莱蒙元朗“公屋”计划 黄俊康转战香港的8700万港元机会

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观点房地产网莱蒙再次拿走了土地，但不是在内地市场。这一次，黄将的布局重心转移到了香港。

据新房地产媒体早前报道，莱蒙国际最近以8700万港元的价格购买了香港袁朗边上的一块土地；预计建筑面积可达195，000平方英尺(约21，700平方米)，属于中小型开发项目。

在调整期内，莱蒙的布局还比较少见，海外市场在目前披露的新项目中占有绝对的比例。观点房地产新媒体有不完全统计。莱蒙透露，在过去两年中，它在深圳、香港、南京和上海获得了约6个项目，其中香港占3个，分别位于新界北部的元朗和粉岭。

在mainland China经历了资产增值和财富积累之后，越来越多的高净值个人对海外房地产有了投资想法，这也是内地开发商下海的原因之一。然而，与龙光、HNA甚至世茂相比，莱蒙似乎更为谨慎。

这不仅反映在征地底价只有3000港元左右(不到龙光和景泰富种族隔离区的1/6)，还反映在黄的土地收购对手最近收购元朗的一块土地上，据报道，这块土地被香港政府用来建造公共住房。

元朗公共房屋计划

莱蒙最近收购的土地位于元朗朗边唐人新村翠丰路以南，土地面积为3万平方英尺。按8700万港元的买入价计算，底价约为2900港元。该地块规划为住宅(甲级)用地，预计缴纳地价后，可建成约195，000平方英尺的建筑面积。

元朗是香港最西北的地方行政区。它曾经是一个连续的农田，但土地逐渐被转化为商业用途。由于非核心区的物业，元朗的地价不高，近年吸引了中小型发展商的投资。

其中，2016年6月，莱蒙以7，700万港元收购了位于元朗大屯路与石祥路交界处的土地，土地面积为26，400平方英尺，为香港第一次；八月二十六日，金鹿基建首次公开竞投元朗凹头的住宅用地，成交价为9.89亿港元，相当于底价2，690港元。

市场参与者向视点地产新媒体指出，近两年来，并非新鸿基、长江及其他本地传统开发商在香港元朗收购土地。内地开发商不得不以更优惠的价格购买土地，因为他们在香港的土地储备较少。即使如此，与核心地区相比，元朗的土地成本仍然是比较划算的。

值得一提的是，莱蒙最近收购元朗的行动，实际上已被香港政府确定，香港政府原本计划与朗边中转房屋一起重建共11，000个公屋单位。香港媒体报道称，目前开发商购买土地的行为可能会影响政府的发展计划。

关于元朗地块与政府的交叉及后续开发计划，视点地产新媒体致电莱蒙相关高层，但截至发稿时，未收到任何回应。

无论莱蒙是在2016年还是2017年在元朗收购土地，经营方式都是相似的，包括收购土地的倾向和土地溢价的需要。从这个角度来看，通过研究莱蒙在2016年如何推动元朗十八巷地块的建设，外界可能会对元朗朗边地块的后续工作有一个初步的了解。

视点房地产新媒体了解到，早在2016年中期业绩会上，莱蒙首席财务官陈敬德就透露，预计土地出让金手续将于2017年下半年完成，完成后底价约为2600-3000港元。该地块计划于2018年预售，定价将参照新鸿基地产的大约豪项目，重点是香港和深圳买家。

在今年的中期业绩会议上，陈敬德重申，元朗第18镇的地块预计将在2018年底推出，主要是推出一至两个小公寓。

不过，市场人士向视点地产新媒体指出，大佑豪项目靠近西铁元朗站，而新鸿基亦同时兴建了一个购物中心，所以今年上半年每平方呎的成交价约为17，500港元或以上。相比之下，莱蒙项目的条件稍显不足。

即便如此，根据目前元朗的房价水平，莱蒙也可能受益。11月初，该中介宣布已促成元朗余浩别墅一个高层单位的交易，总成交价为586万港元，相当于8，932港元的底价；新世界(New World)的一家子公司——元朗唐人新村百益(Bai Yi)公布了首套均价为15，500港元的价目表。

黄移居海外

在过去两年内地开发商加速征地的背景下，深圳房地产企业莱蒙几乎逆势而行，曾因将大部分项目出售给融创和合昌而受到关注。

数据显示，截至2017年上半年，莱蒙在成都、深圳、广州、杭州、武汉、天津、南京、上海、香港和悉尼等13个城市拥有23个项目，土壤储存面积约为251.53万平方米。8月15日，莱蒙宣布将以133.26亿元人民币向合昌集团出售深圳、广州、杭州和南京的8个项目，总面积197万平方米。

除去8月份售出的8个项目，莱蒙只剩下15个项目，建筑面积为529，100平方米；悉尼和香港的实用面积为56，200平方米。人们普遍认为这将进一步限制莱蒙的操作。今年上半年，该公司录得14.11亿港元的签约销售额和认购额，同比下降55.3%。

外界对莱蒙退出房地产行业的担忧直到今年下半年才减弱。在最近一次收购元朗地块之前，该公司首先在7月份以2亿港元收购了香港粉岭马史路约103，000平方英尺的农地，然后收购了上海湾谷科技园的地产，并提供了13亿元人民币的贷款。之后，投资1.7亿元设立云南旅游文化产业发展基金。

观点房地产新媒体有不完全统计。莱蒙透露，在过去两年中，它在深圳、香港、南京和上海获得了约6个项目，其中香港占3个，分别位于新界北部的元朗和粉岭。

一方面，海外房地产业务的扩张源于莱蒙对国内市场竞争的担忧。莱蒙在半年度报告中提到，中国房地产发展的黄金时代已经过去，未来将会相对较少。中小型开发商将在利润下降、成本增加和现金流增加的情况下运营，最快的可能包括以低价出售资产并离开市场。

尽管莱蒙承诺将来会不时考虑(内地)资产的变现，但另一方面，他也对中国人的海外投资热情感到兴奋。

它认为，由于已经在香港和澳大利亚投资的房地产项目相关的融资成本和税收成本，以及高住房需求等各种有利因素，不能排除扩大海外投资的可能性。

然而，从目前的海外布局来看，很难说莱蒙进展顺利。至少在投资规模上，云南城投和黄仍明显谨慎。以香港为例，其大部分土地收购区集中在新界北部，其中元朗两块土地的价格低于2亿港元(不包括地价)，远低于龙光、HNA、世茂等房屋公司的地价纪录。

市场人士分析了视点地产的新媒体，称黄海外投资的第一站是英国，但后来证明并不成功，这可能会让他多考虑一些。据了解，莱蒙在2014年7月投资了570万英镑在曼彻斯特帽盒和米德尔伍德锁，但一年后宣布出售1507万英镑。

上述人士继续表示，目前莱蒙在香港的投资大多集中在非核心领域，不像世茂与香港企业合作收购土地，这也反映出其在金融和发展风险方面的认可度有限。

截至2017年上半年，在大规模出售资产后，莱蒙的现金和现金等价物项目为51.95亿港元，比去年年底增长40%；然而，困扰该公司的一些债务问题仍然存在。期末净负债率为59.2%，同比增长15.9个百分点，主要原因是支付了南京和悉尼新收购项目的租赁费。

目前，莱蒙在香港元朗和粉岭有三个项目，在悉尼有一个项目；如果这两个项目在元朗的总销售面积是455，000平方呎，每呎售价是15，000港元，相应的价值将会超过68亿港元。

考虑到海外项目尚未进入市场，外界还不知道莱蒙战略调整的有效性。或许，正如其口号“时间见证价值”所言，这仍然需要时间。