2018年 北京哪个区的房子最值得投资？

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[/h/今年以来，北京相继出台了一大批新政策，如限购、限售、贷款限制、集体土地出租屋、租售权、共有产权房等，试图以高价调控房地产市场。

通过新闻中的“成交量下降”和“价格跳水”等词语，我们可以看出这些政策确实起到了重要作用...那么，2018年的房价会怎么样呢？在我看来，房价在2018年继续上涨的可能性非常高，只是幅度不确定。在这种情况下，北京哪个区值得投资？并听取作者的进一步分析。

众所周知，房地产投资的关键是价值。决定价值的因素可能很复杂，但最关键的只有三个:工业(或资源)、人口和交通。要想知道一个地区房子的价值是否值得投资，你只需要看三点:这个地区现在或将来是否有良好的资源，是否有行业进入，是否有人口净流入，是否有轨道交通排水…..

没有多少废话，直接得出结论:

稳定投资海淀

众所周知，价格是衡量价值的尺度。让我们先看看海淀这些年的房价。

从图中可以看出，2008年，海淀的房价刚刚超过10，000，然后一路上涨。2013年和2014年，这一比例大幅上升，达到近60%。在2016年和2017年初，它取得了长足的进步，飙升了70%，价格一度超过9万英镑。

2017年3月，随着史上最严格限购令的出台，北京楼市终于降温，许多市场纷纷降价。其中，通州和与通州隔江相望的燕郊是最严重的，一些楼盘降价1万元。海淀区的平均房价仅下跌了4000多一点，跌幅仅为4.21%...为什么？

因为:在大都市扩张的过程中，城市中心区的房价平均涨幅远远高于其他远郊，能够实现更稳定的稳步增长，并具有更稳定的资产保值能力。例如，当东京和香港的房地产市场崩溃时，价格下跌最低的是中部地区，当经济复苏和房地产市场复苏时，价格反弹最快的也是这些中部地区。

让我们来看看2017年上半年北京二手房的平均价格。

图片来源:中国房价网

从图中可以看出，除了老北京的核心区(东城和西城)，海淀是房价最高的地区。为什么？

首先是资源优势。

根据相关数据，海淀区三甲医院占北京三甲医院总数的21%。更重要的是，海淀拥有独特的教育资源，拥有一大批高质量的幼儿园、中小学和高等院校。

著名校区包括万柳校区、中关村(000931)校区、青龙桥校区、上地校区和学院路校区。其中，与著名的中关村三所小学相对应的万柳书院和万全新新家园的平均价格分别达到21万元和16万元。目前，中关村的一个小科学教育社区和一个小黄庄社区的平均价格分别达到了11万和13万。

根据笔者的实地调查，这些学区的交易相当活跃。即使在北京房价和成交量下降的6月、7月和8月，这些地区的成交量也远远高于其他地区。

因此，只要这里有教育资源，即使入学政策稍有改变，房子也不会以更高的价格出售。你必须相信中国的拼写婴儿大军非常强大。

除了医疗和教育资源，海淀还以其工业资源而自豪。海淀区的中关村、上地、Xi二七和Xi三七拥有大量的互联网和it产业，包括百度、新浪、联想、小米和搜狐。

那么，这些地区的房价是可以想象的。以现代都市住宅和橡树湾为例，距离上地地铁站约1公里，请看两张图片。

这两个社区靠近小米总部和软件园，员工和高管大部分居住在周边的高科技行业，他们自己的交通和配套设施也比较完善，所以目前的平均价格在9万左右。社会的发展证明了一个真理:只要附近有工业、商业区和便利的交通，附近的房子就永远不会便宜。

第二，轨道交通网络四通八达，聚集了大量的人。

海淀目前有地铁16、4、10、6、9和1号线，可以到达北京的所有地方。中关村、上地和海淀的Xi二七的大公司吸引了大量的人来这里工作。

综上所述，海淀需要教育、医疗、工业、交通和人口，因此是保守稳定投资的最佳选择。

这时，有人可能会问，西城和东城也在市中心，他们的资源还不错。为什么海淀是首选？由于西城和东城是北京的旧区，面积相对较小，常住人口相对较少。作为城市的核心功能区，房屋相对较少。与海淀相比，东西部城市的工业资源相对较少。

通州，这是无法避免的

北京的西北部是一个山区，它的发展空空间非常有限，所以它只能发展到东部和南部。通州，作为东方的代表，近年来非常抢眼。

自从成为北京的副中心，通州就不再是老郊区了。城市副中心的光环照亮了通州，也照亮了通州的房价。第二年，通州二手房的平均价格从25000元涨到了35000元，涨幅达40%，然后一路飙升。在3月17日新政出台之前，通州的一些房地产价格一度超过7万英镑。

现在，市政府将迁至鹿城，梨园将建环球影城，屈光路二期已通车，通州运河核心区将扩大，一个新的中央商务区将围绕鹿城形成。随着这些计划的逐步实施，通州的房价很可能会继续上涨。

