限价房来了！350万就能在北京买个套三

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为了更好地落实房地产调控政策，从今年开始，北京土地市场推出的所有住宅地块都采用了“限价令、竞地价”的方式，即在出售土地时，已经提前限定了未来的销售价格。最近，第一批“限价房”在北京拿到土地后可以出售，准备进入市场。其中两个项目的平均售价不超过每平方米38994元，总购买价格约为350万元，以一套89平方米的三居室公寓计算。

众所周知，北京有很多土地，房价比二线城市高三四倍。大多数北票人多年来一直在“放弃职业，回到家乡”和“吃馒头，收房价”中挣扎。

如果你告诉我你必须花近500万在北京买房子，但现在你可以得到350万，你会不会有点兴奋？

今年以来，除了自建商品房外，北京土地市场都实行了“限价和竞争性地价”的办法。也就是说，当土地被出售时，未来的销售价格已经提前限定。

近日，第一批北京市“限价房和有竞争力的地价”的商品房已进场，并正式准备入市。其中两个项目的平均售价不超过每平方米38994元，总购买价格约为350万元，以一套89平方米的三居室公寓计算。

北京第一批限价房已经来了

据央视新闻报道，即将获得预售许可证的“限价房和竞争性地价”项目有两个，均位于北京市房山区良乡区。在其中一个项目的售楼处，记者看到虽然不是周末，但有人来咨询。

据报道，当这两个项目的土地在今年2月出售时，商品房的平均销售价格限制在每平方米不超过38994元，最高销售单价不超过每平方米40944元。周围待售商品的价格比这两种商品高近20%。按一套89平方米的三居室小户型计算，总购买价格约为350万元。如果买家是第一次买房，按照40%的最低首付款，需要140万元。

每次你在房地产平台上看到它，北京房山区普通三居室的平均价格大约是55000元。如果按55000平方米计算，上述89平方米的小三居室将达到489.5万元。因此，可以看出，上述限价房比同类普通住房便宜近140万元。

北京房山区限价房项目负责人常天棋表示，在北京的许多区县，这个(限价房)价格很难实现。此外，89平方米的三居室公寓的舒适度是可以接受的，可以满足一个家庭三代人的需求。

不仅单价受到限制，今年北京的许多土地销售也受到限制。同时，规定70%的项目必须建设90平方米以内的中小型单位，这就是通常所说的“7090”政策。以记者参观的这个项目为例。在这次售出的900多套中，绝大多数是中小型单位，其中60%是89㎡的三居室，30%是75㎡的两居室，只有10%是112㎡的三居室。

限价房的价格是如何计算的？

价格上限是38994元，精确到个位数。它是如何计算的？

据了解，以“限定房价和竞争性地价”方式出让的土地由北京市土地规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会及相关属地部门确定。

这种限定价格的主要做法是:

首先，它是基于最近三个月地块周围可比项目的平均交易价格。考虑到土地上市需要一年半的时间，以及新房和二手房的价格差异，参考项目主要是围绕土地的新建商品房项目，或竣工年限较新的二手房项目；

其次，不包括大型和高端住宅项目，参考项目是144平方米以下的普通住宅建筑。

最后，项目选定后，最后三个月的平均销售价格采用加权平均法计算，加权平均法是所售土地限定价格的基础。

同时，在限定价格时，应综合考虑待售土地周围的公共配套设施水平等因素，配套设施的有无将对限定价格产生影响。此外，限价应基本适应周边自住商品房的价格。

据新闻报道，到目前为止，北京已经出售和正在出售的住宅用地都已经开始了限价时代。

其中，远郊有密云新城、延庆新城，近几年有潮阳顺河区、丰台西局区的豪宅堆积，还有大兴旧宫板块、通州太湖、亦庄开发区等多处改良板块，形成了全面覆盖。

北京市国土资源局网站上的公开信息显示，原本独立定价的商品住宅用地已经全部变成了高端的“限价房”，今年已经出售和将要出售的30多块商品住宅用地的未来售价已经明确。

一家房地产服务机构的中国研究部主任谢忱表示，今年到目前为止，北京共有64起住宅用地转让案例，其中大部分是限定地价、竞争性价格和自持率，占60%以上。

据初步统计，到目前为止，北京土地市场已有45块“限价房和有竞争力的地价”被出让。按照两年左右的建设期计算，在未来两年内，在北京的商品房市场上，除了共有产权房和自住商品房外，绝大多数上市房屋都将是这种“限价”。

在许多地方开始“限价”

除北京外，成都、深圳、长沙、武汉等地一直在积极推行限价房政策。

2017年1月，深圳出台政策，要求该户型申报的平均价格不得明显高于周边地区同类和相同户型的平均售价，分期开发项目的价格不得高于前期。

2017年5月，南宁市下发通知，明确规定首次以“限定房价、限定地价、将竞争性产权转让给住房”的挂牌方式公开出售6块地块。

2017年6月，长沙市也出台了一项政策，明确了六区一县新建商品房的价格应与2016年10月的平均价格进行对比确定。

此外，成都、武汉等地，在土地出让过程中，明确提出了限价的要求。