楼市黑洞吞噬中低收入家庭现金流 不能再加杠杆了

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现金贷款的激增也反映了一个重要问题——中低收入家庭靠杠杆和抵押贷款买房，这导致债务增加和现金流普遍恶化。在抵押贷款的压力下，消费者不得不依靠短期贷款来补充现金流，以满足平衡的支出。从长远来看，“现金贷款”，一种短期高利息贷款，最终将成为个人的选择。

目前“现金贷款”一片混乱，很多平台都是软手赚钱，利润好得说不出。

热钱贷款也反映了一个重要问题——中低收入家庭靠杠杆和抵押贷款买房，这导致债务增加和现金流普遍恶化。在抵押贷款的压力下，消费者不得不依靠短期贷款来补充现金流，以满足平衡的支出。从长远来看，“现金贷款”，一种短期高利息贷款，最终将成为个人的选择。

显然，房地产市场已经成为财富的黑洞。然而，从宏观角度看，房地产市场为财税、银行、基础设施等许多部门带来了巨大的现金流，这是不可替代的。对于这种较大水平的现金流，个人不得不做出巨大让步，失去少量现金流，甚至不得不求助于“现金贷款”，一种高利息的现金流。

一般来说，房子的真实估价是买方未来收入和现金流的可变现值。当越来越多的中低收入家庭的购房者面临可持续性和现金流增长的问题时，房地产市场的崛起变得岌岌可危。然而，作为一个典型的庞氏融资的房地产，如果没有人收到货物，这将加速明斯基时刻在整个社会的到来。

现金贷款的流行预示着什么？

一家中型现金贷款平台的首席执行官:

公司的利润太好了，不能说。每月贷款10亿元，不包括坏账、流动成本和运营成本，净利润约为6.7亿元。如果该行业排名前十的平台，估计每月净利润将约为2亿。

统计数据显示:

目前，前10大现金借贷平台的月借贷额超过30亿英镑。

前20大平台的月贷款额超过20亿英镑。

前30个平台的月贷款额超过10亿英镑。

每个人都喜欢现金贷款，成千上万的平台在争夺食物，因为这不是高利贷，这是超高…暴利贷款！

毫无疑问，这些借入现金贷款的客户不会是高净值个人。如果我们考虑到现金贷款的流行始于2016年下半年，我们可以猜测，在2016年以来抵押贷款规模迅速增加之后，消费者不得不依靠短期贷款来补充现金流，以满足平衡的支出。

高房价极大地膨胀了买家的资产负债表。然而，作为衡量一个人健康与否的现金流量表，它提醒人们在还清抵押贷款后，现金收入正在恶化，就像一个人为了赚钱而透支健康一样。

现金流令人担忧

越来越多的中低收入家庭以借贷为生

就中国而言，在过去的十年里，一、二层的房价上涨了十倍，这无疑是你有没有房子和有多少房子的问题。在过去两年中，中低收入家庭一直在经营和杠杆化，这正是过去两年房价翻番后的恐慌，他们想找个地方安顿下来，升级一个档次。

然而，2016年，新增居民债务超过新增储蓄，居民部门成为净综合资本部门。这是一个重要的信号！这意味着中低收入家庭将越来越依赖借贷。

判断居民部门风险的一个指标是居民部门负债与工人报酬的比率，2016年中国居民部门负债与工人报酬的比率已超过90%。

如果考虑到居民内部贫富之间的巨大差异，中低收入家庭的困境将变得更加突出。

根据国际货币基金组织的统计，2015年，中国收入最高的10%的阶层占据了整个社会财富的三分之二以上，这种不平等接近美国。

根据个人收入分配，中国的基尼系数高达0.46，已经超过了国际警戒线0.4。就股票资产分布而言，中国120万高净值个人的可投资资产占全部可投资资产的近30%。

据统计，2016年中国个人可投资资产总额达到165万亿元，复合增长率为21%，居世界第二位。然而，分配结构的不平衡是突出的。房地产、保险、存款和股票的配置比例分别为65%、4%、28%和3%，其中房地产和存款所占比例较高。

显然，如果计算的话，不包括高净值个人的投资物业，中低收入家庭的房地产配置比例较小，贷款金额明显较高，还款压力最大。

但是未来的收入和现金流呢？普通人的收入似乎有所增加，但实际上却停滞不前。2016年，全国居民人均可支配收入为23821元，过去五年年均增长7.4%，被认为“接近财富标准”。然而，如果从个人消费支出总额中扣除房租和抵押贷款支出，幸福指数就会直线下降。尽管这一增长已经超过了国内生产总值。然而，与房价的增长率相比，仍有很长的路要走。

债务是刚性的

当心最薄弱的环节

根据央行发布的数据，2016年底，个人住房贷款余额为19.14万亿元，今年6月底为20.1万亿元。如果中国首笔住房贷款平均利率为5.12%，期限为20年，总金额为20.1万亿元，每月等额本息还款法将达到1300亿元。

从这些冰冷的数字来看，这意味着城市居民面临着高资产、高负债、低现金流的现状，购房负担越来越重。这也可以理解为什么现金贷款真的从2016年下半年开始爆发。

“我们不能让中低收入家庭增加杠杆。”许多经济学家大声疾呼，从债务与收入的比率来看，中国住宅行业的空太小，不足以加入。

特别是考虑到中国的贫富差距日益扩大，杠杆率指标“居民债务余额/gdp”已不能用于国际比较。根据这一指标，截至2016年底，中国住宅行业的杠杆率为44.4%，高于59.6%的全球平均水平和73.5%的发达国家平均水平。空的杠杆率仍然很高。