然而，如果我们看看通州的限购政策，我相信大多数人只能望洋兴叹。算了，让我们调整心态，继续寻找其他地方。

谈论程楠

程楠一直被认为是一个价值洼地。没有教育资源和医疗资源，工业资源是相当稀缺的。唯一有意义的是某些地区的交通和人口资源。

如果你仔细看，你会发现程楠的房子非常依赖地铁和购物中心。现在，随着新机场的建设，地铁8号线、t1等线路的建设，在“程楠计划”的帮助下，程楠楼市已经出现，一些新盘甚至卖出了七、八万多个。因此，笔者认为程楠仍有相当大的上升潜力。

事实上，空在经济方面也有成功的例子，比如北京顺义的后沙峪板块。从最初的农田到现在，平均住宅已经超过5万元/平方米。豪华住宅项目中有不计其数的高端商务居住区，它们直接受到空经济的刺激，而这种区域跨越只需要几年时间。

目前，顺义亲空经济已形成五大产业区，包括高新技术产业区、现代制造业产业区、饮料产业区、现代服务业产业区和现代农业产业区，并具有相当的规模。在这种情况下，首都机场已经成为中国最强大的亲空经济区。

从面积、规模和承载能力等方面对首都新机场的建设进行了更科学、更严格的讨论。因此，它带来的一系列影响绝对不会失去顺义首都机场

2商业布局突破盲点

毫无疑问，位于西红门的汇居购物广场已经彻底激活了沉寂多年的程楠商圈。

汇萃购物中心耗资高达55亿元，总面积达60万平方米。其销量相当于三个西单欢乐城，几乎涵盖了目前北京最全面的时尚品牌。这也是继凯德购物中心大峡谷之后程楠商业的一次重大升级。

以汇珠购物中心为核心的西红门商圈，以其庞大而全面的规模和高品质的品牌凝聚力，已经远远超过了西红门地区。长期以来，作者一直住在西红门地铁站附近的海瑞家里。每个周末，购物中心都挤满了人，所以作者不敢在周末去聚一聚，只有在工作日下班后才买。

据笔者了解，除了附近的居民，还有来自丰台、亦庄、黄村、天宫苑甚至固安的人。

值得一提的是，继惠珠和宏坤广场形成的西红门商业区之后，越来越多的商业机构迅速在程楠突围，永旺门乐城丰台购物中心于15年下半年开业；丰台总部基地万达广场16日晚开业；

位于大兴区九宫镇德贤路西侧、南四环外的62万平方米世界花卉度假广场项目将于今年年底开业；地铁4号线一合庄站附近的万科首个项目正在建设中；再往南，在生物医学基地周围，龙湖时代街，占地15万平方米，于7月16日开放。这些大型商业机构的建成将把程楠的房价推上一个新的台阶。

利用这一趋势，位置决定定位

在确定房地产的价值时，它仍然是李嘉诚的名言，地段，地段，或地段！事实上，地段可以分解成各种性感元素，包括位置、区域未来定位和规划方向、市政配套设施、交通环境等。

就区位而言，程楠是连接京津冀新区的唯一地点，也是京津冀一体化的重要节点。

详情请见下图

更重要的是，新机场的建设给程楠地区带来了无尽的想象。2015年，北京新机场开始建设，计划于2019年竣工。建成后，到2040年，旅客吞吐量将达到1亿人次，成为世界上最大的机场。

未来，一个以新机场为核心的庞大的新空港经济圈正在形成，它将直接辐射到北京南部城市，带来一种全新的生活方式——旅游和旅游便利，降低旅游的经济和时间成本，让时尚生活触手可及。

交通引领发展

当时，北京没有首都机场，三元桥周围都是菜地，属于北京的外环，房价不能谈。在交通立体发展的今天，三元桥板块正在成为北京的核心发展区域，房价也在不断上涨。可以说，交通直接决定了一个地区的未来。

未来，随着新机场的落成启用，程楠的轨道交通网络建设必将进入一个新的阶段。近期规划的地铁线路包括8号线(南延段)，远期规划包括t1、l5、19号线。让我们看看每条线路经过的车站。

现在，8号线已经有了明确的开通时间表，将于2018年底从朱市口站开通至瀛海站，2020年底从中国美术馆站开通至朱市口站。

T1线路是电车线路，整条线路是地面线路。t1线的规划建设将提高亦庄新城组团间的交通联系水平，有助于形成当地居民就业的良性循环。

19号线是一条城市快速线。长远规划是从大兴区的鲁秋路到昌平高教园区，全长60多公里。这条线路将分两个阶段建设，目前只有第一阶段的一些车站在计划中。

虽然l5号线没有明确的启动时间表，但有具体的停靠点。接下来，让我们一起期待。

由此可见，未来北京程楠将进入一个立体交通的新时代。这使得程楠和市区的联系更加紧密，随着这些地铁线路的建设和使用，程楠的房价肯定会上涨。

结论

对于那些不缺钱、想要稳定的人来说，虽然海淀被选中，虽然海淀上升的空房没有其他郊区的大，但它可以实现稳定的升值。

对于那些不富裕又想赌博的人，如果他们有通州房票，他们可以在合适的时间开始。

如果你没有资格购买通州，你不妨考虑程楠，比如空附近的香港经济区，附近的地铁，附近的学校。......

这些领域会给你意想不到的惊喜！