品房自然会流入租赁市场，而曲线会增加租赁市场的存量。

“租赁已经成为下一阶段政策的重点。目前，打破这一局面的关键在于通过集体建设用地建设租赁增加租赁住房的供应。其核心是解决两个关键问题，一是现有租赁住房的规范化管理，二是增量住房建设需要吸引长期稳定的社会资本。”杨现领告诉经济观察网。

杨现领说，可以明确地说，一个长期的机制已经在路上，从同时购买租金的权利购买租金。甚至可以说，监管本身就是一个不断探索和形成长效机制的过程，而租赁已经成为房地产监管长效机制的最重要组成部分。因此，本轮调控本身就是一个形成长期机制的过程，中国房地产政策的中长期框架也越来越清晰。