现金贷款和消费贷款应该属于高利息贷款。从长远来看，他们不值得损失。虽然它可以平滑不同人生阶段的消费，但过高的借贷率会显著减少一生的消费经济资源，降低生活幸福指数。这种债务会进一步加剧整个社会家庭的贫富差距。

2008年，美国次贷危机给了我们最好的警告。上图显示了2007年美国房产所有者的杠杆率。

在次贷危机爆发前的几年，美国政府提出了鼓励中低收入人群购房的措施，银行也相继降息以吸引中低收入人群购房，导致房价不断上涨。对于那些中低收入的人来说，他们的收入往往是不稳定的。一旦现金流紧张，还款负担就会增加，这将导致房价下跌，并促使大规模违约的到来。

从这个角度来看，限制购买、销售和贷款等国内措施已经提前给了房地产市场一个机会，锁定了资产的流动性，等待着住宅行业现金流的进一步改善。

昨天，国家统计局表示“长期机制”正在全面展开，这在市场上引起了许多讨论。大多数人更关心的是财产税是否在这个长期机制中。如果我们考虑居民的现金流量，开征物业税的可能性仍然相对较低。

在北方一线城市广州和深圳，名义价值超过1000万英镑的家庭比比皆是，但实际家庭收入可能不会超过20万英镑。现金流量不足以支付税款是很常见的。开征房产税就是直接向现金流开火，在目前越来越多的中低收入家庭现金流恶化的情况下，这是不可想象的。

吞噬现金流

房地产市场已经成为财富的黑洞

显然，作为财富黑洞的房地产市场正在耗尽中低收入家庭的现金流。然而，整个社会越来越依赖于房价带来的各种好处。特别是，目前的房地产税已经占到地方财政总规模的45%，政府在退出房地产或抑制房地产时，直接面临着粮食短缺的问题。

土地租赁对地方债务的重要性几乎无可替代。在讨论土地融资的早期阶段，还有什么其他来源可以填补这个巨大的空空白？

根据风能数据，23个省和直辖市政府承诺偿还的债务余额与土地出让收入占债务偿还比例。

土地出让金偿还债务的比例超过50%，有6个省、直辖市。

土地出让金偿还债务的比例超过30%，有17个省、直辖市。

可以看出，无论是全国还是各省市，政府债务对土地收益的依赖程度都较高。

2013年后，在房价调整期间，土地出让金下降。如果不包括中央政府对地方政府的转移支付，就会出现收入不能满足支出的大局面。因此，各地开始加强税收征管，税收成为当时的热门话题。

房地产市场对银行业至关重要。根据平安证券的测试，商业银行的整体住房贷款占近40%。截至2017年上半年，我国商业银行住房贷款规模约为43.3万亿元，占各类贷款余额的37.8%，占银行总资产的25.5%。一旦房价下跌，银行贷款的不良率将成倍增加。

在这种循环下，房地产市场大到不能倒，房价只能涨，不能跌。为银行和地方政府贡献了大量现金流，维持了上述系统的正常运行。一旦房地产泡沫破裂，价格的突然下跌将引发经济和金融危机。

在这种情况下，房地产已经是一个典型的庞氏金融，即债务人的现金流既不能覆盖本金也不能覆盖利息，债务人只能通过出售资产或进行新的融资来履行其支付承诺。

在庞氏融资行为中，债务人只能通过融资形成的资产增值来维持其对银行的承诺，这将带来变现后财富的增加。如果资产不能升值，那么只能增加债务，这必然会带来很高的财务风险。一旦资金链断裂，不仅债务无法偿还，融资形成的资产价格也会暴跌。当同样的风险累积到一定程度时，明斯基的时刻就会到来。

租买政策

改善中低收入家庭的现金流

显然，房地产市场不会下跌，但买家的现金流非常令人担忧。毕竟，买方现金流的可持续性和增长决定了空.房价的上涨未来收入的现金贴现值代表房地产市场的价值资本。

今年的“租买政策”是一项中短期战略，旨在改善中低收入家庭的现金流。显然，这将成为房地产“集约化”长期机制的一部分。近年来，租赁政策不断完善，包括万科、龙湖等实力雄厚的房地产企业在内的许多房地产企业都将目光投向了租赁市场的“新窗口”。

深圳市土地房地产交易中心近日发布公告，公开挂牌出让a811-0323地块使用权。这是深圳首次采用全年(全年为70年)不出租不出售住房的方式上市出售住宅用地。

可以预测，未来将有更多的土地不会直接用于出租和居住，即使是通过招标、拍卖和悬挂。对于中低收入的普通家庭来说，他们不需要考虑短期的资产负债表，专注于现金流量表，保持健康体面的生活，确保他们的消费能力不会被信贷透支，为经济增长做出贡献。政府也可以获得长期稳定的收入，这可以一举两得。

然而，你很难扩大你的资产负债表，你只能带着杠杆进入商品房领域。然而，此时的商品房市场，在政府供给的压缩下，可能会变得更加豪华。